Lägre belåning hos de största bolagen

(artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 10/2017 – tabellen är dock uppdaterad med uppgifter från tredje kvartalet) 

Fastighetsbolagens kapitalstruktur är uppbyggd med främmande och eget kapital. Efter en lång period med sjunkande räntekostnader och stigande fastighetstillgångar är frågan hur rustade bolagen är för förändrade förutsättningar. Två riskmått många bolag redovisar och har uppsatta mål kring är belåningsgrad och räntetäckningsgrad.

Låt oss först göra en tillbakablick på hur riskmåtten sett ut sedan finanskrisen slog till 2008. Belåningsgraden i fastighetssektorn har sedan kraschen successivt sjunkit från cirka 57 procent till dagens cirka 51 procent, visar Fastighetsvärldens sammanställning. Räntetäckningsgraden är i dag cirka 4 gånger (eller 400 procent) medan den för nio år sedan låg på cirka 2,5 gånger.

Fastighetsvärlden har gått igenom belåningsgraden och räntetäckningsgraden för de största noterade bolagen utifrån tredje kvartalet för 2017. I diagrammet redovisas de två finansiella måtten för respektive bolag.

Att belåningen sjunkit de senaste åren beror på en kombination av stigande fastighetsvärden och bolagens ambition att sänka nivån, som i sin tur beror på ett antal faktorer.

– Det fanns ett tryck från banksektorn att se en lägre belåning. Dessutom har många bolag ett önskemål om att komma ut på obligationsmarknaden och då är lägre belåning en viktig faktor, säger Britt-Marie Nyman, head of capital market på Catella Corporate Finance.

Bankerna kräver lägre belåning

Åtaganden i kreditavtal, så kallade covenants, har ofta stipulerade mål för belånningsgrad och räntetäckningsgrad. I dag är bankerna mer restriktiva och belåningsgraden är satt till omkring 60 procent medan den 2008 låg ett tiotal procent högre. I dagsläget klarar branschen av bankernas krav med bred marginal. På individuell basis beror bankernas krav på belåningsgrad på vilken typ av fastighet och till viss del den geografiska fördelningen.

Bankernas mer konservativa utlåning har varit en av orsakerna till att alternativ finansiering har ökat så kraftigt. Efterfrågan från obligationsinvesterare har ökat vilket medfört att de så kallade kreditspreadarna har krympt. Det har blivit hyfsat billigt. Fastighetsvärlden skrev om det i nummer 3/2017.

De senaste sju åren har andelen utestående obligationslån hos de börsnoterade bolagen ökat rejält. Vid halvårsskiftet 2017 uppgick de till 72 miljarder kronor, en ökning med över 40 procent sedan sista december 2016, enligt Catellas kreditbarometer Credi. År 2010 uppgick de till endast 2 miljarder kronor.

– Just nu är det billigare för oss att låna på obligationsmarknaden än att låna bilateralt i bank, vi vill också ha olika källor av kapital för att sprida vår riskhantering, så även ur den aspekten är det naturligt att vi och branschen ökar på obligationssidan, säger Arvid Liepe, ekonomi- och finanschef på Wihlborgs.

Viktigt att veta är att svenska och nordiska bolag har en högre belåningsgrad jämfört med de europeiska bolagen.

– Ratingsinstituten och europeiska obligationsinvesterare är vana att se fastighetsbolag med lägre belåningsgrad än snittet för de svenska bolagen, säger Arvid Liepe.

Belåningsgrad, % och räntetäckningsgrad, ggr

Kreditrating alltmer intressant

I takt med att emissionsvolymerna blir större har ett flertal fastighetsbolag börjat förbereda sig för att kunna låna utanför Norden, och då kan en officiell rating vara nödvändig. När volymerna varit mindre och upplåningen skett mer lokalt har fastighetsbolagen kunnat förlita sig på inofficiella betyg.

Det tidigare fenomenet där bankerna försett bolagen med ett kreditbetyg håller på att försvinna. Europeiska regleraren, Esma  håller på att förbjuda företeelsen.

– Fenomenet med skuggrating som vi hade tidigare är i princip borta, det är inte tillåtet enligt EU-regler, så allt fler bolag skaffar eller har ambition att få en officiell rating. Då är belåningsgraden viktig, säger Britt-Marie Nyman.

Det innebär att en rating hos något av kreditvärderingsinstituten blir mer aktuell, i dag har till exempel Balder, Atrium Ljungberg, Sagax och Kungsleden en officiell rating hos värderingsinstitutet Moodys.

– Vi har sett en växande efterfrågan på värderingar från fastighetsbolag under det senaste året och med den växande efterfrågan har vi ökat vår närvaro i Stockholm med nordisk fastighetsexpertise, säger Marie Elvesol, Country Manager for Sweden på Moodys.

Ett bolag som överväger att skaffa ett betyg är Fabege.

– Det skulle bland annat kunna innebära tillgång till en bredare finansieringsbas och lite längre kapital, säger Åsa Bergström, vice VD, ekonomi- och finanschef på Fabege.

Men det finns fler bolag överväger att skaffa sig en officiell kreditrating.

– Vi följer utvecklingen och frågan har blivit alltmer aktuell de senaste året. Men vi har ännu inte fattat något beslut i frågan, säger Arvid Liepe.

De flesta bolagen har uttalade mål för hur hög deras belåningsgrad får vara. Andelen varierar bolagen sinsemellan, men pendlar mellan 50 och 75 procent, med en median på cirka 60 procent.

De uppsatta målen för räntetäckningsgraden är att resultatet ska var över 1,5 till 2,5 gånger de finansiella kostnaderna, där den vanligaste riktpunkten är 2,0 gånger. Respektive bolags uppsatta mål redovisas i tabellen ovan samt de nivåer bolagen har i dag.

Alla bolag i sammanställningen ligger under eller klart under det egna uppsatta målet för belåning. I de goda tider som råder har bolagen byggt upp en marginal för att klara av en nedgång.

– Vårt mål är att belåningen inte ska nå över 55 procent och det är en över gräns. Vi vill ha en rejäl buffert, så att vi klara ett eventuell fall utan att passera den gränsen, säger Åsa Bergström.

Historiskt låga räntenivåer

Med dagens gynnsamma förutsättningar skulle bolagen kunna utnyttja de stigande fastighetsvärdena och låga räntorna till att öka andelen lån. Så har inte skett och de allra flesta bolag är långt ifrån bankernas krav. Det innebär att det finns ett utrymme ifall marknaden förändras innan man får svårt att uppfylla de stipulerade villkor i kreditavtalen med bankerna.

De senaste åren har ett flertal bolag passat på att skärpa sina mål för belåning. I år har utöver Kungsleden bland annat NP3 sänkt målen från 60–70 procent till 55–65 procent och Diös från 65 procent till 60 procent.

– När belåningsgraden sjunkit till 50–55 procent och man har en covenant hos bankerna på 60–65 procent så finns det en marginal för förändrade fastighetsvärden. Variationer finns så det är upp till varje enskilt bolag att bestämma vilken risk de vill ta, säger Britt Marie Nyman.

Även när det gäller räntetäckningsgrad klarar alla bolagen av de egna ställda kraven med bred marginal.

– Räntetäckningsgraden är egentligen inget problem för något bolag eftersom räntorna är så extremt låga. Risken är liten, och det ska till mycket innan de blir ett problem, säger Britt-Marie Nyman.

Dagens historiskt låga räntor innebär mindre finansiella kostnader. I snitt ligger bolagens snittränta på cirka 2,5 procent, visar Fastighetsvärldens sammanställning. En faktor som påverkar kostnaderna och snittränta är valet av bindningstider.

Fastighetssektorn är i stort förberedd på räntehöjningar som ökar de finansiella kostnaderna. Även en eventuell värdeminskning på fastighets­innehavet klarar bolagen till viss del av. Men viktigt att ha i åtanke är att om man investerar med belåning får man en hävstång, och det kan gå fort när utvecklingen går åt fel håll. En kombination av ökande räntekostnader och fallande värde på fastighetstillgångarna skulle kunna skapa ett problem.