Atrium Ljungberg säljer till Alecta för 2,1 miljarder
Atrium Ljungberg säljer fastigheterna Eken 6 och Eken 14, Marabous tidigare chokladfabrik och huvudkontor i Sundbyberg. Köpare är Alecta Fastigheter som därmed blir en riktigt tung aktör i Sundbyberg. Köpeskillingen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om drygt 2,1 miljarder kronor och omfattar drygt 36.400 kvm uthyrbar area. Priset motsvarar 58.000 kr/kvm.
Savills var rådgivare till säljaren.
Det är en av de första stora transaktionerna av kontorsfastigheter utanför tullarna i Stockholm på några år, så det kan vara ett styrkebesked för marknaden.
Atrium Ljungberg förvärvade Eken 6 från Areim sommaren 2016 för 1.059 miljoner kronor. Priset var då 75 procent högre än 2,5 år tidigare då Skanska sålde. Sommaren 2020 köpte AL fastigheten Eken 14 från Väsö Fastigheter för 295 miljoner kronor. Totalt investering i de båda transaktionerna var alltså 1.354 miljoner kronor.
Nu säljer alltså Atrium Ljungberg för 56 procent över den summan.
Några större pengar har Atrium Ljungberg inte puttat in i fastigheterna under innehaven, enligt FV:s kännedom. En konferensavdelning har skapats i Eken 6 och ett antal hyresgästanpassningar har genomförts, plus att bolaget helas tiden jobbat med underhållet för att fastigheterna ska var i toppskick. Hyresutvecklingen har varit god i området.
– Vår stadsutvecklingsstrategi handlar om att utveckla stora, sammanhängande platser med en blandning av verksamheter såsom kontor, handel, bostäder och utbildning och vi har en projektportfölj med möjlighet att investera hela 40 mdkr i egna fastigheter och erhållna markanvisningar. Eken 6 och Eken 14 är våra enda innehav i Sundbyberg. Att avyttra dessa möjliggör ett fortsatt engagemang i våra storskaliga stadsutvecklingsprojekt som till exempel Sickla, Slakthusområdet, Slussen och Hagastaden, samtidigt som vi vårdar vår kapitalstruktur, säger Annica Ånäs, vd Atrium Ljungberg.
Köpeskillingen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om totalt 2.114 miljoner kronor. Totalt hyresvärde inklusive tillägg och hyresgästel är ca 134 mkr. Fastigheternas ekonomiska vakansgrad är, vid frånträdet, ca 5 %. Återstående kontraktslängt är ca 2,7 år.
Bland de mer kända hyresgästerna är Kemikalieinspektionen (4.000 kvm på ett nytt kontrakt, med en hyra på 3.100 kvm), Biolamina och Alfa-kassan. Det är totalt sett en stor mix av hyresgäster, både statliga och privata.
Affären beräknas ge ett resultat efter skatt om ca 56 mkr baserat på värderingen vid kvartalsskiftet, varav ca -33 mkr avser realiserad värdeförändring efter avdrag för transaktionskostnader och ca 89 mkr avser uppskjuten skatt. Frånträde sker under juni 2024 och resultatet kommer att redovisas i bokslutet för det andra kvartalet 2024.
Alecta Fastigheter äger sedan tidigare den närliggande fastigheten Plåten 3 ”Signalfabriken”.
Jenny Lindholm chef investeringar på Alecta Fastigheter:
– Vi ser stor potential i Sundbyberg som är en levande blandstad med positiv tillväxt, brett utbud av verksamheter och service samt goda kommunikationer med närhet till Stockholm city. Detta är en investering helt i linje med vår tillväxtstrategi och vi ser fram emot att bli en än mer aktiv part på platsen och bidra till den fortsatta utvecklingen av Sundbyberg.
Enligt Fastighetsvärldens kännedom finns det projektplaner för Eken 14, som efter en mindre rivning skulle kunna medföra en tillförsel av några tusen kvadratmeter lokaler.
Stora fastighetsägare när det gäller kommersiella lokaler i Sundbyberg i övrigt är främst AMF Fastigheter, Vasakronan och Skandia Fastigheter samt Nrep (som köpt från Fabege). Något längre söderut, och på andra sidan kommungränsen i Solna, finns även Humlegården, Fabege, NCC, Corem och Lundbergs.
