AP7 in som delägare i Gallerian – affär för 7,4 mdr
AP7 går in som delägare i citykvarteret Urban Escape i centrala Stockholm när AMF delsäljer. AP7 köper 33 procent – vilket förvärvas för 7,4 miljarder kronor. AP7 har möjlighet att öka sitt ägande till 49 procent. Det är starten på AP7:s nya fastighetssatsning – på uppemot 80 miljarder kronor. Samtidigt minskar AMF:s höga allokering mot fastigheter.
Om Urban Escape
Citykvarteret Urban Escape i centrala Stockholm omfattar Trollhättan 29, Trollhättan 30, Trollhättan 31, Trollhättan 32, Trollhättan 33 och Skansen 25. Den totala ytan i Urban Escape uppgår till 135.000 kvm och marknadsvärdet till 22 miljarder kronor.
AMF Fastigheter utvecklade Urban Escape under åren 2013-2018. Vid tidpunkten var det ett av de största stadsutvecklingsprojekten i Stockholm på flera decennier, efter att Swedbank flyttat ut. I Urban Escape finns en blandning av kontor, restauranger, hotell, shopping och framför allt människor. Bland hyresgästerna återfinns bland andra Ikea, Microsoft och Spotify.
Värdet på fastigheten vid årsskiftet var 22,2 miljarder kronor – och det är alltså på den nivån som storaffären sker.
– Det blir en väldigt bra första investering för oss. Det kommer snart fler affärer för oss. säger Rickard Gröttheim, vd vid AP7 till Fastighetsvärlden.
Urban Escape innehåller totalt 135.000 kvm, vilket motsvarar 165.000 kronor per kvadratmeter.
Det är den största affären i CBD någonsin, dubbelt så stor som den näst största, enligt Fastighetsvärldens statistik. Det är även den största hittills under 2023 enligt Fastighetsvärldens topplista.
– AP7 fick utökade placeringsmöjligheter vid årsskiftet och det är naturligtvis roligt att kunna göra vår första investering i ett av Stockholms intressantaste kvarter. Med den som utgångspunkt kommer vi successivt att utöka våra investeringar många år framåt, både i kronor räknat och till fler länder. AMF är en idealisk samarbetspartner på den resan, säger Rickard Gröttheim.
AP7:s option att köpa 49 procent av Urban Escape gäller under 18 månader.
AP7 har som mål att bygga upp en allokering mot fastigheter på maximalt 8 procent. Portföljen är idag 1.000 miljarder kronor, vilket skulle innebära att fastighetsportföljen idag skulle kunna utgöras av 80 miljarder kronor.
Rickard Gröttheim berättar för Fastighetsvärlden att bolaget gillar Urban Escape för att den även innehåller en mix, i form av kontor, handlar och hotell.
– Det är de segment som är intressanta för oss, liksom bostäder.
Gröttheim berättar att 15–20 procent av värdet på AP7:s fastigheter kan komma att hamna i Sverige och resten utomlands, i övriga Europa, USA och delar av Asien.
– När det gäller utlandet är det aktuellt med fonder.
Samtidigt har Urban Escape/Gallerian utgjort hela en fjärdedel av AMF Fastigheters totala fastighetsvärde.
– Urban Escape är på många sätt kronjuvelen i AMF Fastigheters fastighetsportfölj. Kvarteret har varit en föregångare i arbetet med att utveckla attraktiva, levande stadsrum och Brunkebergstorg har gått från att vara en otrygg, bortglömd plats till att idag vara en plats där människor vill vara. Affären ger oss goda förutsättningar att långsiktigt utveckla AMF Fastigheter och fortsätta skapa värden i staden. Med denna unika affär kan vi också se fram emot ett givande samarbete med AP7, säger Thomas Erséus, vd AMF Fastigheter.
Hos AMF är allokeringen mot fastigheter runt 20 procent, en hög nivå jämfört med andra insitutioner. Utöver ägandet helägda AMF FAstigheter är AMF även delägare i bland annat Rikshem (tillsammans med AP4), i nya Delcore (med Ica Fastigheter), i finländska Antilooppi (tillsammans med Ilmarinen) och i Mercada (tillsammans med Ilmarinen och Kesko).
AMF och AP7 inleder genom affären ett strategiskt samarbete med syfte att tillsammans skapa än mer värde åt Sveriges pensionssparare.
– På AMF är vi väldigt stolta över Urban Escape som är en av våra största och mest lyckade fastighetssatsningar någonsin. Investeringarna som vi gjort i området har inneburit en bra värdeutveckling för våra pensionssparare, och samtidigt på ett påtagligt sätt bidragit till att en viktig del av Stockholms hjärta har blivit en mer attraktiv, tilltalande och levande plats. Jag är väldigt glad över att vi kan arbeta vidare med området tillsammans med en likasinnad konstruktiv och långsiktigt inriktad svensk investerare, AP7. Det ger oss goda möjligheter att fortsätta förvalta och utveckla Urban Escape på bästa tänkbara sätt, säger Katarina Romberg, ordförande i AMF Fastigheters styrelse och chef Alternativa investeringar på AMF.
Tillträde sker den 2 oktober 2023. Affären är villkorad av godkännande från Konkurrensverket. Den slutliga köpeskillingen baseras på snittet mellan fastighetsvärderingarna vid årsskiftet 2022 och 2023.
AMF Fastigheters rådgivare i transaktionen har varit Brick Advokat och Skeppsbron Skatt. Finansiella rådgivare till AP7 har varit ABG Sundal Collier och Fredrik Wirdenius AB. Legala rådgivare till AP7 har varit AMABLAW och Setterwalls.
De olika AP-fonderna är sedan länge stora investerare i fastigheter. I Fastighetsvärldens stora kartläggning från våren 2021 framgick det att de fyra stora AP-fonderna ägde fastigheter med ett underliggande värde om cirka 380 miljarder kronor. Fastigheterna fanns då i 20 länder. Störst fastighetsinnehav då hade AP3 med 125 miljarder kronor.
Några av AP-fondernas största investeringar:
Vasakronan: (AP1, AP2, AP3 och AP4)
Hemsö: (AP3, 85%)
Willhem: (AP1)
Rikshem: (AP4, hälftenägare med AMF)
US Office Holdings: 19 mdr (AP2)
Cityhold 14 mdr (AP1, AP2)
