Allt tydligare med grön hyrespremie

Det går inte att förneka att hållbarhet och ESG – environmental, social and governance, det vill säga miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning – blir en allt större och viktigare del för den kommersiella fastighetssektorn för varje dag som går. Relationen mellan hållbarhet och långsiktiga investeringar i fastigheter framstår som tydligt sammankopplade. Företag jobbar alltmer intensivt med olika hållbarhetsinitiativ, inte minst på grund av de omfattande finansiella, miljömässiga och sociala konsekvenserna av att inte agera.

Som exempel på den internationella trenden så har Science Based Targets-initiative (SBTi) under de senaste 24 månaderna noterat en femfaldig ökning av engagerade organisationer och företag som alla satt sina nettonollutsläppsmål. Över 8.000 företag, runt om i världen, har SBTi-mål, och trenden pekar på att tillväxttakten i engagemanget kommer att fortsätta i exceptionell takt. Eftersom dessa företag använder byggnader som påverkar koldioxid-utsläpp enligt Scope 1 och 2 (ibland Scope 3), har åtaganden enligt SBTi, utöver lagkrav såsom CSRD, direkta konsekvenser för hur företagen hyr och använder sina lokaler.

HOS JLL SVERIGE ser vi en ökning av hyresgäster som prioriterar hållbarhet i allt större utsträckning kopplat till val och nyttjande av lokaler. Ett av målen hos dessa hyresgäster är tydligt – att minska koldioxid-avtrycket och inte bara de operativa emissionerna utan även den inbyggda koldioxiden.

Detta har lett till ett skifte där miljöcertifieringar, som en gång var viktiga indikatorer på hållbarhet, förlorat en del av sin betydelse på grund av den begränsade korrelationen med byggnadens faktiska
koldioxidpåverkan. I stället hamnar byggnadens energieffektivitet och energikälla alltmer i fokus. Vi bedömer att miljöcertifieringar kommer att anpassa sig och införliva en större tonvikt på byggnadens faktiska koldioxidpåverkan i sina kriterier i framtiden.

Fastighetsägare förväntas att övergå från att bara planera och lova till att göra mätbara åtaganden direkt kopplade till hållbarhet och koldioxidutsläpp. Dessa åtaganden förväntas vara inkluderade i hyresavtal för att säkerställa att de också realiseras under hyresperioden.

Denna förändring i synsätt har höjt statusen för den gröna hyresbilagan, som blivit ett viktigt verktyg för hyresgästerna för att komma närmare sina nettonollutsläppsmål. Hyresgäster lägger större vikt vid en kontinuerlig dialog med fastighetsägaren, för att kunna implementera förbättringar och öka transparensen under hela hyresperioden. Detta samarbete innebär delning av förbrukningsdata, som energi, vatten och avfall, samt en övergång från att enbart fokusera på konkreta siffror till att också ta hänsyn till sociala och klimatrelaterade riskfaktorer.

Sakta men säkert närmar vi oss 2030, den första betydande tidpunkt för delmål enligt Parisavtalet. Världen har därmed mindre än sju år kvar för att halvera utsläppen (jämfört med 1990 års nivå) för att följa avtalets bestämmelser. Företag som har förbundit sig att följa SBTi har bara en eller ett fåtal återstående hyresomförhandlingar på sig att visa konkreta framsteg i sina mål – vi närmar oss en grön tippningspunkt.

I TAKT MED den exponentiella tillväxten av organisationer som engagerar sig i SBTi och med strikta rapporteringsramar som träder i kraft kommer hyresgästernas ESG-krav höjas och bli alltmer detaljerade. Denna förändring är inte bara begränsad till stora internationella företag, utan även mindre, lokala företag följer efter i denna trend.

Samtidigt ser vi också begreppet ”grön premie” växa i erkännande. Byggnader med miljöcertifieringar, som stoltserar med bästa praxis inom hållbarhet, drar fördelar som högre hyror och ökad efterfrågan från hyresgäster. Efterfrågan av ytor som erbjuder tillräckligt begränsade koldioxidutsläpp kommer att överstiga utbudet, dels på grund av att renoveringar inte kommer hänga med i samma takt som efterfrågan. Det antas driva en grön premie ytterligare och ge mer bränsle till det vi i dag ser som ”flight to quality”. Å andra sidan löper byggnader som inte följer hållbara metoder eller klarar av anpassningen risken att tappa värde eller få en ”brun rabatt”.

Vi får ett segment av ”super prime” – ett fenomen som har börjat dyka upp över hela världen, inklusive Sverige.

Omställningen kan initialt kräva betydande investeringar och utgifter för att uppnå de önskade effekterna av till exempel energieffektivisering, men långsiktiga fördelar förväntas täcka och överträffa dessa kostnader. Följaktligen kan den gröna premien bidra till konkurrensfördelar för fastigheter som anpassar sig och uppfyller hyresgästernas krav och skapa en era av mycket attraktiva kontorsplatser. Vi får ett segment av ”super prime” – ett fenomen som har börjat dyka upp över hela världen, inklusive Sverige.

STORLEKEN PÅ DEN gröna premien varierar emellertid beroende på flera faktorer. Forskning och studier har visat att det gröna påslaget kan variera från några få procentenheter till så högt som 20 procent eller mer. JLL har genomfört egna studier om hyrespremier i USA, Asien och även i London där man har beräknat gröna påslag på mellan 7–12 procent för certifierade kontor (miljöcertifieringens påverkan isoleras). När hållbarhet blir allt viktigare för investerare, hyresgäster och regleringsmyndigheter förväntas det gröna relativa prispåslaget fortsätta att växa.

Även om begreppet brun rabatt inte diskuteras eller studeras i lika stor utsträckning har vi redan sett investerare dra sig tillbaka från potentiella affärer som inte uppfyller deras hållbarhetskriterier. Dessa tillgångar löper naturligtvis inte bara en risk att inte kunna möta krav från engagerade hyresgäster, utan kommer att se sämre likviditet och en högre riskpremie på investerarmarknaden. Det råder ingen tvekan om att detta också kommer att skapa investeringsmöjligheter, oavsett om det gäller gröna eller bruna tillgångar.