Alla yield-prognoser hos JLL pekar uppåt

– Avkastningskraven ökar i ljuset av stigande finansieringskostnader och de senaste årens starka marknad dämpas i avvaktan på att köpare och säljare hittar ny jämviktsnivå. Vi ser ungefär samma utveckling som i andra länder i Europa, säger Thomas Persson, head of capital markets Nordics.

Den rekordhöga inflationsjustering av indexerade hyror som slår igenom vid årsskiftet och en fortsatt stark underliggande hyresmarknad verkar dock dämpande och under nästa år kommer utvecklingen av kassaflödena från fastigheterna att bli en viktig värdedrivare för fastighetsinvesterare, skriver JLL i rapporten Nordic Outlook.

I rapporten delgranskar JLL hela 18 kontorsområden i Stockholms- Göteborgs- och Malmöområdet. Samtliga 18 får en prognospil uppåt när det gäller framtida yieldutveckling.

När det gäller Stockholm uppger JLL vakansgraden till 8 procent i CBD och den bedöms ligga kvar på den nivån. Konsultbolagets prognos är att vakansgraden i Hagastaden (14,9%) kommer att sjunka och att den kommer öka i kategorin ”övriga närförorter” (9,9%). För Kista är den uppdaterade vakansnivån 24,8%. JLL bedömer att hyresnivån i samtliga sex bedömda delmarknader kommer ligga kvar på dagens nivå. Prime rent i CBD bedöms till 8.700 kr/kvm.

Sju delområden i Göteborg bedöms och för samtliga tror JLL att hyresnivån kommer att ligga kvar på dagens nivå, som för CBD är 4.150 kr/kvm. Tre områden bedöms få lägre vakansnivåer på kort sikt och det är CBD, Västra Göteborg (där vakansen är hela 21,3%) och ”Övriga Hisingen” (alltså Hisingen förutom Norra Älvstranden).

För Malmö pekar alla fem pilar horisontellt när det gäller hyresnivåerna, som i CBD bedöms till 3.100 kr/kvm. När det gäller framtida vakanser så har tre områden fått en nedåtpil, CBD, Västra hamnen och ”närförort”.

Den senast utgåvan av rapporten visar JLL bland annat även att:

• Hyrorna för kontor i bästa läge i Stockholm, Göteborg, Malmö, Oslo och Köpenhamn fortsätter att stiga.
• Inflationen är på högsta nivån på 30 år vilket ger rekordhög justering av indexerade hyror och därmed god tillväxt i driftnettot för fastigheter i de flesta segmenten.
• Den höga inflationstakten ger dock stigande finansieringskostnader vilket dämpar avkastningen i alla tillgångsslagen.
• Segment med tydligt stigande driftnetto och med stöd från institutionellt kapital som fokuserar på real tillväxt kommer vara vinnare framöver och kan främst hittas inom kontor, samhällsfastigheter och logistik samtidigt som handel och bostäder kortsiktigt påverkas negativt av lägre tillväxt i hyror och stigande kostnader.

I JLL Nordic Outlook ägnas ett separat kapitel åt utsikterna för logistikmarknaden med utgångspunkt i tydligt ökat behov av lagerytor och stigande säkerhetslager samt robust efterfrågan på investeringsmarknaden. Undersökningar från Svenskt Näringsliv bekräftar kraftigt ökat fokus på att öka lagerytorna samtidigt som JLL konstaterar att det byggs mer och mer ytor på spekulation för att möta en stigande efterfrågan.

– Efterfrågan från hyresgäster är stark, vilket underbygger fortsatt hyrestillväxt och minskar riskerna inför en förväntat svagare konjunktur säger Niclas Höglund, analyschef på JLL.