50 Mäktigaste: Stor intervju med Erik Selin

För 15:e året har fastighetsbranschens mäktigaste röstats fram, av personer inom branschen. Selin har nu vunnit hela fem gånger, lika många som Vasakronans tidigare vd Fredrik Wirdenius. Erik Paulsson har korats till ”Mäktigast” fyra gånger och Jens Engwall en gång. Se alla 50 placeringar på 2020 års lista här.

Fastighetsbeståndet som Erik Selin kontrollerar är värt smått astronomiska summor och finns numera i sex länder. Det har gått snabbt för göteborgaren under det sista decenniet. Hans kärninnehav Balder har växt till 150 miljarder kronor – från 2,1 miljarder kronor 2005 när bolaget placerades på börsen efter ett omvänt förvärv.

Även antalet samarbetsbolag i Selins portfölj har fortsatt att växa och är nu ett tiotal. Det stora nya är att Erik Selin håller på att bli en byggherre av rang när det gäller bostäder. Efter att ha inlett i mindre skala i Göteborg och skalat upp där är Balder nu redo att växla upp rejält i Stockholmsområdet.

När Erik Selin ser åter på 2020 så här långt så har han svårt att känna entusiasm, precis som så många andra.

– Det har varit ett jobbigt år. Det är en sak om det är ett allmänt stök eller dåliga tider. Då är det jobbigt, men det kan finnas utmaningar och möjligheter. Nu finns det inget bra med det. Jag har annars inget emot svängningar på marknaden och att det blir motvind, det är jag van vid. Nu är det tråkigt, med så många döda och sjuka. Och man ser även många som helt oskyldigt drabbats, de som har hotell, reseverksamheter och event med mera, där matten dras undan för dem utan att de gjort något fel. De kan ha jobbat dygnet runt i 30 år – så händer detta.

Hur har pandemin påverkat din egen arbetsdag? Hur ofta är du på kontoret? Färre resor? Har du tröttnat på skärm-möten?

– Min egen vardag har varit ganska oförändrad, jag har varit på jobbet men det har varit färre resor. Jag har inte åkt till Stockholm så ofta. Kanske bara två-tre gånger sedan pandemin inleddes, jämfört med tre–fyra gånger i månaden normalt sett. Jag har inte heller varit i Finland på väldigt länge, det har varit bökigt att ta sig in, och i Danmark har jag varit en gång.

– Jag tycker att videomöten funkar ganska bra, även om jag märker att det lätt blir lite okoncentrerat. Jag föredrar livemöten. Men var fjärde, femte möte som man hade fysiskt tidigare kanske framöver kan bli videomöte eller telefonmöte även i normala tider. Men jag gillar fysiska möten, men någon förändring blir det säkert framöver.

Hur mycket har du jobbat hemifrån?

– Inte alls. Jag har varit på kontoret. När jag är hemma blir jag så odisciplinerad. På kvällen kan jag jobba hemifrån, men inte riktigt på dagen.

Hur tror du att behovet av kontorslokaler kommer att påverkas långsiktigt? Blir det mer distansarbete och kanske mindre behov av kontorsytor?

– Ja, det är den stora debatten nu. Svårt att säga. En del kommer säkert att jobba hemma mer frekvent. Men samtidigt kommer det nog att finnas de som vill ha fler kvadratmeter per person. Man kanske till och med vill ha egna rum, då skulle det behövas än fler kvadratmeter. Jag tror att de flesta vill ha mötesplatser på ett eller annat sätt och det är även svårt att bygga kultur om man inte träffas. Jag skulle gissa att det inte blir så stor förändring, det finns saker som talar både för och emot.

– Spontant vill man kanske tänka negativt. Det triggar hjärnan, med faror och motgångar. Man går igång lättare på det. Men jag tror att man ska vänta och se. Det kan sluta med plus minus noll. De flesta gillar sin arbetsplats.

Balder har, via delägda Serena Properties, köpt några handelsfastigheter. Jens Engwall tycker att en del handel är tillräckligt ”pestsmittat” och därmed prisvärt. Håller du med?

– Jag håller nog med Jens. Man måste titta selektivt. Det är stor spridning. Vissa handelsplatser är väldigt attraktiva och har ett bra innehåll. Vi kan absolut köpa mer, till ett bra pris. Man ska inte utesluta något, men man får se villkoren från fall till fall. Det är lätt att man svartmålar att allt är dåligt, men så är det inte.

Tror du att det kommer någon ”coronarabatt” inom några segment, och är du redo att köpa?

– Det känns inte som att det kommer några rabatter. Många, inklusive jag själv, satt nog redo för att köpa till ändrade nivåer, men det inträffade inte. Jag har inte sett något som kommit extra billigt från säljare. De flesta har en bra balansräkning och räntan är låg.

Du är aktiv inom nästan alla segment förutom samhällsfastigheter. Är det en miss från din sida, eller något du har framtidsplaner kring?

– Vi har sånt också, men vi har inte kallat det för en kategori. Vi bygger några skolor, har Stockholms största gymnasieskola och några äldreboenden.

Är det aktuellt att skapa ett separat bolag inom det segmentet?

– Nej, inte i närtid.

– Det går alltid trender om vad som är populärt. Ett tag ville alla ha butiker, sen vände det. Länge ville ingen syssla med lager och logistik, nu är det omvänt. Tidigare frågade investerare oss, av rädsla, kring om vi hade miljonprogramsfastigheter. Då var det skräck. Nu ställs samma fråga och då är det en uppsida. Det är det bästa och man uppskattas om man har det. Men egentligen har ingenting hänt, det är samma fastigheter. Det går fram och tillbaka

Vad tror du om prisutvecklingen rent allmänt framöver?

– Jag tror att det är stabilt, eller trendar lite uppåt, till följd av den stora efterfrågan från börsbolag och institutioner. Det är även mycket utländskt kapital som vill köpa. Det är många med stora mandat på marknaden. Kanske inte så många som vill sälja, kanske kommer kommunerna ut där. Min gissning är lite uppåt.

Balder har köpt två fastigheter i centrala London. Hur ser ni på framtiden utanför Norden?

– Vi fortsätter att titta på London, men där har det varit lite mer coronaeffekter och med hårdare restriktioner. Men det har inte kommit något rea av varken corona eller Brexit, tycker vi. Vi har inte sett någon panik, att folk säljer. Vi har annars inte tittat så mycket utanför Norden. Hotellpaket vi köpte i Tyskland hade sin anledning att vi följde en kund, Löffler. Det kan säkert hända att vi förvärvar på annan marknad, men vi ser att det finns mycket att göra fortfarande här i Norden. Jag känner att jag inte riktigt mäktar med andra nya marknader.

Ni har en rejäl projektbank för cirka 7.000 bostäder – inräknat endast i fem stora projekt i Stockholmsområdet – i Kungens Kurva, Solvalla, Upplands Väsby och två i Sundbyberg. Vilka är de främsta utmaningarna på dagens marknad?

– Detaljplaner är kanske tidkrävande, men har man en ganska stor pipeline och hållit på ett tag så får man ut planer pö om pö, då funkar det. Som mindre aktör är det jobbigt.

– Att hyra ut är lätt i storstäderna, och vi tycker att försäljningsmarknaden har piggnat till.

– Rissne i Sundbyberg är på gång, men bromsats av till exempel trafikfrågor. Kungens kurva rullar på bra. I Göteborg börjar Mölndal och Backaplan komma loss. I Danmark färdigställs många av våra projekt nu.

– I Stockholm kommer vi behöva fylla på med folk när vi drar igång. Vi har en väldigt bra organisation där, men det kommer att krävas fler personer framöver.

– Vi har prioriterat bostadsrätter i Sverige, men i förorter har hyresrätter blivit så intressanta på investerarmarknaden att de prismässigt betalar lika mycket som brf:er. Vi är väldigt flexibla. Hyresrätterna har på kort tid blivit prismässigt mer attraktiva.

Din första fastigheter förvärvade du 1992, som 24-åring, i Ängelholm. Har du kvar den?

– Ja. Men det är länge sedan jag var där, men den funkar bra. Det är bostäder med lokaler i den.

Du säljer allt mer sällan. Kommentar?

– Det stämmer. I grund och botten är målsättningen att hitta investeringar och sedan behålla. Köper man hela bolag eller portföljer kan det hända att man säljer något. Men vi är tydliga nettoinvesterare.

– Vi har alltid varit huskramare.

Balder köpte nyligen bensinmacks-tomten på Birger Jarlsgatan för att där bygga bostäder. Är du intresserad av en lägenhet där själv?

– Jag tittar på det. Det är ett fantastiskt projekt, det är inte omöjligt att jag tar en lägenhet där.

Ska du flytta till huvudstaden och bli Stockholmare?

– Just nu har jag inga sådana planer. Det skulle vara om barnen gör det. I mitt fall är jag inte så förändringsbenägen. Om barnen trivs här så finns det ingen anledning att flytta. Men rent krasst i övrigt så vore det praktiskt med Stockholm. Där finns alla affärer, corpfirmor och banker. Jag gillar Stockholm.

Vad ser du fram emot som mest 2021?

– Jag hoppas att det blir mer normalt, att corona klingar av på ett eller annat sätt och att det blir mer normaliserat. Det hoppas jag verkligen. Jag hoppas även på framdrift i alla byggnationer, det är väldigt skojigt. Vi får se vad som dyker upp i övrigt. Vi hoppas hitta nya investeringar och kanske fler bra partners.

Vem kommer att röstas fram som Mäktigast om tio år, 2030? Om du inte får välja någon som inte finns på nuvarande topp-tio.

–  Jacob Karlsson. Han har en speciell drivkraft och ett sätt som är lite unikt. Han är otroligt fokuserad på det han gör och är inne i alla detaljer. Men det finns många duktiga och unga.

Se alla 50 placeringar i Mäktigast 2020 här.

För den som är nyfiken på Jacob Karlsson så finns Fastighetsvärldens långa porträttintervju från 2016 för läsning. Artikeln har rubriken ”Samlaren som vill bli nummer ett”.