Barkarbystaden i Järfälla är ett av norra Europas största utvecklingsområden.

30 bostadsutvecklare om marknaden

Oron på bostadsmarknaden har fått flera byggherrar att agera. En rundringning som Fastighetsvärlden gjort till 30 bostadsutvecklare visar att nästan hälften av dem genomfört förändringar till följd av det ändrade marknadsläget.

Projekt som skjuts upp eller säljs, förändringar i upplåtelseform, rabatter på avgifter eller pris, bostäder som säljs färdiginredda och små lägenheter som slås ihop till större. Listan på åtgärder som byggherrar tagit till för att hantera nedgången på bostadsmarknaden kan göras lång.

Av 30 bostadsutvecklare som Fastighetsvärlden talat med har 13 genomfört någon av ovanstående förändringar – och flera andra är beredda att göra det.

”Snart kommer en vändning”

Alm Equity, Joakim Alm, VD:

”Vi har inte gjort någon strategiförändring. Sedan tidigare har vi en ganska bred strategi som innebär att vi inte köper byggrätter där det inte går att göra både bostadsrätter och hyresrätter. Skillnaden nu är att kunder säljer först och köper sedan. Det gör att vi kommer att se en vändning inom några månader när de som sålt behöver köpa nya bostäder.”

”Viktigt att visa långsiktigheten för kunderna”

Aros Bostad, Magnus Andersson, VD:

”Vi jobbar mer med att visa att vi är långsiktiga och har en bra ekonomi samt vilka garantier vi ställer upp med. Det är ett område som kunderna inte lagt så mycket vikt vid tidigare. I några enskilda projekt har vi jobbat om små lägenheter till större.”

Hoppas på köptillfällen

Balder, Marcus Hansson, finanschef:

”Försäljningstakten har bromsats upp. Hyresrättsprojekt märker vi ingen skillnad på och inte heller bland befintliga hyresrätter. Vi har inte ändrat något, utan hoppas snarare att det här ska ge köptillfällen.”

Mer intensiv marknadsföring

Besqab, Anette Frumerie, VD:

”Vi har fler visningar i varje projekt och mer intensiv marknadsföring. Vi håller oss till våra planer men vi är förstås ödmjuka och lyhörda inför marknadssituationen. I vissa projekt har det funnits erbjudanden som gällde fram till årsskiftet. Fundamenten för marknaden är starka med stor inflyttning och god sysselsättning men om debatten om ytterligare finanspolitiska åtgärder fortsätter, gör detta hushållen osäkra inför köpbeslut. Köparna måste kunna känna sig trygga med vad det är för regler och förutsättningar som gäller när de ska göra sitt livs affär. För oss har året startat bra med ett gott intresse för våra visningar under julhelgerna och första halvan av januari.”

”Fel bostäder byggs”

Boklok, Sacha Pardon, pressansvarig:

”Vår strategi står tveklöst fast, vi bygger bostäder för människor med vanliga inkomster. Och vår strategi är mer relevant än någonsin. För vi ser en fortsatt bostadsbrist i Sverige eftersom det byggs fel typ av bostäder, för dyra bostäder. Vi ser nu en situation där det råder brist på bostäder som vanliga människor har råd med samtidigt som dyra bostäder står tomma.”

”Strategin ligger fast”

Bonava, Fredrik Hemborg, affärsenhetschef:

”Vi har under hösten märkt av en generellt sett avmattad efterfrågan och försäljning i Sverige jämfört med i början av 2017. Marknadsläget har dock förändrats olika mycket i våra respektive delmarknader.Vår strategi ligger fast och vi följer förstås marknadsutvecklingen noga.”

”Anpassar strategier löpande till förändringar”

Einar Mattsson, Ewelina Holm, kommunikationschef:

”Vi följer alltid marknadsutvecklingen och anpassar strategier löpande till förändringar. Inför varje säljstart fattar vi beslut om det krävs en prisjustering med hänsyn till marknadsutvecklingen.”

Små lägenheter blir större

Erik Wallin, Jesper Wallin, VD:

”Vi har slagit ihop ettor till större lägenheter och ser över priserna. Det kommer att ta längre tid att sälja framöver. Men det har sina fördelar. Marknaden har tidigare varit osund.”

”Hade bra timing utan att veta om det”

Folkhem, Kenneth Wilén, VD:

”Vi gjorde en strategiförändring långt tidigare som innebar att vi slutade med byggdelen och blev enbart utvecklare. Vi hade bra timing utan att veta om det. Just nu har vi bara projekt i väldigt tidiga skeden så därför har vi inte behövt göra några förändringar.”

”Har en flexibilitet i portföljen”

Genova Property Group, Michael Moschewitz, VD:

”Vi har en flexibilitet i vår portfölj med både hyresrätter och bostadsrätter så just nu har vi inte gjort några förändringar. Vi har inte heller dragit i handbromsen i några projekt.”

”Kan bli aktuellt med lägre avgifter”

HSB Projektpartner, Henrik Zäther, VD:

”Vi har förstås sett en lugnare marknad, och då speciellt i Stockholmsområdet. Vi har haft betydligt färre säljstarter än planerat under andra halvåret 2017, men av andra orsaker än vikande efterfrågan. Istället kommer det fler bostäder från oss under 2018. För oss handlar det om att eventuellt ändra i försäljningsprocessen och öka synligheten. Vid den förra krisen var det alla möjliga lockbeten från olika aktörer, till exempel bilar och bensin. Men vi jobbar inte så. Kanske skulle det bli aktuellt med lägre månadshyror inledningsvis, men vi är inte där ännu.”

Fortsätter att bygga yteffektivt

Ikano Bostad, Robert Jaaniste, VD:

”Vi har alltid byggt yteffektivt och kommer förstås att fortsätta med det eftersom sådana lägenheter efterfrågas. Huruvida vi byggstartar beror på säljtakten, och vilken säljgrad vi vill uppnå för att byggstarta är olika för olika projekt. Rent allmänt känner vi att det är tuffare i områden där det finns flera olika byggherrar som driver projekt samtidigt. Där går det trögare. Vi har ännu inte sänkt några priser, men överväger att justera priset i ett projekt i Uppsala. Att konvertera projekt från bostadsrätt till hyresrätter skulle vi kunna göra om situationen kräver det. Vi har under de senaste åren köpt allt färre byggrätter eftersom vi under ett tag känt att det börjat bli för dyrt.”

Säljer i långsammare takt

Innovation Properties, Kristian Wahlberg, delägare:

”Vi bevakar alltid marknaden noggrant. Vår ambition har alltid varit att bygga bostäder som inte är konjunkturkänsliga. Vi erbjuder bostäder som sticker ut i mängden och till ett attraktivt pris mot kund vilket gör att vi fortfarande säljer bostäder även fast det inte är i lika snabb takt som tidigare.”

En del bolag får det tufft

JM, Johan Skoglund, VD:

”Det ser bra ut på många av våra marknader. I Stockholm och Uppsala är det för många aktörer som byggt samma produkter. En del bolag kommer att få det tufft 2018 och 2019. Jag har varit med ett tag – och det går upp och ner.”

Märker ingen nedgång

John Mattson, Siv Malmgren, VD:

”I mikroområden där det byggs stora mängder med ett allt för likartat utbud samtidigt kan det bli problem om efterfrågan inte räcker. För egen del märker vi inte av någon nedgång i efterfrågan. Vi är verksamma på Lidingö och sysslar med hyresrätter. Det gäller att renovera och bygga utifrån den nivå som efterfrågas och ha ett långsiktigt tänk att skapa attraktiva och hållbara boendemiljöer.”

Följer marknaden för att se köplägen

Magnolia Bostad, Erik Rune, vice VD

”Vi märker inte jättemycket eftersom hyresrätter är vår huvudaffär. Men vårt mål att nå 10 procent bostadsrätter kommer nog ta längre tid med tanke på utvecklingen. Vi följer förstås marknaden för att se om det eventuellt skulle kunna uppstå köplägen om någon annan aktör inte går i mål med projekt. Vi ser även positivt på att det lättat något på entreprenadsidan när efterfrågan är lägre kring bostadsrätter.”

Skiftat till hyresrätt

Midroc, Magnus Skiöld:

”Vi har i några fall där det har varit öppet valt att skifta från bostadsrätt till hyresrätt, till exempel i Uppsala. Merparten av våra projekt driver vi i Skåne och där är situationen inte alls som i Stockholmsområdet utan prisbilden är 25.000–35.000 kronor/kvadratmeter vilket upplevs som en bra nivå av de flesta. Vi har dock nyligen lanserat ett nytt koncept som vi kallar Lyckos där vi har ett ytterligare fokus på kostnads- och yteffektivitet, vilket efterfrågas allt mer. När det gäller försäljningsgrad för att starta ett projekt har vi 60 procent som mål, och det har vi egentligen haft även tidigare. Angående kommunernas markpriser i Stockholmsområdet så är det tuffa priser sedan ett tag, och vi avstår nästan alltid.”

Har förberett sig genom försäljningar

Oscar Properties, Malin Gangnor, försäljningschef:

”För stora och stabila aktörer som Oscar Properties kommer den förändring vi ser nu att öppna för nya affärsmöjligheter. Vi förberedde oss genom ett antal transaktioner under hösten som idag ger oss stor handlingsfrihet.”

”Skriverier speglar inte hela marknaden”

Peter Svensson, VD, Peab Bostad:

”Trots en förändrad marknad så följer vi vår plan med starter tills vidare. Peab är en långsiktig aktör och vår grundsyn över tid är positiv för den svenska bostadsmarknaden då det finns ett fortsatt behov av bostäder på många platser. Vi märker givetvis av att marknaden har bromsat in, inte bara i delar av Stockholmsområdet, utan även på några andra orter i landet. Mycket av det som skrivits om bostadsmarknaden på senare tid avspeglar inte hela marknaden i Sverige. Peab är representerade över i stort sett hela landet och har flera marknader som varit mycket bra under 2017. Vår övergripande syn på marknaden idag är att det dels finns ett överutbud på vissa håll där försäljningen naturligt tar längre tid, och dels så har det skapats en osäkerhet på marknaden efter den senaste tidens bostadsdebatt och givetvis av frågan kring regeringens amorteringskrav. Vi bedömer att osäkerheten på marknaden fortsätter en bit in i 2018 för att därefter stabiliseras.”

Sämre ekonomi kan öka efterfrågan på studentboende

Prime Living, Jan Severa, VD:

”Vi som sysslar med studentboenden har inte drabbats. Om ekonomin skulle försämras brukar det ju snarare leda till att fler börjat studera och då ökar efterfrågan.”

Ny huvudägare för Tobin

Tobin Properties, Erik Karlin, VD:

”Fokus är numer på de befintliga projekteten. Vi sjösätter till exempel inte ett projekt i Uppsala. Vi kommer starta färre antal nya projekt än vad vi trodde för ett år sedan. Vi kommer arbeta mer med att dela upp projekten i flera och mindre etapper samt arbeta mer aktivt med försäljning.”

Klövern har gått in som ny huvudägare i Tobin Properties. Bolaget valde i slutet av november att skjuta upp tillträdet till ett av sina projekt i Uppsala. Planen var att förvärva tre fastigheter och utveckla bostäder. Säljaren Region Uppsala hävde då avtalet. Tobin har även sålt ett bostadsprojekt på Kungsholmen.

Projekt får fler hyresrätter

Småa, Fredrik Arpe, VD:

”Under hösten har vi känt av att kunderna varit mer passiva och avvaktande än tidigare och bedömer att efterfrågan på bostäder i Stockholmsområdet långsiktigt kvarstår men vi anpassar oss såklart efter varje tids rådande marknadssituation. Med vår nya ägarstruktur så har vi möjligheten att i egen regi genomföra projekt upplåtna med hyresrätter. Det är ett alternativ som vi använt oss av i ett projekt och sannolikt kommer att göra i flera projekt framöver”

Alm Equity har under 2017 förvärvat Småa från HSB, JM och personalen. Småa beslutade i slutet av 2017 att ett av deras projekt i Barkabystaden får större andel hyresrätter.

Granskat portföljen som försiktighetsåtgärd

Willhem, Mikael Granath, VD:

Vi har inte direkt märkt av marknadsoron. En orsak är att vi uteslutande arbetar med hyresrätter. Det har inte påverkat vår uthyrningssituation eller strategin kring nyproduktion – än så länge kanske ska tilläggas. Vi har som en försiktighetsåtgärd gått igenom vår portfölj och till exempel granskat beståndet med de högsta månadshyrorna eftersom vi uppfattar att det är i det dyrare segmentet som det uppstått problem. Vi kommer kanske vara något försiktigare när det gäller investeringar i nyproduktionsprojekt med de högsta hyrorna, inte minst i Stockholm.”

Ställer om till hyresrätter

Stena Fastigheter, Cecilia Fasth, VD:

”Vi är en långsiktig aktör och har fortsatt samma strategi och ambition. Vi har möjlighet att ställa om vår upplåtelseform mellan bostadsrätt och hyresrätt och det är något vi kontinuerligt utvärderar.”

Bolaget har beslutat att ett bostadsprojekt i Uppsala får högre andel hyresrätter, uppemot 80 procent.

Blivit mer strikta

Riksbyggen, Mårten Lilja, vice VD och affärsområdeschef för Bostad:

”Generellt har vi en gräns om 50 procent sålda lägenheter innan projekt påbörjas. Marknaden har varit het, så under 2016 startade vi projekt innan gränsen hade nåtts för att komma igång. I början av 2017 bestämde vi att vara mer strikta och verkligen nå upp till 50-procentsprincipen. Vi har i nuläget inga planer på att göra om bostadsrätter till hyresrätter eftersom det påverkar vår modell så mycket, men på längre sikt kan det bli aktuellt att titta på byggrättsportföljen och då kan det bli aktuellt med en omdisponering.”

Bolaget planerar för något lägre nyproduktion i år jämfört med 2017. Bolaget har skjutit upp ett antal projekt där det finns ett överutbud, främst i norra Storstockholm och Uppsala.

”Mer noga med marknadsanalysen”

Skanska Nya Hem, Magnus Lambertsson, marknadschef:

”En normalisering av marknaden har skett. Det har varit onormalt bra 2016 och halva 2017. I princip allt såldes oavsett läge, så är det inte längre. Strategin är inte förändrad men vi är mer noga med marknadsanalysen. Att se på överutbudet och eventuellt vänta med att säljstarta ett projekt om det är för stort.”

Djupare analys innan projekt startas

Rikshem, Sophia Mattsson-Linnala, VD:

Arbetet kommer involvera mycket mer av analys innan ett projekt startas. Att till exempel analysera mikroläget för att se vad som är lämpligt att satsa på. Många kommuner har en alldeles för hög uppfattning om markpriset och vi köper i princip inte byggrätter för att bygga bostadsrätter. Vi utvecklar på egen mark och främst hyresrätter.”

Flyttat fram projektstarter

SSM, Mattias Roos, VD:

”Vi säljstartade något över 1.000 bostäder fördelat på sju projekt under 2017, de flesta under hösten 2017. Vi har som regel att produktionsstarta först efter att vi uppnått 75 procent i säljgrad. Den avtagande marknaden under hösten gjorde att önskad säljgrad inte uppnåddes och vi flyttade därför dessa produktionsstarter in i 2018.”

Black Friday-rea på bostäder

Veidekke, Jonas Engelblom, kommunikationschef:

”Den galna marknaden håller på att normaliseras. Det är viktigt att komma ihåg att det finns en fungerande marknad därute. Vi säljer fortfarande.”

I november bjöd Veidekke in till Black Friday-rea på 40 lägenheter i ett projekt i Barkarbystaden. 20 av dessa lägenheter såldes med en rabatt på 100.000 kronor på rum.

Omvandlade till hyresrätter

Wallenstam Elisabeth Vansvik, kommunikationsdirektör:

”Wallenstam är ju först och främst en hyresrättsproducent men har under sista kvartalet beslutat att ombilda fyra pågående bostadsrättsprojekt till hyresrätter, totalt cirka 380 lägenheter, som följd av att vi upplevde att marknadsläget på bostadsrättsmarknaden i Stockholm var lite osäkert.”

Tidigare Nyheter från förstasidan

Heimstaden förvärvar 803 lägenheter av allmännytta

Beståndet består av ca 55 400 kvm uthyrbar yta.

Oscar tar tillbaka projekt

Efter uppgifter om konkurs planerar bostadsutvecklaren att ta tillbaka ett sålt projekt i Stockholm.

Köpcentrum för hela 2 miljarder till salu

Det kan bli den största styckeförsäljningen någonsin i orten.

JLL värvar duo för att fylla upp efter tungt avhopp

Joacim Sjöberg: ”Rörligheten bland erfarna transaktionsrådgivare kommer sannolikt fortsatt att vara stor ”.

Concent stämmer tidigare vd och styrelse

Anklagas för att ha satt värden som vida översteg de verkliga värdena. FV berättar vilka fyra personer som står i fokus för stämningsansökan. Ytterligare rättsliga åtgärder kan komma senare.

Mazars flyttar inom Vasakronans bestånd

Vasakronan har tecknat ett 5-årigt hyresavtal med Mazars SET revisionsbyrå om 1.400 kvm i Jakob Större 18 på Regeringsgatan i …

Svenska Hus köper av Pikeborg i Floda

Svenska Hus förvärvar tre fastigheter med totalt 13.600 kvm uthyrningsbar area i Floda, en växande tätort i Lerums kommun utanför …

Grillska utökar hos Agora i Eskilstuna

A Group of Retail Assets, Agora, har tecknat ett nytt 5-årigt hyresavtal med Grillska Gymnasiet om tidigare butikslokaler som ska …

Drömmen: Bezos, Gardell, Lindström och Stordalen

Fyra fastighetsprofiler får plötsligt välja helt fritt vem de allra helst vill rekrytera till sitt bolag.

Booli: ”Fler prisjusteringar att vänta”

Allt fler bostadsutvecklare ser över priserna för sin nyproduktion.

Mengus har sålt fyra för 3,3 miljarder på 12 månader

Har gjort fyra framgångsrika affärer på kort tid. FV summerar.

Mengus säljer strax utanför CBD för över 100.000 kr/kvm

Avyttrar ännu ett lyckat projekt – med prisrekord som följd.

Affärsanalys

Pressat område lyfts av infrastruktur

Per Wieslander på Svefa har satt analyständerna i affären med en välkänd stor fastighet i Malmö.

Domstolen nobbar nya Nobel Center – Lundbergs jublar

Mark- och miljödomstolen har lämnat sitt besked. Läs kommentarer till domen.

Bildextra: Hufvudstadens nya

Har smitt planer för kvarteret mitt i Göteborg i flera år.

Så blir Geelys jättebyggnad

130.000 kvm BTA ska byggas, varv hälften kontor.

”Al-Amoudi släpps inom kort”

Nya uppgifter, obekräftade sådan, till varför Midrocs ägare greps. Varit frihetsberövad i mer än ett halvår.

Tillbaka till förstasidan