150 år av samlad kunskap

Det råder stor förvirring om hur det ska gå för detaljhandeln och därmed även inom de delar av fastighetsmarknaden som är nischad mot handel. Åsikterna är många men genom att betrakta det som hänt de senaste femtio åren kanske det går att fånga upp en del tydliga mönster och erfarenheter. För att få till en sådan bild av utvecklingen samlade konsultbolaget NCM häromdagen tre mycket kunniga och erfarna herrar till ett rundabordssamtal.

– För cirka 50 år sedan startades tre konsultbolag som alla varit delaktiga i svenska handelns utveckling. NCM är idag den enda bolaget som fortfarande lever kvar men vi har kontakt med alla tre grundarna och vi ville ta tillfället i akt att koppla historian med framtiden, säger Lars Toll.

Det var Folke Klint som grundade och under lång tid drev NCM, Håkan Karlsson som grundade och drev Centrumutveckling samt Anders Röstlund som drev Ågrenkonsult under många år fram till att Ramboll förvärvade bolaget för drygt fyra år sedan.

Fastighetsvärlden var med och tog del av de åsikter och övertygelser de levererade.

– När vi har pratat strategi och framtidsfrågor har vi sagt oss; varför inte lyssna på de som har mest erfarenhet, om de kan peka på viktiga skeden i utvecklingen som vi kan ta med oss när vi jobbar för framtiden, säger Johanna Holmberg VD för NCM som tillsammans med Lars Toll och Bernt-Olof Gustavsson var initiativtagare till samtalet.

Håkan Karlsson som drog igång Centrumutveckling redan 1969 berättade att deras inriktning till en början var att hjälpa kommunerna med att utveckla handel och annan service i anslutning till de kommunala bostadsbolagens bostadsbestånd. Köpcentrum fanns ännu inte på kartan. Kunskapen om handel var grund hos fastighetsägarna.

– Nu har det utvecklats till en helt egen nisch, men i takt med att institutionellt kapital har kommit in så blir det mesta väldigt likriktat.

Folke Klint som startade egen verksamhet 1972 (vilket sedermera blev NCM) framhöll att såväl de stora varuhusen som de första citygalleriorna inte var något som planerades av kommuner eller drevs av fastighetsägare. Det var handelsföretagen som drev på utvecklingen då

– När citygalleriorna började dyka upp var det initiativ från starka lokala handlare som satsade på att stärka sin position, ibland tillsammans med någon lokal fastighetsägare i det som ofta kallades köpmannavaruhus, konstaterade Klint.

Anders Röstlund var konfunderad över hur snabbt marknaden förändrades:

– När vi började vår bana inom det här var ju de stora varuhusen, EPA, Domus med flera, fortfarande mycket dominerande i de flesta städer, de var superstarka. Det är otroligt hur snabbt den bilden sedan kom att förändras och ”varuhusdöden” spred sig.

– En av de allra största förändringarna de senaste 50 åren är ju faktiskt hur kooperationen helt har tappat den ledande ställning man hade. Det var de som drev utvecklingen inom handel och olika format på butikerna, menade Håkan Karlsson

De har alla varit i situationen att ge råd till fastighetsägare och handlar om hur de ska satsa inom framtiden. Men hur har det gått med råden, har de lyckats pricka rätt?

– Jag har inga problem med att prata om saker som inte gått riktigt som vi trodde, men jag vill också lyfta att våra kunder inte alltid varit mottagliga, En del har till exempel trott alldeles för mycket på design, medan vi har velat trycka mer på funktion. De arkitekter vi hade i företaget var specialister på just det men kunderna uppehöll sig ofta envist vid designen. Där hade vi ofta ett tufft jobb att övertyga, intygade Anders Röstlund.

Folke Klint lyfte en annan knepighet med konsultrollen:

– Som konsult hamnar man ofta i en situation där någon vill göra något och redan har en idé och ibland har väl det kanske inte varit den allra bästa. Om det då är en entreprenör som verkligen driver på och är övertygande så har det hänt att man ändå blivit insåld på idén. Det gäller att inte tappa det kritiska tänkandet även om det är en kund som vill övertyga dig. Ligger tomten fel, är trafiklösningen usel och upptagningsområdet tveksam så måste man stå emot.

Håkan Karlsson menade å sin sida att han aldrig hemfallit om drömmar eller visioner om framtiden utan försökt tänka ganska krasst:

–Jag har sällan haft någon särskild vision av hur handeln skulle utvecklas, och därifrån dragit några slutsatser. För mig har det varit viktigast att snabbt nå lönsamhet för det är viktigt även för den långsiktiga lönsamheten. Då har det gällt att se att det verkligen är ett bra läge och att köpunderlaget ser stabilt och utvecklingsbart ut.

Att inte drömma utan vara realistisk i sina antagande skrev Anders Röstlund under på:

– Ibland ursäktas satsningar som inte ser ut att kunna prestera inledningsvis med att de kommer bli bättre med lite succesiva förändringar och åtgärder, men då glömmer man att det gör konkurrenterna också.

Men vad ser de tre vise männen i spåkulan nu då?

Även om mycket hänt de senaste 50 åren trodde inte Anders Röstlund på några riktigt stora kommande förändringar de närmaste tio åren:

– Den förändring jag ser är att butiksytorna fortsätter att minska, både sett till antalet och storlek, till förmån för service, och ännu mer kaféer. Man måste följa med i sin tid. Men det tror jag också är en nödvändighet för fastighetsägarna. De måste lyssna på sina hyresgäster, hyresnivåerna måste ned från de höjder de dragit iväg till – det är för svårt för handlarna att överleva nu.

Håkan Karlsson var betydligt mer drastisk:

– Först och främst tror jag inte det behöver byggas något nytt köpcentrum alls. Jag tror att e-handeln kommer växa sig mycket starkare i framtiden. Den kan komma att ta 50-60 procent av sällanköpshandeln. Det kanske inte händer de närmaste tio åren, men på sikt och med bättre logistiklösningar så tror jag absolut att vi hamnar där.Allt som köpcentra kan, kan e-handeln bättre. Och den sociala biten får folk bättre på andra håll.

Folke Klint som en gång i tiden var ansvarig för varuhuset Punkt i Västerås och hela stadskärnans utveckling genom deltagande och styrning av 6-7 kvarters ombyggnad i centrum, med ett gigantiskt integrerat P-hus, framhöll enkelheten med cityhandel – om politikerna slutar jaga bort bilarna från centrum:

– Visst är det trevligt med gågator och kaféer, men varför jaga bort det som gör det möjligt för konsumenter att ta med sig varorna hem. Om vi nu har eldrift eller annan mer miljövänlig drift av bilarna så jaga inte bort bilisterna med galna parkeringsavgifter. Det klarar inte cityhandeln. Här behöver fastighetsägarna och kommunen engagera sig på djupet. Men bär man sig inte för oskickligt åt har cityhandeln alla möjligheter att överleva e-handelsvågen som många okritiskt hyllar just nu.

Anekdoterna flödade under det nära två timmar långa samtalet och det lär bli nya tillfällen att lyfta fram erfarenheter från förr i nytt ljus – för att skönja framtiden