FV granskar: Topphyran nära osannolika 10.000 kr/kvm

(artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 11/2017)

Låt oss börja med att slå fast att det är ett fåtal kontorslokaler som i dagsläget är aktuella för toppnivån. Det handlar om lokaler som är nyproducerade eller erbjuder bra utsikt – eller rent av båda.

Lika sant är även att den kraftfulla hyresuppgången har gett svallvågor ut på malmarna där det också rapporteras om hyresnivåer som fastighetsägare aldrig tidigare skådat. Likadant är det i några etablerade kontorsområden utanför tullarna.

Fastighetsvärlden har talat med ett tiotal större fastighetsägare i Stockholms CBD plus några ledande konsulter på uthyrningssidan. Alla är eniga om att hyresökningen varit smått explosionsartad de senaste 24 månaderna. Toppnivå efter toppnivå har passerats i en rasande fart.

Lika oeniga är de dock om huruvida kontorshyrorna ska fortsätta rusa uppåt i Stockholms CBD eller om vi redan sett en inbromsning.

– Inget varar för evigt. Men man utnyttjar lokalerna på ett mycket effektivare sätt i dag än vid till exempel den förra hyrestoppen kring millennieskiftet. Jag tror inte vi sett slutet på uppgången, säger Ronald Bäckrud, regionchef Stockholm vid Vasakronan.

Han konstaterar att det i början av 2000-talet, när topphyran var 6.000 kr/kvm, inte var ovanligt att det hos dem som då betalade den högsta hyran fanns en yteffektivitet på 30–40 kvadratmeter per anställd. Det kunde vara till exempel advokatfirmor som hyrde icke flexibla lokaler och där alla advokater skulle ha ett eget rum.

– Jämfört med dagens yteffektivitet motsvarar det 18.000 kr/kvm, konstaterar Bäckrud.

AMF Fastigheter är tillsammans med Vasakronan det bolag som ligger på de högsta hyresnivåerna i Stockholm. Enligt uppgift till Fastighetsvärlden har bolaget sedan en tid haft flera lokaler ute till visning för 9.200–9.400 kr/kvm, men ännu inte fått de nivåerna utan några hundralappar därunder.

VD Mats Hederos konstaterar att det varit en väldigt god hyresutveckling de senaste åren.

– Jag tycker att det är sunt att det blivit en tydligare hyresskillnad mellan bra och dåliga lägen samt mellan bra och dåliga lokaler än det har varit tidigare.

Han är försiktig när han ombeds svara på frågan om topphyran kan passera 10.000 kr/kvm och svarar inledningsvis kring något annat, men säger sedan:

– Vi har inte nått 10.000 men det är inte otänkbart. Vem trodde på 9.000? Eller på 8.000 för inte så länge sedan?

Hösten 2015 skrev Fastighetsvärlden att några fastighetsbolag passerat 6.000-barriären.

Hederos konstaterar att det är en historiskt låg vakansgrad för kontor i stora delar av Stockholmsområdet och en nästan obefintlig sådan i centrala Stockholm.

– Det är en brist på bra lokaler samtidigt som Stockholm går bra och det råder brist på arbetskraft. Så jag är inte överraskad över att hyresnivåerna har gått upp som de gjort.

– Samtidigt är det allt fler som ser sin lokal som en viktig del av sitt bolagsbygge. Numera är det många fler involverade än ekonomiavdelningen. Lokalen är en del av identiteten och betyder allt mer vid anställningsprocessen och när det gäller att få anställda att stanna. Närheten till mötesplatser, restauranger och kollektivtrafik blir allt viktigare – och det erbjuder CBD.

[yop_poll id=”1″]

Ronald Bäckrud på Vasakronan konstaterar att det krävs stora investeringar i bättre klimatanläggningar för att kunna erbjuda riktigt yteffektiva lokaler – och att alla fastigheter inte klarar av det utan stora ombyggnationer.

– Det är många som söker en annan användningsgrad av sina lokaler än vad man har i dag. Jag tror att dagens utveckling kommer att fortsätta ett tag till. Moderna och yteffektiva lokaler blir ofta billigare på sista raden för kunden, säger Bäckrud.

AMF Fastigheter har sina toppnivåer i det påbörjade kontorshuset i Galleriankvarteret längs Hamngatan och högt upp i det Femte Hötorgshuset där för övrigt de översta våningsplanen finns för uthyrning.

Bolaget håller även på att bygga om den del av Gallerian-kvarteret som ligger i hörnet av Malmskillnadsgatan och Hamngatan. De nya påbyggda våningarna, med högre takhöjd, lär konkurrera om höga nivåer. Där har de många tillhörande terrasserna attraherat många hyresgäster.

AMF Fastigheter har även nya toppnivåer i Mood-kvarteren där hyrorna är en bra bit över 7.000 kr/kvm som högst. Att jämföra med Riksgäldskontoret, som enligt uppgift i FV nr 4/2013, satt på ett kontrakt på en hyra om 3.712 kr/kvm med en löptid som går ut vid årsskiftet.

Vasakronans bästa lokaler finns i The View. Det handlar om tre påbyggda våningsplan på en fastighet på södra delen av Regeringsgatan. Bolaget äger även fyra av de fem Hötorgsskraporna med bra hyresnivåer högt upp.

– De allra högsta hyrorna har vi dock i dagsläget i vårt Smart & klart-koncept (flexibla hyreskontrakt där möblering ingår) vid Norrmalmstorg där vi har en bit över 9.000 kr/kvm i kallhyra och som bashyra, alltså servicekostnader borträknade, säger Bäckrud.

Vasakronan kan troligen även se fram emot höga hyresnivåer i de översta och nya våningsplanen i Sergelhuset.

– Jag hoppas att vi kan erbjuda vårt Smart & klart-koncept där också.

Andreas Malmsäter, uthyrningschef på Fabege, berättar att bolaget har topphyror på 7.000–7.500 kr/kvm i CBD. Han konstaterar att bolagets hyror i city gått upp med 30 procent sedan de senast tecknades, vilket ofta är för tre till fem år sedan.

– Utbudet är mindre än efterfrågan, och det visar sig förstås i hyresnivåerna.

Han berättar att hyresgäster som för något decennium sedan hade 15–20 kvadratmeter lokaler per anställd numera är nere på 10–12 i samband med lokalsökningar.

– Vi har kunder som är nere på 8 kvadratmeter per anställd. Jag tror rent allmänt att det finns en lång väg kvar att gå när det gäller att effektivisera lokalerna, säger Malmsäter.

Trycket i CBD har gett ringar på vattnet när det gäller hyrorna även utanför innerstaden. FV har tidigare berättat att bolaget hyrt ut för 3.000 kr/kvm till Stokab respektive 3.100kr/kvm till Naturvårdsverket i Hammarby Sjöstad/Globen. Malmsäter berättar att bolaget numera efterfrågar 3.300–3.500 kr/kvm i Arenastaden där man gjort flera stora uthyrningar de senaste åren.

På frågan om hyresnivåerna kan nå femsiffriga nivåer i CBD svarar han:

– Det är väl inte omöjligt. Men det är nog en bit dit. Jag har hört att det finns fastighetsbolag, med nya lokaler i bästa läge, som efterfrågar de nivåerna. Men det är ju ofta en helt annan sak mot vad man till slut får.

Anneli Jansson, VD på Humlegården, beskriver hyresutvecklingen som en hockeyklubba.

– Det har vikt uppåt snabbt det senaste året. Det har varit en ordentlig uppgång, även om den var stark även under några år dessförinnan.

Hon berättar att topphyrorna hos Humlegården ligger på strax över 7.000 kr/kvm.

– Vår bedömning är att den positiva hyresutvecklingen kommer att fortsätta ett tag till.

Jansson konstaterar att många bolag, trots lockropen om lägre hyror i andra delmarknader, vill sitta i city för att delvis använda lokalen som en del av bolagets attraktivitet och varumärkesbyggande.

– Andra bolag vill sitta nära sina kunder för att ha en effektivitet i verksamheten med närhet till sina kunder. Ofta rör det sig om rådgivare, konsulter, fastighetsrådgivare och finansbolag.

Under våren berättade Hufvudstadens VD Ivo Stopner om något som tydligt illustrerar den snabba hyres-uppgången i CBD. Han gav då exempel på hur en hyresgäst vid årsskiftet 2014/2015 hyrde lokaler för strax under 5.000 kr/kvm. Därefter utökade man lokalerna något och då blev hyran 6.300 kr/kvm, och vid den senaste utökningen blev hyran strax under 7.000 kr/kvm. Enligt Fastighetsvärldens kännedom så är hyresgästen som Stopner talade om spelbolaget Starbreeze och fastigheten är NK-huset. Den hyresgästen har sedan den första förhyrningen, inklusive den tillkommande ytan, nästan trefaldigat sina lokaler i fastigheten.

Stopner kommenterade hyresuppgången i CBD:

– Det har varit en otrolig utveckling. Nu satsar vi på att teckna långa hyresavtal. Målsättningen är fem, sju och tio år.

Han konstaterade även att bolaget har hyresnivåer på 5.000–5.500 kr/kvm för de båda fastigheter som bolaget äger på Drottninggatan, norr om Kungsgatan.

– Sådana nivåer har vi aldrig varit med om där.

Peter Lövgren, analyschef vid samma bolag, konstaterar att den positiva utvecklingen fortsatt:

– Vi har i dag ett flertal hyreskontrakt som är på över 8.000 kr/kvm.

Tomas Ingemarsson, chef AFA Fastigheter, berättar att bolagets topphyror är på strax över 7.000 kr/kvm.

– Hyrorna har gått snabbt uppåt de senaste två och ett halvt åren. I vissa fall upp så mycket som 50 procent vid nytecknade kontrakt. Förstås något lägre om det handlar om förlängda hyreskontrakt där det oftast krävs mindre eller inga investeringar.

Även Ingemarsson konstaterar att hyrorna gått upp i samtliga bolagets geografiska delmarknader.

– Men jag tror nog att man ska börja fundera över vilka det är som ibland betalar de höga nivåerna. Det är ibland bolag ur de nya industrierna som ännu har dålig lönsamhet. Jag känner igen det från IT-undret och vilka som betalade de högsta hyrorna då, säger Ingemarsson.

Den kraftiga hyresuppgången har stannat av något, uppger Marcus Pfister, fastighetschef kontor vid Skandia Fastigheter.

– Den har stabiliserat sig på höga nivåer efter sommaren.

Bolaget har topphyror på strax under 7.000 kr/kvm, men sysslar enligt Pfister endast med ”raka hyror”, inga subventioner på något sätt.

Rabatterade hyror förekommer i allra högsta grad även i goda tider, ofta i några månader i början eller som en trappstege – det viktigaste är ju att ha en hög hyresnivå när det är dags att omförhandla. En annan subvention är flytt- eller möbelbidrag.

Marcus Pfister konstaterar att omförhandlingar ofta ger 50 procent upp.

– Där det tidigare var 4.000 kr/kvm är det nu 6.000.

I storsatsningen på Sveavägen 44 fick Skandia Fastigheter tidigare som mest ut 5.000 kr/kvm när huset fylldes upp för några år sedan. I dag tror Pfister att bolaget skulle sikta på närmare 7.000.

Även utanför CBD har bolaget bra hyresnivåer. Vid Skanstull tar man 3.500–4.000 kr/kvm, att jämföra med strax under 3.000 för några år sedan. Ännu längre ut, i Mörby, är hyran en bit över 3.000 kr/kvm i bolagets nya projekt.

Folksam Fastigheter, som äger en handfull fastigheter i CBD, har en topphyra på runt 6.500 kr/kvm i beståndet.

– Det är kallhyra och för lokaler som vi inte byggt om, säger Mia Salin, asset manager.

Hon konstaterar att hyrorna gått upp kraftigt de senaste tolv månaderna.

– Vi ser ingen direkt avmattning, men tror inte det kommer fortsätta upp så mycket mer. Det kommer nog stabilisera sig på dagens nivåer så resten av stocken kommer att omförhandlas på liknande höga nivåer. Vi säger aldrig upp någon hyresgäst på under 6.000, säger Mia Selin.

Även hon berättar att CBD-rusningen gett ringar på hyreskartan. Vid Odenplan får bolaget till exempel 4.200 kr/kvm.

Johan Zachrisson, uthyrningschef vid rådgivningsbolaget Cushman & Wakefield:

– Det finns förutsättningar för fortsatt uppgång. Det råder ”The war for talent” och för att kunna anställa måste vissa bolag sitta i bra lägen och ha bra lokaler. Hyran är en mindre utgift i sammanhanget jämfört med de höga lönerna.

Zachrisson spår även att efterfrågan på flexibla hyreskontrakt kommer att öka och att antalet co-workingställen kommer att öka. Det sistnämnda upptar i dag endast någon procentandel av kontorsstocken.

– Sverige ligger efter där, och det har säkert sin bakgrund i de historiskt låga hyresnivåerna i Stockholm. Men nu testar många hyresgäster det konceptet, och flera fastighetsbolag har skapat egna liknande koncept att erbjuda hyresgästerna.

När Fastighetsvärlden frågar Zachrisson om hyresnivån skulle kunna nå 15.000 kr/kvm blir svaret:

–Ja, i alla fall rent teoretiskt. Om topphyran vid millennieskiftet, vid IT-erans guldår, var 6.500–7.000 kr/kvm så kan man ju förstås göra diverse räkneexempel med den siffran. Inflationen ska räknas till, även det faktum att ytan per anställd är cirka 40 procent mindre vid förhyrningar i dag. Dessutom är medarbetare mer produktiva i dag med tanke på den digitalisering som ägt rum. Vi har räknat fram 14.000 kr/kvm som en lämplig teoretisk hyra. Men det finns det säkert mentala spärrar mot.

Utöver de åtta stora fastighetsägare som nämnts tidigare i artikeln så finns det ytterligare några få som tecknar höga hyror. Till exempel Pembroke som redan tecknat på höga nivåer i nya Mästerhuset innan hyrorna började sticka rusa uppåt. Det amerikanska bolaget laddar dessutom för ett nytt projekt. Tyska Meag har höga nivåer i nya Waterfront Office och flera kontrakt där ska snart omförhandlas. Nordstjernan vill ha upp hyresnivåerna i sitt hus vid Stureplan. I det området har även ADIA passat på att höja nivåerna för de korttidskontrakt som erbjuda i Sturekvarteret.

Även bolag verksamma i CDB:s utkant har rapporterat höga nivåer. Castellum skriver på riktigt höga nivåer i Flat Iron Building längs Torsgatan och Fastpartner rapporterade redan för ett år sedan en topphyra om 6.200 kr/kvm vid Östermalmstorg.

(artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 11/2017)