En krona som håller sitt värde – hållbarhetsfokus skapar lönsamma möjligheter för Vasakronan
Fastighetsbolaget Vasakronan har ett starkt fokus på att ställa om verksamheten så att den blir mer hållbar ur ett ekonomiskt, miljömässigt och socialt perspektiv. Den strategin har gett bolaget såväl högre intäkter som lägre kostnader.
Vasakronan är ett av Sveriges största kommersiella fastighetsbolag. Merparten av lokalerna är kontorsfastigheter, men bolaget äger även till exempel handelsfastigheter i Sveriges fyra största citykärnor.
– Vi har ingen renodlad hållbarhetsavdelning i bolaget. I stället jobbar vi sedan länge med att integrera hållbarhetsarbetet i den ordinarie verksamheten, säger Anna Denell, som ansvarar för att för att driva denna integration i Vasakronan.
Hon säger att de fyra AP-fonderna som gemensamt äger Vasakronan ställer hårda krav på bolaget att ligga i framkant på hållbarhetsområdet utan att kompromissa med avkastningen för dagens och framtidens pensionärer.
Tuffa mål
Vasakronan har satt upp tuffa och konkreta mål för verksamheten inom flera områden. Först ut redan 2008 var målet att halvera energianvändningen och med ambitionen att ligga 50 procent under branschsnittet.
Vissa åtgärder för att nå målet är enkla att både förstå och genomföra. Det kan exempelvis handla om att inte ha på elementen samtidigt som luftkonditioneringen kyler luften, att inte värma upp lokaler när ingen är där eller att återvinna värme ifrån ventilationssystemet.
Det kan också handla om mer avancerade ingrepp som tilläggsisolering eller uppgradering av fönster med en extra ruta på insidan för isolering.
När bolaget bygger nytt eller genomför stora ombyggnationer ligger fokus på att dels välja material som påverkar miljön så lite som möjligt, dels på att återbruka eller återvinna.
Anna Denell berättar om ett projekt i Uppsala, Lumi, där Vasakronan valt att göra en stor ombyggnation i stället för att riva och bygga nytt.
Förutom att den gamla betongstommen bevarats så har en stor andel återbrukat material använts till exempel material från rivna fasader, innerväggar och glaspartier.
– Sammantaget minskar detta klimatpåverkan från ombyggnaden avsevärt och är ett viktigt led i vårt arbete att nå klimatneutralitet i hela värdekedjan till 2030, säger Anna Denell.
Sedan 2008 har Vasakronan fram till slutet av 2023 lyckats minska energianvändningen i sitt befintliga fastighetsbestånd med 67 procent. Dessutom har de fasat ut all användning av energi från fossila bränslen. Totalt har de direkta koldioxidutsläppen därför minskat med 90 procent mellan åren 2006 och 2023.
Lönsamma investeringar
Åtgärderna för att sänka koldioxidutsläppen genom lägre energiförbrukning och användning av byggnadsmaterial med lägre utsläpp exempelvis återvunnen betong eller högpresterande isoleringsmaterial, kan ibland innebära högre kostnader, men de ger också ofta möjlighet till besparingar, och högre intäkter.
– När vi reducerar energibehovet i våra hus så sjunker kostnaderna för uppvärmning. Vi ser också en tydlig trend att allt fler företag vill driva sina verksamheter med hög miljöprofil, och det gynnar vår uthyrningsgrad, säger Anna Denell.
Det innebär att Vasakronan får högre intäkter än fastighetsbolag som inte jobbat lika fokuserat med hållbarhetsfrågorna.
En positiv spiral
Högre hyror och större efterfrågan från kunderna leder till att risken i investeringen minskar, vilket i sin tur leder till att fastigheterna kan bli mer värda. Banker och de som lånar ut pengar till fastigheter via obligationer, uppskattar den lägre risken och högre värderingen, vilket kan möjliggöra utlåning till lägre kostnad.
– Vi finansierar oss i huvudsak via obligationer. När vi 2013 var det första företaget i världen att ge ut en så kallad grön företagsobligation så var betydligt fler investerare intresserade än tidigare. Det gav oss både en bredare bas av investerare och efter hand även lägre finansieringskostnader, säger Anna Denell.
Gröna obligationer, liksom andra former av grön finansiering, är omgärdade av omfattande regelverk och krav på redovisning av hur pengarna används. Det kan inledningsvis leda till högre kostnader för att etablera ett grönt ramverk, processer och nya arbetsmetoder. Men nu är vi i ett läge där företagen i allt högre utsträckning ändå behöver ta fram samma information för sin vanliga hållbarhetsredovisning, och merkostnaderna blir då inte så stora.
Banker och andra finansiella rådgivare bidrar genom att hjälpa företag som Vasakronan att etablera det nödvändiga gröna ramverket och i kommunikationen med investerarna på finansmarknaden.
SEB har sedan 2013 hjälpt Vasakronan att etablera två ramverk för grön finansiering och varit rådgivare vid bolagets löpande utgivning av gröna obligationer.
– Det handlar oftast om ett nära samarbete mellan oss som finansiella rådgivare och våra kunder. Tillsammans ser vi till att informera om utvecklingen både i branschen och mer generellt, för att möta behoven hos aktörerna på finansmarknaden, säger Fredrik von Platen, som jobbar med hållbar finansiering inom avdelningen för kapitalmarknadsfinansiering på SEB.
Han säger att utvecklingen går fort och att SEB räknar med att det som nu kallas grön finansiering på några års sikt blir allt vanligare och att fler investerare vill veta hur de förvaltar sina pengar. Samtidigt blir det vi nu kallar traditionell eller normal finansiering både ovanligt och även potentiellt dyrare om hållbarhetsriskerna inte är identifierade eller beskrivna.
