Ska bygga mer på spekulation
För två år sedan tvingades Hellström nästan dagligen svara på frågor om vad som händer med Castellum om fordonsindustrin tvingas lägga ner. Bolaget ägs till cirka 50 procent av utländska investerare och många hade full koll på att Castellum har stor del av sina fastigheter i Göteborgsregionen.
– Vi kände aldrig själva den oro som många utifrån kände för Göteborg. Vi tyckte den var överskattad, både från östra Sverige, men även utifrån Europa och världen i övrigt, säger Håkan Hellström.
Genom de sex dotterbolagen följdes utvecklingen hela tiden, hyresmarknaden ort för ort granskades.
– Det första vi tittade på var betalningsmoralen. Vi fakturerar kvartalsvis i förskott och det var oerhört intressant att en vecka in i varje kvartal se hur man hade betalt. Det var den första signalen där vi kunde se hur svenska företag mådde.
Nettouthyrningen påverkades något.
– Men inte alls med den magnituden som man kunde befara. Vi var trygga genom hela resan.
Andra bolag klarade inte sina bestånd lika väl och med sänkta fastighetsvärden hamnade flera, speciellt danska, bestånd i obestånd och pressades från bankerna. Vid Castellum ska belåningsgraden vara max 55 procent och med några procentenheter därunder var bolaget vid tidpunkten redo för miljardförvärv för att dra nytta av obeståndsmarknaden.
– Vi ringde bankerna och berättade ”här finns vi om ni skulle få problem”, men det fanns inga större stressade försäljningar. Det har varit sådana som haft tryck på sig att sälja, och de försäljningar som har ägt rum har slutförts till bra nivåer.
Bolaget har ännu inte köpt något sådant bestånd och Hellström konstaterar att de som pratat om att priserna skulle falla kraftigt fått rejält fel.
Castellums belåningsggrad är idag nere i 50 procent, vilket Hellström konstaterar är lågt. Bolaget kan förvärva för 5 miljarder för att nå den uttalade belångsgraden.
– Vi vill gärna öka i Stockholm där vi är lite underviktade. Det finns de som ser oss som ett Göteborgsbolag men det har aldrig
varit någon uttalad strategi. Vi kan gärna bli större i Stockholm.
Han säger det trots att bolagets vakansgrad i Stockholm är närmare 20 procent, att jämföra med runt 5 procent i Göteborg.
– Vi har köpt mycket vakans i Stockholm. Det är jag inte ett dugg orolig för, det är mycket potential i det beståndet.
När det gäller den geografiska sammansättningen, de orter där bolaget äger fastigheter idag, är Hellström nöjd och ser inga nya marknader.
De två senaste tillskotten, Linköping och Halmstad, kan utvecklas ytterligare. Den förstnämnda har ännu höga vakanstal och i den sistnämnda är beståndet så litet att bolaget ännu inte har helt egen personal på plats, något som stör Hellström.
– Vi tror på Halmstad, men har inte lyckats öka beståndet för att det ska vara relevant att ha egen personal. Det är annars vår fulla övertygelse att ha egen personal överallt. Vi tror inte på att outsourca kundkontakter. Det är vi väldigt noga med och så resonerar allt fler svenska fastighetsbolag.
Det är numera främst de utländska företagen som outsourcar.
När det gäller fördelningen mellan de olika segmenten håller Hellström lager/logistik högt. Han tror att bolagets lokaler inom det segmentet kommer att ta slut fortare än kontorslokalerna och vill därför gärna öka inom den delen.
– De är dessutom mer högavkastande än kontor. Skillnaden var visserligen större för 5-7 år sedan, men avkastningen är fortfarande högre. Allt fler har visat intresse för segmentet på senaste tiden och det är möjligt att det tidigare var för enkelt att förvärva.
Håkan Hellström ser inte att risken är större inom lager/logistik än för kontor, utan uttrycker att det kanske till och med är tvärtom.
Den enda nya marknaden Hellström ser framför sig är Köpenhamnsområdet som bolaget granskat under några år utan att ha kommit till avslut. Är avkastningskravet det rätta kan det bli aktuellt med förvärv av riktigt centrala fastigheter.
– Vi tittar på den danska sidan. Det handlar om mindre grejer i Köpenhamn, både kontor och lager/logistik. Men vi kommer aldrig att bli en större aktör där.
Håkan Hellström har under en lång tid försatt sig i en speciell sits genom att bolaget alltid är först med att presentera bokslut och delårsrapporter – bolaget kan till och med vara snabbast i Europa.
– Ja, det gäller att våga ha en uppfattning om marknaden och framtiden eftersom det inte finns någon annan att ”kopiera”.
Bedömningen av lokalhyresmarknaden nu är att den är stark och att den kommer att bli ännu starkare. Hellström tror dock inte att så mycket kommer att hända med hyresnivåerna på någon av de marknader där bolaget äger fastigheter. Han konstaterar att hyresnivån i alla tillväxtområden utanför Stockholms city ligger ganska stabila, såväl i upp- som nedgång.
– Den största potentialen är vakanserna. Vi har 374 miljoner kronor i vakanser och det kan aldrig jämföras med möjliga hyresuppgångar. Vi bedömer att 225 miljoner av dessa är möjliga att hyra ut på två år. Vi kommer att hyra ut mycket i år och nästa år, men det dröjer därefter i snitt nio månader till inflyttning och betalning.
Castellum är i grunden ett försiktigt bolag som sällan går på några minor. Det är ordning och reda som gäller, både när det gäller fastigheter och siffror. Men de kommande åren kommer vi att få se ett något ”vildare” Castellum än vanligt.
– Vi kommer att börja bygga ganska mycket utan att ha klart med hyresgäster och då talar vi om såväl kontorsfastigheter som lager- och logistikfastigheter. Hade vi inte haft brist på mark på rätt ställen så skulle vi bygga ännu mer.
Spekulationsbyggen är dock inget nytt och Castellum har till och med gjort det i några få orter under de senaste skakiga åren. Bolaget är även på förvärvsoffensiv och räds som bekant inte att köpa fastigheter med tomställda lokaler.
– Vi tar gärna låg avkastning när vi går in om vi känner att vi inom 18 månader kan nå en bra uthyrning.
Ett fortsatt fokus kommer att finnas på NTO (ny-, till- och ombyggnation).
– Vi satsar på NTO och där ser vi betydigt bättre avkastning jämfört med att förvärva existerande byggnader.
Castellums fastigheter finns i 32 kommuner och beståndet sköts av sex dotterbolag där VD:n i respektive dotterbolag är verklig VD för sitt bolag och är suverän där och fullt ansvarig. Det är upp till dotterbolags-VD:n att övertyga styrelsen i dotterbolaget om att ett förvärv eller större investering ska äga rum. I den styrelsen finns den aktuelle dotterbolags-VD:n, Håkan Hellström själv och Henrik Saxborn som är vice VD inom Castellum.
Är det en riktigt stor investering tas det slutliga beslutet i Castellums styrelse, är det en mindre investering kan dotterbolaget ta beslutet utan att det går upp till styrelsen.
Strukturen med dotterbolag har alltid funnits inom Castellum och Hellström ser ingen framtida ändring. Beslutsvägen är god, enligt honom.
– Vi har alltid snabbheten att kunna ta stora beslut. Vi har aldrig tappat en affär för att vi inte haft tid, och det kommer vi aldrig att göra.
Frågan om det verkligen är nödvändigt med två dotterbolag i Göteborgsområdet gör honom något irriterad. En sammanslagning är inte aktuellt.
– Nej, det finns inget att vinna på det. Den organisation vi har idag är hela hemligheten med hur väl Castellum fungerar. Vinsten att vara lokal överväger vida den lilla kostnad som det medför att ha egna dotterbolag med tydlig profil. Båda bolagen är var för sig större än flera noterade bolag.
Håkan Hellström är uppväxt i Vänersborg och son till en Ica-handlare. Efter att under ledig tid burit drickabackar och fyllt på julskinkor bestämde han sig för att studera vidare på Handelshögskolan i Göteborg. Därefter hamnade han på en revisionsbyrå, nuvarande KPMG, och blev auktoriserad revisor och delägare.
– Jag jobbade väldigt mycket med små och medelstora fastighetsbolag och var mer konsult än revisor, det kan jag erkänna idag. Bland annat till förlagan för Castellum.
Som 38-åring, 1994, när Castellum bildades blev Hellström uppringd av den förste VD:n Thomas Alexandersson som frågade om han ville komma över och bli CFO.
– Ett bättre erbjudande kommer jag inte få, tänkte jag. Det var ett enkelt beslut.
2006 blev Håkan Hellström VD efter att tidigare ett tag även varit vice VD. Han efterträdde då Lars-Erik Jansson.
Hur mycket var ni redo att köpa för när finanskrisen slog till?
– Vi hade flera miljarder att köpa för.
Ert mål är att växa med 10 procents kassaflöde. Men stor del av tillväxten kommer från investeringar. Hur ser siffrorna ut från jämförbart bestånd?
– Vi mäter aldrig så. Då handlar det om asset management och att varje enskild fastighet står för sig självt. Vi tänker inte så och räknar inte så med jämförbara enheter.
Ni säljer väldigt sällan. Hur kommer det sig?
– Vi sålde för en kvarts miljard förra året. Men det stämmer. Vi kommer aldrig att bli ett handlande bolag. Detta är service management, inte asset management. Kan vi omsätta kapitalet till att ytterligare öka investeringarna så gör vi gärna det. Du kommer att få se oss sälja lite mer, men det kommer att vara lite.
Vad krävs för att ni ska avyttra?
– Att vi hittar något annat som vi får bättre avkastning på. Det finns propåer. Vi säljer styckevis, inte portföljer, och vi gör det när objekten är fullt utvecklade och vi får bättre betalt än vad som vi tycker är marknadspris. Inget är heligt. Vi är inte på något sätt gifta med fastigheterna.
Några bolag som äger fastigheter i centrala Stockholm tror på högre hyresnivåer till följd av att fastigheterna är certifierat ”gröna”. Utifrån ert bestånd, tror du på högre hyresnivåer för ”gröna” fastigheter framöver?
– Nej.
Hur viktigt är det att investera i ”gröna” fastigheter inom ert segment?
– Det är en bra fråga. Det är väldigt viktigt att ha medvetenheten och jobba med frågan. Två av våra dotterbolag var etta respektive trea i Europa att bli Green Building Corporate Partner. Men det är mest ett bevis på att vi jobbat långsiktigt och att vi haft ordning på grejerna sedan 1995. Pappersarbetet kostar och vem ska betala det i slutändan? Det får absolut inte bli en konsultprodukt – då har vi siktat på fel grej.
