Säljer när det är för dyrt att köpa

Stig Svedberg är en man av motsägelser. Samme man som i Kanal 5:s program ”Svenska Miljonärer” hällde ut 17,5 miljoner kronor i en trappa för att åka rutschkana på dem, gräver nu efter använda parkeringsbiljetter i handskfacket på sin silverfärgade sportmercedes. Han tar en grabbnäve och strör ut dem över instrumentbrädan.

– Jag lurade lapplisorna ett tag men nu känner de igen min bil. Ibland ger de mig en bot för att markera och då får jag vänligt ta mitt straff, säger Stig Svedberg och skrattar.

Under promenaden från bilen till restaurangen hejdas han flera gånger av personer som vill trycka hans hand, växla några ord och kanske boka ett möte längre fram i veckan. Det är som i en mindre italiensk stad där borgmästaren korsar torget på väg till stadshuset. Inne på restaurangen ber Stig Svedberg om en extra kycklingbit till sin caesarsallad, och får det – förstås.

– Jag föddes fattig. Vi var fem personer i en liten trea och även om vi barn alltid var hela och rena så fanns det aldrig något överflöd. Det är något som har präglat mig och gett mig driv och gnista.

När Svedberg gav sig in i affärsvärlden gjorde han det utan utbildning, utan ärvda pengar eller finansiell uppbackning av familjen. Som 15-åring fick han sitt första jobb, som springpojke på den lokala Icaaffären, och han sparade alla sina pengar. Vid 18-års ålder startade han upp ett företag som sysslade med mattvätt. Valet av bransch var noga uttänkt.

– Det här var ju i början av 80-talet och då fanns det över 90 000 kvadratmeter heltäckningsmattor i kommunens lokaler. Det är många kvadratmeter matta som behöver tvättas.

Och fortfarande sparade han alla sina pengar, åkte till banken i en skrotig gammal Taunus och satte in dem på kontot. Till slut var kassan stor nog för att han skulle kunna köpa det lokala, konkurrerande företaget, Tvättbjörnen. Det namn som Stig Svedbergs företag har än i dag.

Men hur såg steget från mattvätt till fastigheter ut?

– Tvättbjörnen gick från mattvätt till att bli alltmer av en golvspecialist. Vi slipade, lackade och utförde en hel del specialjobb. Med det i ryggen blev jag som 20-åring utnämnd till vice värd i en bostadsrättsförening och fick också ett visst ekonomiskt ansvar. Det är rätt ovanligt och skulle nog inte hända i dag.

Två år senare, 1984, köpte Svedberg sin första fastighet. Han berättar med en axelryckning:

– Jag hade mina sparade slantar så ekonomiskt var det inga problem. Priserna var ju lägre på den tiden också.

Men även om priserna var låga när Stig Svedberg köpte, för efter den första fastigheten följde flera, så skulle priserna snart skjuta i höjden – en utveckling som senare skulle leda fram till det tidiga 90-talet fastighetskris. Många missade i bedömningen av konjunkturens cykel och det var nu Svedberg skulle visa upp en av sina främsta talanger som affärsman, att sälja vid rätt läge.

– Jag sålde av hela mitt bestånd veckorna innan allt rasade och placerade pengarna i stabila värdepapper, gjorde en del andra roliga affärer där jag bland annat tjänade rätt mycket pengar på att förmedla fastigheter.

Samma mönster upprepades när Stig Svedberg under 2007 och 2008 sålde av hela sitt fastighetsbestånd på cirka 300 miljoner kronor, alldeles innan marknaden åter vek neråt. Förklaringen till hans känsla för timing är enkel, enligt Stig Svedberg själv:

– Jag gillar att göra affärer och när det inte längre är lönsamt att köpa, vad återstår då? Jo att sälja förstås.

När Stig Svedberg under 2007 och 2008 sålde var den enskilt största köparen Allokton. Bolaget köpte ett 20-tal fastigheter av Svedberg till summan 230 miljoner kronor. Det expansiva företaget hamnade dock snart i ekonomiska bekymmer och nu har Stig Svedberg börjat köpa tillbaka delar av det bestånd han tidigare sålde.

– Ja, och till ett lägre pris än jag sålde för. Många gör misstaget att etablera sig på för många marknader samtidigt utan att egentligen vara stora på någon. Det är något som branschens elefanter, de som har en stor organisation bakom sig, kan göra.

Idag är värdet på Tvättbjörnens fastighetsbestånd cirka 250 miljoner kronor, alltså ännu inte tillbaka på 2007 års nivå, men planen är att växa kraftigt framöver. Stig Svedberg planerar att inom några år ha
förvärvat fastigheter för cirka 800 miljoner kronor.

– Vi väntar bara på att priserna ska sjunka ytterligare. De borde ner cirka 20 procent, men visst, om man kan förhandla om framtida priser och säljaren går ner 10 procent, då kan man ju säga att vi har mötts halvvägs och kan kanske göra en affär.

Och för de framtida investeringarna tittar inte Stig Svedberg längre än till Sundsvall med omnejd, som han alltid gjort. Återigen återvänder han till riskerna med att sprida ut sig på för många marknader samtidigt.

– Du måste kunna din marknad, veta vilka hantverkare du ska anlita, vilka områden som är värda att satsa på. Den här branschen handlar om så otroligt mycket mer än att bara köpa och sälja fastigheter.

I dag består Tvättbjörnens fastighetsbestånd av 50 procent bostäder och 50 procent kommersiella fastigheter och så kommer det också att vara under överskådlig framtid, även om butiksfastigheter ska utgöra en något större del av mixen framöver. De objekt som Stig Svedberg har ögonen på är vad han kallar ”stabila” fastigheter.

– Jag pratar om fastigheter som inte tappar för mycket i pris om det blir ostadigt på marknaden, till exempel välskötta fastigheter i utkanten av staden. Fastigheter i stadskärnan är betydligt mer priskänsliga.

Sedan Svedberg åter började handla fastigheter har han vid två tillfällen fått rycka in som tvångsförvaltare. Dels 2010 då Bostad Nords hyresgäster i Härnösand varit utan el i tre veckor, men också då bolaget Wallholmen, med ett bestånd på 56 lägenheter i orten Essvik, gick i konkurs. Tvättbjörnen förvärvade senare fastigheterna i Essvik av konkursförvaltaren för 10,3 miljoner kronor. På frågan om det var ett marknadsmässigt pris svarar Svedberg:

– Prisnivån kändes rätt. Det behövdes stora insatser på det eftersatta beståndet. Det var en trygghet för finansiärerna att vi fanns på plats och ordnade med allt så det var väl win-win för alla parter, men kanske mest för hyresgästerna.

Tvättbjörnen har tre ben i sin verksamhet, fastighetsbolaget men också ett kapitalförvaltningsbolag och ett investmentbolag. Även om fastighetsbolaget har sin verksamhet koncentrerad i Sundsvall så jobbar investmentbolaget över hela Sverige. Investmentbolaget var också en av anledningarna till att Svedberg ställde upp i Kanal 5.

– Jag är ett ansikte i Sundsvall och till viss del också ute i landet men genom att vara med i programmet har jag nått människor på ett annat sätt. Att var en strikt farbror i en grå kostym, det är inte min grej. Uppmärksamheten jag fått genom programmet har varit positivt för investmentbolagets affärer.

Han kallar sitt tv-alter ego ”seriefiguren” och tror inte att allmänheten på allvar tror att han åker rutschkana på pengar och badar med dem i sin pool också till vardags.

– Om Mikael Persbrandt anlitas för att spela mördare är det väl ingen som betraktar honom som en mördare för det? Det handlar om skådespel, att roa och underhålla och det har jag gjort. Det var fantastiskt roliga dagar och jag ångrar ingenting.

Senare guidar Stig Svedberg genom Tvättbjörnens kontor, en gul trävilla bakom centralstationen, där företaget suttit sedan 80-talet. På väggarna hänger gamla reklamskyltar i plåt, föreställande glada tvättbjörnar. En löpsedel som är uppsatt med häftstift berättar att ”tv-miljonären från Sundsvall” med ett bud på 60 000 kronor vunnit Sveriges Radios budgivning om en spelning med rockbandet Takida.

– Jag har lite planer för den där spelningen. Vi håller på att bygga om en lokal här i Sundsvall till en festlokal på 600 kvadratmeter och jag tittar lite på möjligheterna att få hit Takida till invigningen.

Men det är inte om Takida som Stig Svedberg helst vill prata, utan om hur Sverige ska kunna bygga fler bostäder. Lösningen är, enligt Svedberg, att införa en 6-procentig moms på bostadshyran, där fastighetsägaren tar kostnaden och inte hyresgästen. Han plockar fram en plastmapp med räkneexempel.

– En hyra på 5 000 kronor i månaden skulle med en momshöjning landa på 5 300 kronor. Sänker man istället hyran med motsvarande belopp innebär det en hyressänkning på 3 600 kronor om året, något som minskar hyresvärdarnas årsintäkt med 900 kronor per lägenhet, men som samtidigt ger många positiva effekter för Sverige. För hyresvärdarna ligger också en vinst i att få en enklare hantering av redovisningen. I dag är det administrativt krångligt med momsen. Han fortsätter:

– I dag när vi bygger nytt eller renoverar våra bostadsfastigheter får vi inte lyfta momsen, vilket kostar enorma summor. Vi har många dåliga fasader i Sverige, fuktskador och stammar som behöver bytas. På det här sättet får vi loss pengar både till renovering och nyproduktion, utan att kostnaden hamnar på hyresgästerna.

Han säger att han värnar om hyresgästerna. De som äger sina bostäder har redan fått lättnader i form av rot-avdragen och att det nu är dags att göra något också för dem som hyr.

Apropå hyresrätter kontra bostadsrät­ ter, hur ser omvandlingspotentialen ut i Sundsvall?
– Nej, det är nog inte så jäkla moget för det men vi har fört diskussioner och ska göra ett försök till ombildning om något år. Det är redan bestämt vilken fastighet det är som vi ska försöka ombilda men jag kan inte berätta om det ännu.

På Catellas auktion i oktober finns tre fastigheter i Sundsvall till försäljning. Planerar du att köpa?
– En av de där tre fastigheterna är mer intressant än de andra och den kommer jag nog att lägga ett bud på. Vilken det blir tänker jag inte berätta ännu. Det är bara en av flera affärer jag har på gång.

Du har varit 28 år i branschen – hur har den förändrats under den här tiden?
– Jag pratade med en person häromveckan som var stor under 80-talet men som brakade 1991. Det som förändrats är att vi nu förvaltar byggnader, det är därifrån avkastningen ska komma, medan man tidigare bara handlade med värdeökningen. Köpte för 20 miljoner ena året och sålde för 25 miljoner året därpå. Man behövde inte ens ha en teknisk förvaltning på den tiden.

Fastighetsaktier – handlar du med dem?
– Nej, inte i någon större utsträckning, även om vi dagligen följer kurserna. Eftersom vardagen består av fastigheter känns det spännande att följa andra branscher.

Du nämnde att pengarna var drivkraften förr – är det så fortfarande?
– Nej, det kan jag ärligt säga att det inte är. Det som driver mig är skapandet, i stort och smått. Att bygga om en fastighet och anpassa den så att den blir bra för kunden, det är vad jag tycker är allra roligast.

TEXT HENRIK WIDELL
FOTO PETER HAMBERG