Porträtt

Nu är det shopping av fastigheter som gäller

Viljestark. Om ett par veckor tar Biljana Pehrsson över som VD för kungsleden. Utmaningarna saknas inte, men nyfiken, orädd och målinriktad tar hon sig an den nya rollen.

Biljana Perhsson

FÖDD:
1970, Belgrad.

UTBILDNING:
Civ ing, fastighetsekonom, KtH.

KARRIÄR:
Gjorde karriär internt inom Centruminvest/Centrumutveckling fram till 2007. Från 2007 ansvarig för East Capitals satsning på fastigheter i bland annat Baltikum. aktuell: tillträdande Vd för Kungsleden.

OM FASTIGHETSBRANSCHEN:
”Det är viktigt att kunna mer än enbart fastigheter, och det gör arbetet mycket intressantare.”

KARRIÄREN I KORTHET
1993 Civilingenjörsexamen KTH – Fastighetsekonom
1993 Analytiker mm Centruminvest/Centrumutveckling
1999 Vice Vd Centrumutveckling
2002 Vd Centrumutveckling
2007 Vd East Capital real Estate
2013 Vd Kungsleden

”För min del var det väldigt viktigt att bolaget fick en ny VD genom en systematisk rekryteringsprocess för att på så vis få fram den bäste kandidaten till jobbet”

Visa faktaruta

För de flesta som är lite bevandrade i den svenska fastighetsbranschen är Biljana Pehrsson nog mest känd för sin roll som VD för konsultföretaget Centrumutveckling, en position hon lämnade för sju år sedan. Därefter har det varit relativt tyst runt henne, vilket är fullt naturligt då hon främst har arbetat med fastigheter i de baltiska staterna och Ukraina sedan 2007.

Helt har hon inte lämnat den svenska marknaden, men här har arbetet skett i bakgrunden, som styrelseledamot i Vasallen och Kungsleden. Sedan tre månader tillbaka är hon åter högaktuell här i Sverige, efter att hon utsetts till Kungsledens nya VD.

Att hon skulle plugga på KTH var något hon bestämde sig för redan när hon gick på högstadiet i Haninge, söder om Stockholm.

– Det var en mattetävling på skolan där priset för de två som lyckades bäst var att besöka KTH under en vecka. De maffiga byggnaderna, den stora portalen och de tidiga datorerna som fanns där gjorde ett starkt intryck på mig. ”Här vill jag gå”, tänkte jag.

Men att hon hamnade på sektionen för Lantmäteri och inriktningen fastighetsekonomi var mer en sinkadus. Egentligen var det Elektroteknik hon sökte till, Lantmäteri var fjärdehandsvalet.

– Betygen räckte inte till riktigt, men mitt taktiska val av Lantmäteri (där intagningskraven var något lägre) visade sig vara ett riktigt lyckokast, det passade mig perfekt. Allting intresserade mig, det var kunniga lärare och professorer och en fantastisk miljö, vilket är viktigt eftersom man tillbringar så mycket av sin tid där. Jag trivdes enormt bra under åren på KTH.

Det första jobbet efter teknis fick Biljana Pehrsson på Centruminvest och även om företaget senare stöptes om så blev det sedan hennes arbetsplats under dryga tretton år.

Centruminvest var inne i lite allt möjligt. Det investerade i köpcentrum, förvaltade köpcentrum och dessutom fanns det en konsultverksamhet.

– Där fick jag lära mig hantverket, se hur saker och ting gick till i verkligheten. Det blev först lite arbete som juniorassistent, därefter investeringskalkyler och framtagande av beslutsunderlag för investeringar, konceptutveckling och uthyrning, marknadsanalyser och projektledning.

Men innan hon hade hunnit med alla de delmomenten så hade Centruminvest delats upp och Biljana Pehrsson blev erbjuden att följa med in till Centrumutveckling som var konsultdelen av verksamheten.

– Jag vill egentligen inte lyfta fram någon mentor eller liknande för jag har haft förmånen att möta, inspireras och lära mig av så väldigt många duktiga personer under de här åren. Men det är viktigt med en bra start och den gav mig Håkan Karlsson på Centrumutveckling. Han gav mig chansen att visa att jag kunde något.

Under åren på Centrumutveckling var hon djupt involverad i utvecklingen och omgörningen av flera köpcentrum. Väla utanför Helsingborg, Kista Galleria och Västermalmsgallerian är några av dem där hon är riktigt belåten med utfallet.

– Västermalmsgallerian var ett projekt som vi själva tog fram på spekulation, utan att ha någon uppdragsgivare. Det var först när vi hade arbetat igenom idén riktigt ordentligt som vi gick upp till fastighetsägaren Familjebostäder och föreslog dem att genomföra den.

Att få ihop det komplexa projektet dröjde sedan fler år, men det blev till sist verklighet. Det, samt flera andra stora projekt, har gett Biljana Pehrsson insikten att det gäller att ha tålamod vid komplexa och stora satsningar.

– Jag har den största respekt för vad som krävs för att lyckas med stora projekt för handel. Kista Galleria är idag mycket lyckat men det krävde både stora investeringar, en mängd nya koncept, ”triggers”, och tålamod för att nå fram till dagens position.

När hon hade arbetat åtta år i företagsgruppen blev hon tillfrågad om hon ville ta över som VD. Håkan Karlsson ville själv åter satsa mer på att agera som developer.

– Det var absolut ingen självklarhet för mig att ta över, jag ville inte bli någon ”låtsas-VD”, och begärde stor rörelsefrihet och att få skapa en egen ledningsgrupp.

För verksamheten innebar detta något av en nystart och från 25 personer i början av 2000-talet växte Centrumutveckling till att omfatta nära 100 anställda och med kontor i Stockholm, Göteborg, Malmö och Moskva när hon lämnade företaget 2007.

Biljana Pehrsson är noga med att understryka att verksamheten växte under lönsamhet samtliga dessa år.

– Jämfört med hur marknaden ser ut idag hade vi en marknadsledande ställning. Vi utvecklade även branschen, marknaden, genom den tidning vi gav ut och genom den köpcentrumkatalog vi sammanställde.

Den katalogen gick aldrig runt rent ekonomiskt men uppskattades av marknaden och hon blir än idag ibland påmind av branschkollegor om vilken nytta de hade av konsultföretagets ambitioner.

Efter tretton år på Centrumutveckling började hon överlägga med sig själv om framtiden. Åren hade varit mycket innehållsrika men nu kändes det som att hon stod i ett vägskäl.

– Alternativet till att anta en ny utmaning kändes som att vara kvar för alltid på Centrumutveckling och även om arbetet där var väldigt kul så lockade det mer att göra något annat.

Hon ville gärna pröva sina vingar med att arbeta utomlands några år och så kom det sig att hon blev approcherad av ett rekryteringsföretag avseende en tjänst som Development Director på Ikeas ryska köpcentrumbolag Mega med en stor projektportfölj runt om i landet. Men det fanns en fullvärdig konkurrent om jobbet.

– Rekryteringsföretaget och Ikea hade även valt ut min man Håkan som en slutkandidat, utan att veta att vi var ett par – vi var inte gifta då.

Jobbet gick till Håkan Pehrsson, men snabbt fick Biljana också ett attraktivt erbjudande, från Jones Lang LaSalle, om att bygga upp deras verksamhet inom retail consulting i Moskva. Men uppgifterna var snarlika de hon redan haft för Centrumutveckling och hon önskade mer förnyelse.

Sedan kom erbjudandet från kapitalförvaltningsföretaget East Capital om att ansvara för deras fastighetsverksamhet. De hade entusiastiskt börjat investera i fastigheter under 2005 och 2006, men omfattningen på investeringarna började nu bli så stora att de insåg att någon med fastighetskompetens behövdes.

– Jag tillträdde det nya jobbet i augusti 2007 som den förste helt inriktad på fastighetsinvesteringar och byggde sedan upp ett team med ungefär 20 medarbetare och med kontor i Talinn, Riga, Vilnius, Kiev och Moskva.

Under de första tre åren hade Biljana Pehrsson Moskva som bas, men har de senaste tre åren arbetat från East Capitals huvudkontor i Stockholm. East Capitals olika fastighetsfonder äger nu totalt fastigheter för två miljarder i Baltikum och för en halv miljard i Ukraina.

– Det har varit oerhört spännande att arbeta i dessa dynamiska och nya/unga fastighetsmarknader, där möjligheterna är stora liksom utmaningarna. Inte minst efter Lehman kraschen och den globala ekonomins kollaps som slog mycket hårt mot de Baltiska och Östeuropeiska fastighetsmarknaderna.

De unga marknaderna hade aldrig upplevt en vikande marknad med fallande efterfråga, stigande vakanser, sjunkande hyror (upp till 60 procent ned från toppnoteringar år 2007) och stigande yielder.

– Det har varit tufft att managera en fastighetsfond och portfölj under åren som följde efter 2008. Det hårda arbete har dock givit resultat och 2012 lyckades vi resa och lansera en ny baltisk fastighetsfond där vi på mindre än nio månader gjorde tre stora investeringar.

Fastighetsmarknader i det forna Östblocket var inte en helt ny företeelse för henne innan jobbet hos East Capital. Under det sista året på KTH gjorde hon sitt examensarbete ”Real estate market in Belgrade: in the shadow of a war”.

– Eftersom jag har rötter i det forna Jugoslavien, även om jag kom till Sverige redan när jag var 4 månader gammal, så kändes det som både intressant och utmanande att ta reda på mer om den marknaden.

Hon tillbringade tre månader i Belgrad och kom fram till att det redan då fanns en förhållandevis väl utvecklad fastighetsmarknad med klara regler kring äganderätt och kommersiella lokaler, något hon kan reflektera över efter att nu ha arbetat sex år i Baltikum, Ryssland och Ukraina.

– Ryssland och Ukraina ligger fortfarande efter vad gäller ramverket, de legala strukturerna. I Baltikum har utvecklingen gått mycket snabbt och det är i dag slående likt hur det ser ut i de nordiska länderna.

I samband med att Biljana Pehrsson slutade på Centrumutveckling tackade hon ja till att gå in i Vasallens styrelse.

– Jag fick erbjudandet redan något år tidigare men arbetet på Centrumutveckling krävde verkligen hela min tid så då tackade jag nej.

För två år sedan tog hon även plats i Kungsledens styrelse. Genom styrelsearbetet tycker hon sig ha fått bredare perspektiv på många frågor och framhåller att det verkligen skiljer sig från arbetet i en företagsledning.

– Styrelsen har en kontrollfunktion som ska bevaka ägarens intressen och därutöver främst arbeta med strategiska frågor.

Någon större skillnad mellan arbetssättet i statligt ägda Vasallen eller börsnoterade Kungsleden ser hon inte. Men samtidigt är hon imponerad av hur ambitiöst Näringsdepartementet är med att ”coacha” sina bolag och styrelser.

– När staten vill ha en viss inriktning så läggs mycket kraft på att stötta styrelserna genom seminarier och kurser som ger styrelseledamöterna rätt verktyg. Just nu driver man på hållbarhetsfrågorna på ett fantastiskt sätt.

Vad ser du fram emot mest med det nya jobbet som VD för Kungsleden?

– Det är mycket. Kungsleden är ett fint bolag som haft det tufft de senaste åren, inte minst genom den stora skatteaffären som dragit mycket fokus från verksamheten.

– För mig personligen blir det en ny intressant utmaning. VD och ledare har jag lång erfarenhet av att vara, men dimensionen med börsnotering är ny och spännande.

– Vi har dessutom ett tydligt beting som ska genomföras.

När fick du frågan om att bli VD för Kungsleden, och hur reagerade du?

– När Thomas Erséus sade upp sig så inleddes processen snabbt och relativt tidigt fick jag frågan om jag var intresserad.

– För min del var det väldigt viktigt att bolaget fick en ny VD genom en systematisk rekryteringsprocess med allt vad det innebär, för att på så vis få fram den bästa kandidaten till jobbet. Det framförde jag till dåvarande ordförande Håkan Bryngelson.

– Glädjande nog blev jag slutkandidaten till jobbet och då kunde jag snabbt tacka ja till erbjudandet.

Hur länge dröjer det innan vi ser en Biljana-effekt på resultatet?

– Ha, ha. Det är ett lagspel och riktlinjerna, strategin, har redan dragits upp av styrelsen.

– Jag hoppas kunna inspirera alla i företaget till ett bra jobb och vi har alla en stor utmaning framför oss.

– I slutet av nästa år hoppas jag att vi ser bra effekter av de beslut och affärer som vi hinner genomföra till dess.

Med tanke på din bakgrund, kommer Kungsleden få ett signifikant ökat inslag av handelsfastigheter?

– Handelsfastigheter är ett av de tre segment som Kungsleden ska fokusera på. De står för 13 procent av beståndet idag, främst större enheter med stora stabila hyresgäster.

– Sådant gillar vi och det kan det säkert bli mer av den varan, men det beror helt på om fastigheterna uppfyller våra avkastningskriterier.

Kungsleden har en historik som transaktionsintensivt. Hur blir det nu?

– Den aktuella affären med GE Capital innebär att en stor del av vårt köpbeting uppnås. Det stänger inte helt dörren för nya affärer och vi ska samtidigt avveckla en del som inte passar in i det nya mer fokuserade beståndet. På lite längre sikt kan det bli annorlunda.

– Den där tydliga marknaden där det går att köpa billigt och relativt snabbt sälja dyrt ser jag inte framför mig.

– Vi måste förtjäna lönsamheten genom det dagliga förvaltningsarbetet.

TEXT WILLY WREDENMARK
FOTO CAMILLA GEWING STÅLHANE

Fler Porträtt

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Långläsning: 100-åringen och framtiden

Jubilaren om tvärniten, om värdegrunden och de nya utmaningarna.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Porträtt

Samhällsbyggare utan långbänkar

FRAMÅT. Inte ens när Johanna Frelin som ny tv-chef såg sig själv på löpsedlarna blev hon avskräckt. Hon visste redan att det var just chef hon ville vara. Nu leder hon Riksbyggen med fokus på hållbarhet och digitalisering, och helst vill hon att allt ska hända så snabbt som möjligt.

Porträtt

Fokus på det bästa

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren i en lång FV-intervju.

Tillbaka till förstasidan