Han var på Nyckelns kontor i Malmö samma dag som finansbolaget ställde in betalningarna, vilket blev startskottet för 1990-talets stora finans- och fastighetskris i Sverige. Mats Hederos fick följa krisen och det efterföljande rekonstruktionsarbetet inifrån och vet hur illa det kan gå. Erfarenheterna har gjort honom försiktig.
– Jag ska ärligt säga att jag under de senaste åren ofta grubblat på om jag varit alltför försiktig, berättar Mats Hederos. Det är tråkigt att tvingas vara defensiv. Men vi har helt enkelt inte kunnat räkna hem affärerna och har till och med nettosålt fastigheter. Med tanke på utvecklingen känns det ändå ganska bra idag.
Hederos är fastighetschef på en av de riktigt tunga investerarna i Sverige, AMF. Pensionsbolaget äger fastigheter för drygt 20 miljarder, huvudsakligen i Stockholm. Totalt förvaltar AMF 3,8 miljoner svenskars pensionspengar, totalt 252 miljarder.
I finanskrisens spår har omsättningen på fastighetsmarknaden gått ner markant. De tidigare så aggressiva högbelånade köparna lyser med sin frånvaro. Den största skillnaden är att de internationella köparna försvunnit. De är idag på säljsidan.
– I våra böcker har vi skrivit ner fastigheterna med ungefär 10 procent under 2008. För ett år sedan var man tvungen att betala över värdering för att få köpa. Jag uppskattar prisfallet från toppen till närmare 20 procent.
Det öppnar köplägen för en investerare som AMF, som inte behöver bekymra sig över finansieringen. Investeringarna görs helt med eget kapital.
– Vi har länge velat köpa mer fastigheter och investeringsutrymmet är idag stort, 10–20 miljarder kronor. Den nuvarande nedgången på fastighetsmarknaden börjar likna ett riktigt bra köpläge för oss. Men fortfarande har många av säljarna alldeles för höga förväntningar på prisnivån.
Mats Hederos kommer ursprungligen från Kalmar. Hans pappa arbetade som snickare.
– På sätt och vis har jag fått ”fastigheter i blodet” sedan barnsben. Pappa arbetade på olika byggen och det diskuterades mycket hemma om byggande och fastigheter.
Efter examen från naturvetenskaplig linje blev det militärtjänst som befäl på Ing 2 i Eksjö.
Direkt efter militärtjänsten sökte Hederos FN-tjänst i Sinai. Under FN-tjänsten fick han uppleva en av de mer omvälvande händelserna i sitt liv.
– Inbördeskriget i Libanon bröt ut och vi förflyttades snabbt upp till gränsen mellan Libanon och Israel. Första dagen fick vi information om ett PLO-förband tänkte gå till attack mot oss, antagligen var de ute efter våra fordon.
– Vår kapten gav oss order att slåss till sista man. Jag var 20 år och helt övertygad om att jag inte skulle överleva natten.
Men PLO gick aldrig till attack och alla FN-soldaterna kom så småningom hem. Upplevelsen tillsammans med erfarenheterna från det grymma inbördeskriget har dock präglat Mats Hederos.
– Det var faktiskt en nyttig påminnelse om hur skört livet är och hur snabbt allt kan ändras. Jag fick en mer ödmjuk inställning.
Tillbaka i Sverige arbetade Hederos bland annat som ”pinnpojke” åt Lantmäteriet. Det gav uppenbarligen mersmak för 1979 börjande han studera på KTH i Stockholm, lantmäterilinjen.
Första jobbet efter examen blev på Jaeger & J:son, där han arbetade med värdering och teknisk besiktning. Sedan tog livet en ny vändning när han hamnade mitt i den expanderande finansbranschen. Hederos blev regionchef i Stockholm för Gigab, Götabankens bottenlåneinstitut.
– Det var en mycket spännande utmaning i en helt ny miljö för mig.
Året var 1987 och utlåning till fastighetsbranschen formligen exploderade. Året innan hade de kreditmarknadsregleringar som begränsade expansionen i utlåningen till 8–10 procent årligen (inflation + tillväxt) tagits bort.
Den totala utlåningsvolymen ökade mycket snabbt med över 50 procent, vilket fick fastighetspriserna att rusa. Det fanns pengar att låna till alla typer av fastighetsinvesteringar.
– Man kan lite förenklat säga att vi lånade ut ohyggligt mycket pengar i tre år och sedan ägnade en stor del av 90-talet åt att ta tillbaka dem.
Slutet för den lånefinansierade fastighetshysterin kom nämligen hösten 1990 och inleddes med att Finansbolaget Nyckeln ställde in betalningarna. Det var ett resultat av samma åtgärd i fastighetsbolaget Allhus som drev flera stora projekt, bland annat i London.
– Samma dag var jag på Nyckelns kontor i Malmö och fick sedan verkligen följa förloppet inifrån. Det blev också en mycket karaktärsdanande upplevelse.
Den fullständiga artikeln går att läsa i Fastighetsvärlden #2/2009
