”Finns mycket guld kvar på marknaden”

Två varv runt jorden. Så många mil har Ilija Batljan snart kört runt om i landet för att granska fastigheter sedan han tillträdde som vice VD på Rikshem våren 2011. Det är redan bestämt att det ska uppmärksammas vid en mindre tillställning på bolagets kontor. Ännu återstår dock några kortare resor för att mätaren i den silvergrå Toyotan, hybridvariant, ska passera 8 000 mil.

Bolaget skapades sommaren 2010 och ägaren Fjärde AP-fonden satte målet att bolaget ska nå ett fastighetsbestånd om 20–25 miljarder inom fem år. Efter halva tiden har bolaget nått 16 miljarder (numera med AMF Fastigheter som hälftenägare), varav merparten sedan Batljan tillträdde.

– Jag gillar räknandet, förhandlandet och hela dynamiken.

Han konstaterar att affärerna inte styrs av några volymmål. Det handlar om att hitta rätt affärer i rätt läge och fastigheter med ett bra kassaflöde.

Batljan brukar presentera sig som den som kan göra en demografiutredning och att han gör egna befolkningsprognoser som skiljer sig från SCBs. 2007 doktorerade han inom området äldreomsorg och demografi. Efter analyser har Batljan kommit fram till att det finns 55 orter i Sverige som är av intresse för Rikshem.

– Mina prognoser skiljer sig något från SCBs, främst eftersom jag räknar med fler äldre invånare eftersom folk lever allt längre.

Batljan har flera gånger besökt alla kommuner på ”investerarlistan”. Bolagets bestånd är idag spritt över 15 kommuner och med en tyngdpunkt på Mälardalen.

– Jag kollar demografin, fastighetspriser och hyressättning. På plats kollar jag fastigheternas status, tvättstugan och skötsel. Jag granskar hur närområdet ser ut, tillgång till butiker och kommunens framtida planer för det aktuella området. Det är otroligt viktigt att se alla fastigheter.

Beståndet består till två tredjedelar av bostadsfastigheter och en tredjedel samhällsfastigheter. Batljan skulle önska en något jämnare fördelning men är nöjd med affärerna och tycker inte att bolaget köpt dyrt.

– Vi vill helst ha en direktavkastning på över 5,5 procent i affärerna. Någon gång har det varit under 5 procent och ibland upp mot 6,5 procent.

Förvärven är finansierade med en bankbelåning på 60–70 procent och något förvärv har initialt ägt rum helt med egna pengar för att visa ägarnas genomförandekraft. Huruvida bolaget kan bli större än det uppsatta målet är en fråga för ägarna att svara på, konstaterar Batljan.

Han berättar att han håller på att bli ”fastighetsnörd” eftersom han ibland kan uppge fastighetsbeteckningar.

Ilija Batljan kom till Sverige 1993, som 25-åring, med sin familj efter att ha flytt från kriget på Balkan. När flygplanen och bomberna hördes på avstånd flydde familjen ner i en källare. Han var vid tidpunkten nybliven pappa till en liten flicka.

– Det var en otrolig känsla av maktlöshet varje gång som flyglarmet ljöd.

Han är född i den lilla staden Kolašin i Montenegro. Han pluggade matematik och programmering på gymnasiet och flyttade sedan till Mostar i Bosnien för att studera vid universitetet.

När kriget eskalerade flydde han och frun söderut till svärföräldrarnas hus där det även fanns en bra källare att ta skydd i. Dessutom låg orten någorlunda isolerat och var inte av intresse för markstyrkorna.

– När min dotter var tio månader bestämde vi oss för att fly. Vi fick hjälp att fly den första biten, under en natt. Det var riskabelt.

Han och familjen hamnade i Sverige, via båt från Polen, eftersom de flesta andra länder stängt sina gränser. Efter en tid på en flyktingsluss i Flen hamnade familjen i Nynäshamn.

Bland det första han gjorde där var att beställa en prenumeration på Dagens Nyheter – för att lära sig svenska. När det var dags för SFI-kurs vägrade han gå.

– Jag tyckte jag kunde tillräckligt och fick tjata stenhårt för att bara göra ”testet”. De gav efter och jag klarade testet.

Redan 1994 hade han gymnasiebetyg i svenska och sökte senare till universitet för att studera nationalekonomi och statistik. 1996 tog han filosofie kandidatexamen i nationalekonomi. Batljan gjorde praktik vid Socialdepartementet i sex månader och det slutade med att han vid praktikens utgång erbjöds fast jobb. Han jobbade som politisk sakkunnig åt Maj-Inger Klingwall och Ingela Thalén i regeringarna Carlsson och Persson.

– Jag blev snabbt intresserad av demografi och vårdfrågor.

Socialdemokrat hade han blivit snabbt, redan 1994.

– Det fanns en stark S-opinion när jag kom till Sverige. Jag hade läst om Palme och Wigforss, och jag har alltid haft ett starkt rättvisepatos.

Efter att ha jobbat inom regeringskansliet i nio år, och även parallellt vid Interamerikanska utvecklingsbanken i Washington, lockades han av tanken att själv bli politiskt aktiv.

– Jag var förbannad över att pendeltåget inte gick som det skulle från Nynäshamn till Stockholm. Jag ville ju jobba och brinner för det, men blev ofta stående på stationen och därmed försenad.

Åren 2005–2010 var han kommunstyrelsens ordförande och kommunalråd i Nynäshamn. Detta efter att han 1998 blivit föreslagen men hoppat av två timmar innan han förväntades tacka ja efter diverse bråk inom partiet.

– Mårten Lagergren (äldreforskare och dåvarande analyschef på Socialdepartementet) sade till mig ”du ska inte syssla med politik nu, du vill ju veta hur det är på riktigt”.

Tiden som kommunalråd inleddes med en kalldusch redan efter sex veckor. Under ett besök i Bryssel där han skulle tala vid en konferens om åldrande fick han ett meddelande att Ericsson skulle lägga ner all verksamhet i hemorten.

– Det var som en blixt från klar himmel – största arbetsgivaren. Jag kastade mig ut i en taxi för att ta första flyget hem för krismöten. Min kollega fick hålla mitt anförande. Hur man agerar den första tiden är avgörande, har jag lärt mig. Att ge information, förbereda vad som kan ske och sätta folk i arbete. Folk är öppna för samarbeten.

Så mycket bättre pendeltågstrafik lyckades Batljan inte fixa, även om det är på gång nu. Däremot lyckades han fixa en motorväg till Stockholm istället. Under tiden som kommunalråd började han fundera över att ta steget över till näringslivet, men han blev istället kvar inom landstinget efter att ha blivit övertalad i ett ”svagt ögonblick”.

– Jag ser politik som en samhällstjänst, inte något man ska syssla med för försörjning.

Tiden som oppositionsråd inom Stockholms läns landsting blev bara ettårig.

– Landstinget är en väldigt, väldigt byråkratisk verksamhet.

Att vara i opposition passade inte Batljan.

– Det är en viktig funktion, men det är nästan omöjligt att åstadkomma resultat. Det var en tung tid för min del.

Ett starkt avtryck gjorde Ilija Batljan dock när han redan efter några veckor började hårdgranska landstingets kalkyl för det planerade bygget av Nya Karolinska. Enligt bland annat Dagens Industri har han genom sin insats sparat 7,8 miljarder under en 25-årsperiod åt skattebetalarna.

– Om jag ska säga att jag har en enda kunskap så blir det att jag kan räkna.

Ilija Batljan är synonymt med engagemang. Han ställer krav på sig själv – och sin omgivning.

– Jag har ett driv, jag är lite knäpp och alltid på väg. Mitt beteende kan ge effekt på omgivningen där jag ställer krav, men för det mesta uppfattas det positivt. Alla mår bra om det ställs krav, tycker jag. Men man ska ha roligt också.

Om att kompromissa:

– För att få något gjort måste man veta vad man vill, men i längden måste man kompromissa för att komma framåt.

Under tiden som politiker fick han diverse förfrågningar från näringslivet, men när frågan från det nyskapta fastighetsbolaget Dombron (som kort senare bytte namn till Rikshem) som ägdes av Fjärde AP-fonden kom tackade han ”ja”. Han hade träffat Mats Andersson (VD Fjärde AP-fonden) på några seminarier och fastighetsbranschen lockade och speciellt kombinationen med Dombrons/Rikshems inriktning.

– Jag kände att jag har två saker som är positiva för mig när det gäller fastighetsbranschen. Jag har räknekunskaper och som ordförande i kommunstyrelsen hade jag mycket med fastighetsfrågor att göra.

Han lockades även att få jobba tillsammans med Jan-Erik Höjvall (VD) som han träffat i samband med en fastighetsaffär i Nynäshamn där Höjvall, som VD för Akelius, var inblandad.

– Jag blev lockad av entreprenörskapet som Jan-Erik har. Han har en energi och vilja att bygga upp något. Han har en fantastisk erfarenhet och är inte rädd av sig.

Höjvall har en förkärlek för bostadsfastigheter och Batljan ”brinner lite extra” för samhällsfastigheter. Men det är kombinationen av bostads- och samhällsfastigheter som är det unika och Rikshem är Nordens tryggaste investering närmast att jämföra med att investera i andra tråkiga och värdebestående tillgångar som guld, enligt Batljan.

När det stod klart att Batljan lämnade politiken för fastighetsbranschen blev det stora rubriker i rikspressen och i etermedia. Förutom att vara oppositionsråd satt han även med i Socialdemokraternas partistyrelse och hans namn hade figurerat i spekulationerna om vem som skulle ta över efter Mona Sahlin.

– Det var aldrig aktuellt, kan jag säga. Jag hade aldrig fått frågan och jag hade heller aldrig varit intresserad av den positionen. En viktig del i ledarskapet är att förstå sina begränsningar.

Du verkar söka utmaningar. Hur länge blir du blir du kvar på Rikshem?

– Jag är kvar så länge som vi kan utveckla företaget. Jag är inte en person som ska förvalta något. Samtidigt lär jag mig fortfarande något nytt varje dag. Lars Thagesson, Lennart Schuss, Jens Engwall, Jan Ullberg och Johan Lundberg är några av de vassaste fastighetsentreprenörerna jag har lärt mig av. Rikshems styrelse har också en fantastiskt stark finans- och fastighetskompetens.

Kan det bli en comeback inom politiken?

– Nej, jag är klar med min samhällstjänst.

Vad kan politiker generellt tillföra inom fastighetsbranschen?

– Det är bra med ett utbyte inom alla branscher. Politiker har sett hur processen fungerar och har ofta ett stort kontaktnät. Men jag skulle även vilja se att fler inom näringslivet engagerar sig inom politiken. Det börjar bli för många som bara haft politiken som profession.

I ett av Fastighetsvärldens nyhetsbrev i november 2011 bedömde du att det finns samhällsfastigheter värda cirka en biljon kronor och du bedömde även att en fjärdedel skulle säljas inom tio år. Hur ser du på det idag?

– Jag tror fortfarande det även om den finansiella oron bromsat utvecklingen något. Nu kommer det att vara fortsatt god fart ytterligare ett tag men när det återstår ett år till valet lär knappt några affärer genomföras förrän efteråt. 2015 kommer det bli mycket försäljningar.

Finns det inte en risk att stora delar av det bästa är sålt?

– Det finns fortfarande mycket guld kvar på marknaden. Men det finns beslut inom de politiska organisationerna som måste tas och det tar tid. Som jag ser det finns det ingen bättre motpart än svenska kommuner när det gäller att göra affärer.

Ni lägger ibland bud på samma hus som AP-ägda Willhem och Hemsö. Är det sunt?

– Jag ser inget konstigt med det. Vi räknar fram ett pris som vi tycker är rätt.

Du bor nästan granne med Lars Thagesson, transaktionschef på Hemfosa. Han kör mycket bil och gör mycket affärer. Vem kör om vem när ni åker till jobbet?

– Han kör om mig, när jag pratar i telefon.

TEXT FREDRIK ENGSTRÖM
FOTO MIKAEL SJÖBERG