Bygger stadskärnor och samhällsvärden

Legomodellen är stor som ett köksbord och står i receptionen i Kungsbrohuset där Jernhusen har sitt Stockholmskontor.

– Den här modellen innefattar alla delar av vår verksamhet, säger Kerstin Gillsbro och sveper med handen över legokranarna vid Årstas kombiterminal som ligger intill en verkstadshall där järnvägsspår leder bort till Malmös centralstation.

Bolaget byggde Kungsbrohuset 2010 och sålde fastigheten 2012 till Folksam. Den 30 000 kvadratmeter stora glasskapelsen som ligger på Västra Järnvägsgatan alldeles intill Centralstationens norrgående spår är en symbol så god som någon för det moderna Jernhusen som har stora planer för centrala projekt i alla Sveriges tre storstäder.

Att driva projekt är dock inget nytt för Kerstin Gillsbro som har en lång karriär bakom sig på NCC, bland annat som VD för NCC Boende. Under sin tid på NCC satt hon också i flera styrelser, bland annat Jernhusens, och när hon 2010 fick erbjudandet att ersätta Per Berggren som VD så tvekade hon inte att tacka ja.

– Det som kändes häftigt med Jernhusen var att bolaget fyller en viktig samhällsfunktion inom svensk infrastruktur samtidigt som det ska verka på kommersiella villkor. Det finns en spänst i det som lockade.

Historiskt sett har Jernhusen varit ett passivt förvaltande bolag vilket bland annat kunnat ses på Centralstationen i Stockholm. Under en lång tid var det inte mycket i form av nyheter som hände, det var en vänthall med samma gamla butiker som alltid legat där. Det stora skiftet kom 2008 när ett styrelsebeslut togs att Jernhusen skulle bli ett offensivt, kundorienterat och utvecklande bolag. Det har inneburit en högre grad av kommersialisering av bolagets stationer och Gillsbro får nu som VD driva igenom de beslut hon var med om att fatta i styrelsen. Hur kommersiella kan då stationerna bli?

– En viktig del av vårt uppdrag är att öka det kollektiva resandet, och om en livsmedelsaffär på Centralstationen ökar chanserna att resenärerna väljer att åka kollektivt så fyller den en viktig funktion. Sedan finns det en miljövinst i det här också för om resenären redan handlat så blir det en resa mindre till affären när han eller hon kommer hem.

De kommersiella inslagen på de större centralstationerna kan komma att bli betydligt större framöver.

– Så länge det främjar det kollektiva resandet och höjer servicenivån för resenärerna så är det absolut möjligt. Utomlands, till exempel i Japan och London, så påminner stationerna mer om stora köpcentrum.

Nya Scandic Continental (Orgelpipan 6) som byggs mitt emot Centralstationen och som också blir huvudstationen för Citybanan, är ett exempel på en modern station som tillåter en högre grad av kommersialisering än Jernhusens befintliga stationer.

– Våra gamla stationer är solitärer som ligger centralt i städerna medan de moderna stationera som byggs i Stockholm, Malmö och Göteborg ligger under marknivå och tillåter större exploatering i marknivå av de stora flöden som blir.

Varje dag passerar 600.000 personer via Jernhusens stationer, 250.000 enbart i Stockholm, och Jernhusens prio ett är att serva resenärerna och göra deras upplevelse på stationerna om inte minnesvärd så i alla fall friktionsfri.

– Det ingår i det ständiga utvecklingsarbetet att fundera över var nästa behov finns. Det behöver inte vara kommersiella verksamheter utan kan lika gärna vara kyrkliga aktiviteter, bibliotek och dagisverksamhet.

Efter det nya inriktningsbeslutet 2008 har Jernhusen bland annat färdigställt Kungsbrohuset i Stockholm och snart står även det spektakulära kontorshuset Glasvasen vid Malmös Centralstation klar, men de här projekten är bara början på en synnerligen projektintensiv tid för Jernhusen. Bolaget investerar 1,5 till 2 miljarder kronor årligen i sin projektportfölj och de kommer att fortsätta att investera på den nivån under överskådlig framtid.

Jernhusen började bygga Glasvasen på spekulation, något som visade sig vara rätt beslut eftersom fastigheten nu i princip är fullt uthyrd.

– Det var ju inte så att vi satte spaden i backen på vinst och förlust. Fastighetens läge är helt outstanding och vi hade förstås sonderat marknaden och visste att intresse fanns. Så visst, lite modiga kände vi oss kanske, men inte dumdristiga.

Ytterligare två etapper ska byggas i Södra Nyhamnen – som utvecklingsområdet vid Malmö Centralstation heter. Etapp två kallas Foajén och består av ett kontorshus på 8 500 kvadratmeter och ett bostadshus med cirka 60 lägenheter. Jernhusen ska utveckla kontorshuset, och investerar 300 miljoner kronor i projektet, medan man ska sälja bostadsbyggrätten. Investeringsbeslut har fattats och byggstart sker så snart bygglov är klart, vilket beräknas bli nu under hösten 2015. Etapp tre drivs tillsammans med Norrporten och är planerat att bli ett tingsrättshus. Den etappen ligger fortfarande en bit in i framtiden.

Beträffande Stockholm så har Fastighetsvärlden redan berättat att Jernhusen har planer på att bygga till stora volymer kontor i centralstationsområdet. Enligt Fastighetsvärldens bedömning kan det röra sig om upp till 80 000 kvadratmeter ny kontorsyta, fördelat på fyra hus.

– Det handlar om konkreta projekt, detaljplanerna förbereds i detta nu, men siffran 80 000 kvadratmeter kontor är i överkant. Vi måste bland annat ta höjd för att utveckla Centralstationen inför höghastighetstågen.

När det kan bli byggstart för de nya kontorshusen bestämmer i slutändan marknaden säger Gillsbro. Finns efterfrågan så kommer Jernhusen att börja bygga.

Ett av Jernhusens större projekt närmar sig nu färdigställande, den redan nämnda Orgelpipan 6 som blir pendeltågstation (Station Stockholm City), hotell och bostäder. Projektets tillkomst har präglats av förseningar efter att länsstyrelsen skickat arkitektförslag efter arkitektförslag till papperskorgen med hänvisning till att de skulle innebära påtaglig skada för riksintresset. Till slut lyckades ett bidrag från danska arkitektbyrån 3XN passera genom nålsögat, och det är det förslaget som nu har nått sin fulla höjd intill Klarabergsviadukten.

När frågan om hur länsstyrelsen implementerar bestämmelserna om riksintresset kommer upp, som kritiserats hårt av bland andra Centerpartiet i Stockholm, så väljer Kerstin Gillsbro att gjuta olja på vågorna.

– Vi vill också bevara det kulturella och historiska men det är också viktigt för oss att kunna exploatera ytorna nära knutpunkter. Döda områden runt våra stationer kan inte vara intressant för någon. Jag tycker ändå att länsstyrelsen varit behjälpliga och hanterat frågan bra. Det är alltid bra med åsikter och kommentarer.

Ett projekt i Stockholm som inte är lika omtalat som Orgelpipan, men som är viktigt för Jernhusen då det knyter samman bolagets historia med framtiden, är de 8.000 kvadratmeter kontor i Centralstationen som just nu renoveras till modern standard – fast på gammalt vis. Trädetaljer och färger från 1800-talet tas fram och den ursprungliga planlösningen består, men ventilation och andra installationer uppgraderas till moderna standard. I dag finns en avsides ingång till kontoren från Vasagatan men när renoveringen är klar kommer kontoren att ha ingång från den stora centralhallen.

– Vi klär drottningen i hennes originalskrud kan man säga. Så här långt har vi skrivit ett hyresavtal men det finns många intressenter. Första inflyttning sker i september och till årsskiftet ska lokalerna stå helt klara.

Men projekten i både Malmö och Stockholm bleknar i jämförelse med dem som planeras i Göteborg inom ramen för projektet Regioncity.

Gillsbro tar fram Jernhusens senaste årsredovisning och bläddrar fram till sidorna där Regioncity presenteras med en spektakulär översiktsbild. Glasskrapor höjer sig ur mörkret intill Göteborgs centralstation.

– Det är egentligen fel att kalla det här för ett projekt, för det är en hel stadsdel det handlar om.

Totalt ska hela centralenområdet, inklusive de delar som Göteborgs stad utvecklar, förtätas med cirka 200 000 kvadratmeter kontor och ett stort antal bostäder. Jernhusen ska i en första etapp, mellan Västlänkens planerade sträckning och det befintliga spårområdet, bygga 20 000 kvadratmeter kontor. Detaljplanen väntas vinna laga kraft under första kvartalet 2016 och förhoppningen är att etappen ska vara klar 2018. Uthyrningsarbetet har påbörjats.

Många centrala projekt har blivit hängande i luften på grund av att sträckningen för den planerade järnvägsförbindelsen Västlänken ännu inte har slagits fast. Västlänken är en åtta kilometer lång järnvägssträckning som planeras att gå genom centrala Göteborg, varav sex kilometer i tunnel.

– Västlänken har bäring på cirka en tredjedel av de fastigheter som vi ska bygga, i det att de kommer att hamna på tunneln, men i dag finns en politisk enighet om att länken ska byggas så det är lite av en ickefråga.

Att Jernhusen relativt samtidigt går i gång med stora projekt i Göteborg, Malmö och Stockholm beror i samtliga fall på nya järnvägsförbindelser som kräver nya investeringar, och som ger nya möjligheter.

I Göteborg är det Västlänken som agerat katalysator, i Stockholm är det Citybanan och i Malmö, Citytunneln.

Om man ser bortanför de tre stora centralstationerna så har Jernhusen de senaste åren sålt av en hel del av sina stationer ute på landsbygden, och av cirka 250 stationer i Sverige så äger Jernhusen numer bara cirka 45 stycken. Det är främst stationer på tillväxtorter man väljer att behålla.

– Det är där det finns rejäla flöden att arbeta med och där vi kan påverka på ett övergripande plan för målet att öka det kollektiva resandet. När vi säljer är det ofta kommunen som är köpare.

Kerstin Gillsbro är dock noga med att påpeka att Jernhusen inte försvinner på orterna där de säljer.

– Vi har ett fortsatt ansvar för vänthallarna och hyr den ytan av de nya fastighetsägarna.

I mars påbörjade Jernhusen försäljningen av stationerna i Karlskrona, Kalmar och Halmstad men börjar nu nå punkten där de har gallrat klart.

– Vi är rätt nöjda med det vi har. Snarare är det väl så för framtiden att vi kommer att bygga nya stationer, då främst efter den nya höghastighetsbanan och Ostlänken.

En fastighet som Jernhusen dock vill bli av med på sikt är den nya nationalarenan Friends Arena, eller i alla fall de 10 procent av arenan som de fortfarande äger. Driften av arenan har gått back med över 800 miljoner kronor sedan invigningen. Jernhusens ursprungliga andel av fastigheten var 22,2 procent men 12,2 procent av innehavet såldes 2013 till Fabege och Peab.

Ni har sagt att ni inte är en långsiktig ägare i Friends Arena. Varför har ni fortfarande kvar de 10 procenten?

– Vi tar vårt ansvar i det ägande vi har. Franska Lagardère Unlimited Stadium Solutions, tog över driften i januari och vi har stort förtroende för dem. Vi är inte långsiktiga ägare utan kommer att sälja vid rätt tillfälle men fram till dess så tar vi vårt ansvar.

Vad ska man tro om Lagardères möjligheter att vända utvecklingen?

– Vi tror att det är väldigt goda. Det är en etablerad internationell aktör som driver stora arenor runt om i hela Europa. De tog det här uppdraget för att de tror på arenan och ser en stor potential.

Vad är du mest stolt över att ha uträttat under din tid på Jernhusen?

– Man kan säga att det finns ett stort och väldigt allmänt varumärke som kallas ”järnväg”. Många aktörer är med och påverkar det varumärket, inklusive Jernhusen, och att ha varit med och stärkt varumärket järnväg är något som jag är stolt över.

När du väljer att gå vidare i karriären, vad kommer du då att vara mest stolt över?

– Den stora påverkan som vi har haft på samhällsutvecklingen, att ha varit med och skapat ett mer hållbart samhälle, både ekologiskt och socialt. Jag kan säga till mig själv att jag har gjort skillnad.

TEXT HENRIK WIDELL
FOTO CASPER HEDBERG