Vem ska betala för svävande entreprenadkontrakt?

Den högkonjunktur som nu ser ut att gå mot sitt slut har resulterat i att byggherrar och andra fastighetsägande bolag tvingats initiera entreprenadupphandlingar i allt tidigare skeden i syfte att säkerställa resurser. Detta har, tillsammans med trenden mot en ökad grad av samarbete mellan beställare och entreprenörer genom fasindelade avtalsupplägg, gjort att upphandlingar och valet av entreprenör allt oftare sker före det att villkor för finansiering, investeringsbeslut och byggstart uppfyllts.

Tidiga upphandlingar – där projektets fullbordande är beroende av att ett antal villkor uppfylls – föranleder regelmässigt behov av särreglering i förhållande till vad som annars gäller enligt byggbranschens standardavtal (AB 04/ABT 06). I tider av överhettad bostadsmarknad och ”byggboom” har de tidiga upphandlingarna och villkorade avtalen sällan resulterat i att frågorna ställts på sin spets. Projekten har i de allra flesta fall kunnat genomföras enligt plan.

Under det senaste året har vi dock kunnat skönja en tydlig ökning av projekt som av en eller annan anledning kopplat till en vikande konjunktur gått i stå eller fått avbrytas helt. Att då inte ha reglerat ”avstegs-/avbeställningsrätten” på ett genomtänkt, balanserat och framförallt förutsebart sätt kan innebära en dyrköpt läxa för såväl beställare som entreprenörer.

Ur entreprenörens perspektiv är det främst osäkerheten i orderstocken som kan innebära problem ur såväl resursplanerings- som likviditetssynpunkt. Det har därför av branschen ansetts vara motiverat att entreprenören vid en omfattande avbeställning från beställaren, utöver ersättning för utfört arbete, något förenklat ska erhålla ett belopp motsvarande 10 % av värdet på den avbeställda delen jämte utebliven vinst på del av beloppet (se AB 04/ABT 06 kap 6 § 11).

För projekt i hundramiljonersklassen landar denna ”räknesnurra” ofta på belopp överstigande 10 mkr – en ersättning som beställare sällan är beredda att betala när projektens fullbordande är beroende av diverse externa faktorer.

Med rådande osäkerhet inom framförallt bostadssegmentet är rådet till branschens aktörer att vara noggranna och i entreprenadavtalen tydligt reglera villkor för projektets fullbordande samt entreprenörens rätt till ersättning vid ett förtida avbrytande.