FV-Expert: Transaktion
Undervärderad guldgruva innanför tullarna
Potentialen för hyresnivåerna i Södra Värtahamnen i relation till Södermalm och Arenastaden.
• Hyresnivåerna på Södermalm ligger idag på omkring 3-3,5 tkr/m² med noterade avslut på motsvarande yielder om cirka 4 %.
• Arenastaden har hyresnivåer strax över 3,0 tkr/m² med noterade avslut på motsvarande yielder om 4%.
• Hyrorna i Södra Värtahamnen ligger idag generellt mellan 2-2,5 tkr/m² vilket indikerar en möjlig värdeökning om ca 1 000 kr/m² jämfört med nyligen gjorda avslut (Exempelvis H&M’s förhyrning hos FastPartner på 3.300 kr/kvm)
Slutsats: Ovan indikerar möjlig värdepotential för Södra Värtahamnen om cirka 22 000 – 25 000 kr/m².
Södra Värtahamnen och Frihamnen har länge beskrivits som ”nästa stora grej” i Stockholmsregionen och förhoppningen har varit att området ska bli Stockholms nya kontorshub. Dessa förväntningar kom dock lite på skam när bland annat SEB valde att istället placera sitt nya kontor i Solna samtidigt som den planerade spårvägen sköts framåt i tiden. Trots områdets stagnation de senaste åren anser vi att Södra Värtahamnen och Frihamnen kommer kunna genomgå en mycket bättre utveckling de kommande åren än andra liknande områden i regionen, både hyres- och värdemässigt.
Idag pågår det flera infrastrukturprojekt i Stockholmsregionen som kommer förändra förutsättningarna för en rad olika områden och stadsdelar. Inom 10 till 15 år kommer bland annat Förbifarten, Södertörnsleden och utbyggnaden av tunnelbanan till Nacka, Barkarby och Älvsjö att färdigställas. Över tid kommer dessa infrastruktursatsningar innebära att tidigare industri- och logistikfastigheter omvandlas till bostäder, kontor, handel och skolor. Konverteringen leder till att hyresintäkterna i dessa områden ökar markant i en högre takt relativt andra områden i Stockholmsregionen. Områden som nyligen genomgått denna konvertering är bland annat Solna, Frösunda, Västra Kungsholmen och Liljeholmen.
Redan idag har Södra Värtahamnen blivit betydligt mer tillgängligt för besökare eftersom bilister och transporter inte längre behöver åka igenom Östermalm för att komma till stadsdelen. Trafikanter kan nu smidigt ta sig till Södra Värtahamnen via norra länken som sammankopplar området med E18 och E4:an.
Södra Värtahamnen har också alla de komponenter som behövs för att skapa en attraktiv bostadsmiljö – tunnelbana, busslinjer, trygghet, närhet till city, livsmedel och restauranger.
Att Södra Värtahamnen har rätt förutsättningar att bli ett uppskattat bostadsområde råder det ingen tvekan om, men när det gäller etableringen av kommersiella fastigheter i området är den positiva utvecklingen inte lika självklar. Vi anser dock att det, trots nuvarande stagnation, finns en stor potential för kommersiella verksamheter i stadsdelen och anledningen är följande:
Ur ett investerarperspektiv är yielderna i Södra Värtahamnen i dagsläget grundade på väldigt låga hyresnivåer. När området väl vuxit fram och etablerats är det sannolikt att hyrorna kommer att stiga markant. Om Södra Värtahamnens hyror i framtiden skulle närma sig hyrorna på Östermalm, Södermalm, Kungsholmen eller Solna skulle en investering på dagens nivå bli mycket lyckad. Den generella bristen på kontorsyta som Storstockholm nu upplever indikerar att detta kommer gå snabbare än förväntat.
Sett från hyresgästernas perspektiv borde även Södra Värtahamnen ses som ett attraktivare val än till exempel Frösunda där hyrorna är högre och kommunikationen sämre. Detta resonemang gäller även Kista där det tar 18 minuter med tunnelbana till T-centralen jämfört med 7 minuter som det tar till Gärdets tunnelbana.
Södra Värtahamnen har idag alla förutsättningar för att växa snabbare än något annat område i Stockholm. Området är den enda oexploaterade delen av innerstaden men trots detta är det idag låga ingångsvärden på alla fastighetsslag förutom bostäderna. Om sedan framtiden bjuder på Österleden och spårvagn skulle detta kunna bli en ny knutpunkt i ett av Stockholmsregionens köpstarkaste områden.
Magnus Hammar & Mikael Wilton, Nordier Property Advisors