Magnus Hammar & Mikael Wilton, Nordier Property Advisors

FV-Expert: Transaktion

Undervärderad guldgruva innanför tullarna

I samarbete med Nordier Property Advisors

Potentialen för hyresnivåerna i Södra Värtahamnen i relation till Södermalm och Arenastaden.

• Hyresnivåerna på Södermalm ligger idag på omkring 3-3,5 tkr/m² med noterade avslut på motsvarande yielder om cirka 4 %.

• Arenastaden har hyresnivåer strax över 3,0 tkr/m² med noterade avslut på motsvarande yielder om 4%.

• Hyrorna i Södra Värtahamnen ligger idag generellt mellan 2-2,5 tkr/m² vilket indikerar en möjlig värdeökning om ca 1 000 kr/m² jämfört med nyligen gjorda avslut (Exempelvis H&M’s förhyrning hos FastPartner på 3.300 kr/kvm)

Slutsats: Ovan indikerar möjlig värdepotential för Södra Värtahamnen om cirka  22 000 – 25 000 kr/m².

Visa faktaruta

Södra Värtahamnen och Frihamnen har länge beskrivits som ”nästa stora grej” i Stockholmsregionen och förhoppningen har varit att området ska bli Stockholms nya kontorshub. Dessa förväntningar kom dock lite på skam när bland annat SEB valde att istället placera sitt nya kontor i Solna samtidigt som den planerade spårvägen sköts framåt i tiden. Trots områdets stagnation de senaste åren anser vi att Södra Värtahamnen och Frihamnen kommer kunna genomgå en mycket bättre utveckling de kommande åren än andra liknande områden i regionen, både hyres- och värdemässigt.

Idag pågår det flera infrastrukturprojekt i Stockholmsregionen som kommer förändra förutsättningarna för en rad olika områden och stadsdelar. Inom 10 till 15 år kommer bland annat Förbifarten, Södertörnsleden och utbyggnaden av tunnelbanan till Nacka, Barkarby och Älvsjö att färdigställas. Över tid kommer dessa infrastruktursatsningar innebära att tidigare industri- och logistikfastigheter omvandlas till bostäder, kontor, handel och skolor. Konverteringen leder till att hyresintäkterna i dessa områden ökar markant i en högre takt relativt andra områden i Stockholmsregionen. Områden som nyligen genomgått denna konvertering är bland annat Solna, Frösunda, Västra Kungsholmen och Liljeholmen.

Redan idag har Södra Värtahamnen blivit betydligt mer tillgängligt för besökare eftersom bilister och transporter inte längre behöver åka igenom Östermalm för att komma till stadsdelen. Trafikanter kan nu smidigt ta sig till Södra Värtahamnen via norra länken som sammankopplar området med E18 och E4:an.  

Södra Värtahamnen har också alla de komponenter som behövs för att skapa en attraktiv bostadsmiljö – tunnelbana, busslinjer, trygghet, närhet till city, livsmedel och restauranger.

Att Södra Värtahamnen har rätt förutsättningar att bli ett uppskattat bostadsområde råder det ingen tvekan om, men när det gäller etableringen av kommersiella fastigheter i området är den positiva utvecklingen inte lika självklar. Vi anser dock att det, trots nuvarande stagnation, finns en stor potential för kommersiella verksamheter i stadsdelen och anledningen är följande:

Ur ett investerarperspektiv är yielderna i Södra Värtahamnen i dagsläget grundade på väldigt låga hyresnivåer. När området väl vuxit fram och etablerats är det sannolikt att hyrorna kommer att stiga markant. Om Södra Värtahamnens hyror i framtiden skulle närma sig hyrorna på Östermalm, Södermalm, Kungsholmen eller Solna skulle en investering på dagens nivå bli mycket lyckad. Den generella bristen på kontorsyta som Storstockholm nu upplever indikerar att detta kommer gå snabbare än förväntat.

Sett från hyresgästernas perspektiv borde även Södra Värtahamnen ses som ett attraktivare val än till exempel Frösunda där hyrorna är högre och kommunikationen sämre. Detta resonemang gäller även Kista där det tar 18 minuter med tunnelbana till T-centralen jämfört med 7 minuter som det tar till Gärdets tunnelbana.

Södra Värtahamnen har idag alla förutsättningar för att växa snabbare än något annat område i Stockholm. Området är den enda oexploaterade delen av innerstaden men trots detta är det idag låga ingångsvärden på alla fastighetsslag förutom bostäderna. Om sedan framtiden bjuder på Österleden och spårvagn skulle detta kunna bli en ny knutpunkt i ett av Stockholmsregionens köpstarkaste områden.

Magnus Hammar & Mikael Wilton, Nordier Property Advisors

Fler FV-Expert

FV-Expert: Projekt

Lönsamt med BIM i kalkylarbetet

I samarbete med Forsen

Digitalisering, BIM och 3D-modeller är vardagsmat för många företag i byggbranschen. Men vi utnyttjar inte tekniken fullt ut. Med BIM redan kalkylen sparar du både tid och pengar. Och ger fastighetsägaren en detaljerad modell som kan användas vid förvaltningen i många år framöver.

FV-Expert: Uthyrning

“Rörelse på marknaden trots bistra tider”

I samarbete med Novier

Vi behöver inte räkna upp alla faktorer som just nu påverkar fastighetsmarknaden negativt men i Öresundsregionen skapar hamnutbyggnad och ny förbindelse med kontinenten optimism. Särskilt inom logistik och lagersegmentet ser tillväxten fortsatt positiv ut.

FV-Expert: Juridik

Alla talar om sex kolon tre

I samarbete med AG Advokat

Byggbranschen har drabbats av skenande kostnadsökningar på byggmaterial. Prischocken startade med pandemin och det har blivit värre genom kriget i Ukraina.

FV-Expert: Finansiering

Så främjar vi småföretagen och jobbtillväxten

I samarbete med Aros Kapital

En bra affärsidé blir lättare att förverkliga med ett ordentligt kapital. Likaså kan ett kapitaltillskott vara avgörande för att kunna vidareutveckla ett mindre företag.

FV-Expert: Karriär

Ditt nätverk kan bli avgörande

I samarbete med Croisette Real Estate Partner

I minst ett decennium har vi pratat kompetensbaserad rekrytering, man MÅSTE rekrytera kompetensbaserat! Eller måste man? Men kanske det mest …

FV-Expert: Search, rekrytering & interim

Fortsatt högt tryck

I samarbete med Boardtalk

Många experter verkar vara överens om att inflation, stigande räntor och det utdragna kriget i Ukraina kommer att driva ekonomin …

FV-Expert: Transaktion

Nytänd hunger för affärer

I samarbete med Novier

Många frågetecken som skapade osäkerhet i våras har börjat att rätas ut och hösten inleds med optimism, en större tydlighet och trygghet i att göra affärer. På Novier – 360 Real Estate Advisors väntar vi oss många transaktioner inom en snar framtid.

FV-Expert: Finansiering

Svenska uppstickaren vann efter jämförelse

I samarbete med Aros Kapital

För snabbväxande företag kan valet av samarbetspartner när det gäller finansiering vara skillnaden mellan succé och fiasko. När det norska trämodifieringsföretaget Kebony gjorde noggranna jämförelser slog det svenska kreditmarknadsbolaget Aros Kapital storbankerna på fingrarna inom flera områden.

FV-Expert: Projekt

Full kontroll hela vägen

I samarbete med Forsen

Byggbranschen är väldigt lokal, även för rikstäckande företag. När du handlar upp entreprenörer är det därför A och O att ha koll på hemmamarknaden – inte minst i oroliga tider. Och i Norra Sverige är det ett extremt tryck just nu.

FV-Expert: Hållbarhet

Så skapas morgondagens innovationer

I samarbete med Skanska

Innovationer för klimatet är ett brinnande aktuellt och viktigt ämne. Hur kan vi som samhällsaktörer öka innovationstakten för att lösa energibristen och samtidigt nå klimatmålen?

FV-Expert: Förvaltning

Extern förvaltning skapar långsiktiga värden

I samarbete med Novier

Nya regelverk, hållbarhetskrav, digitalisering, alltmer komplexa system och högt ställda krav från hyresgäster kräver i allt högre grad specialistkompetenser i förvaltningen. I en tid när rätt kompetens är en bristvara kan extern förvaltning vara den bästa lösningen.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Hög tid att höja lägstanivån rejält

I samarbete med Sehlhall

Efterfrågan på samhällsfastigheter överstiger utbudet, och konkurrensen om objekt har aldrig varit högre. Mycket talar således för att branschens konsolidering kommer att fortsätta, samt att avkastningskraven för omsorgsfastigheter fortsätter att vara låga.

FV-Expert: Juridik

Stämpelskatt vid förvärv genom fastighetsbildning?

I samarbete med AG Advokat

Lantmäteriet lämnade den 31 mars 2022 ett lagstiftningsförslag avseende generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildning.

FV-Expert: Kontor

Rise and shine – Göteborg 2.0

I samarbete med Colliers

Göteborg är en stad i snabb förändring. En klassisk industristad som accelererar in i framtiden.

Tillbaka till förstasidan