Magnus Hammar & Mikael Wilton, Nordier Property Advisors

FV-Expert: Transaktion

Undervärderad guldgruva innanför tullarna

I samarbete med Nordier Property Advisors

Potentialen för hyresnivåerna i Södra Värtahamnen i relation till Södermalm och Arenastaden.

• Hyresnivåerna på Södermalm ligger idag på omkring 3-3,5 tkr/m² med noterade avslut på motsvarande yielder om cirka 4 %.

• Arenastaden har hyresnivåer strax över 3,0 tkr/m² med noterade avslut på motsvarande yielder om 4%.

• Hyrorna i Södra Värtahamnen ligger idag generellt mellan 2-2,5 tkr/m² vilket indikerar en möjlig värdeökning om ca 1 000 kr/m² jämfört med nyligen gjorda avslut (Exempelvis H&M’s förhyrning hos FastPartner på 3.300 kr/kvm)

Slutsats: Ovan indikerar möjlig värdepotential för Södra Värtahamnen om cirka  22 000 – 25 000 kr/m².

Visa faktaruta

Södra Värtahamnen och Frihamnen har länge beskrivits som ”nästa stora grej” i Stockholmsregionen och förhoppningen har varit att området ska bli Stockholms nya kontorshub. Dessa förväntningar kom dock lite på skam när bland annat SEB valde att istället placera sitt nya kontor i Solna samtidigt som den planerade spårvägen sköts framåt i tiden. Trots områdets stagnation de senaste åren anser vi att Södra Värtahamnen och Frihamnen kommer kunna genomgå en mycket bättre utveckling de kommande åren än andra liknande områden i regionen, både hyres- och värdemässigt.

Idag pågår det flera infrastrukturprojekt i Stockholmsregionen som kommer förändra förutsättningarna för en rad olika områden och stadsdelar. Inom 10 till 15 år kommer bland annat Förbifarten, Södertörnsleden och utbyggnaden av tunnelbanan till Nacka, Barkarby och Älvsjö att färdigställas. Över tid kommer dessa infrastruktursatsningar innebära att tidigare industri- och logistikfastigheter omvandlas till bostäder, kontor, handel och skolor. Konverteringen leder till att hyresintäkterna i dessa områden ökar markant i en högre takt relativt andra områden i Stockholmsregionen. Områden som nyligen genomgått denna konvertering är bland annat Solna, Frösunda, Västra Kungsholmen och Liljeholmen.

Redan idag har Södra Värtahamnen blivit betydligt mer tillgängligt för besökare eftersom bilister och transporter inte längre behöver åka igenom Östermalm för att komma till stadsdelen. Trafikanter kan nu smidigt ta sig till Södra Värtahamnen via norra länken som sammankopplar området med E18 och E4:an.  

Södra Värtahamnen har också alla de komponenter som behövs för att skapa en attraktiv bostadsmiljö – tunnelbana, busslinjer, trygghet, närhet till city, livsmedel och restauranger.

Att Södra Värtahamnen har rätt förutsättningar att bli ett uppskattat bostadsområde råder det ingen tvekan om, men när det gäller etableringen av kommersiella fastigheter i området är den positiva utvecklingen inte lika självklar. Vi anser dock att det, trots nuvarande stagnation, finns en stor potential för kommersiella verksamheter i stadsdelen och anledningen är följande:

Ur ett investerarperspektiv är yielderna i Södra Värtahamnen i dagsläget grundade på väldigt låga hyresnivåer. När området väl vuxit fram och etablerats är det sannolikt att hyrorna kommer att stiga markant. Om Södra Värtahamnens hyror i framtiden skulle närma sig hyrorna på Östermalm, Södermalm, Kungsholmen eller Solna skulle en investering på dagens nivå bli mycket lyckad. Den generella bristen på kontorsyta som Storstockholm nu upplever indikerar att detta kommer gå snabbare än förväntat.

Sett från hyresgästernas perspektiv borde även Södra Värtahamnen ses som ett attraktivare val än till exempel Frösunda där hyrorna är högre och kommunikationen sämre. Detta resonemang gäller även Kista där det tar 18 minuter med tunnelbana till T-centralen jämfört med 7 minuter som det tar till Gärdets tunnelbana.

Södra Värtahamnen har idag alla förutsättningar för att växa snabbare än något annat område i Stockholm. Området är den enda oexploaterade delen av innerstaden men trots detta är det idag låga ingångsvärden på alla fastighetsslag förutom bostäderna. Om sedan framtiden bjuder på Österleden och spårvagn skulle detta kunna bli en ny knutpunkt i ett av Stockholmsregionens köpstarkaste områden.

Magnus Hammar & Mikael Wilton, Nordier Property Advisors

Fler FV-Expert

FV-Expert: Transaktion

Därför vänder transaktionsmarknaden 2024

I samarbete med Novier

Efter de senaste årens stiltje ser vi nu tydliga tecken på att transaktionsmarknaden håller på att vakna till liv. Flera faktorer pekar på att aktiviteten kommer att accelerera under 2024.

FV-Expert: Juridik

Utländska direktinvesteringar i fastigheter

I samarbete med AG Advokat

Säkerhetsfrågorna är högt upp på agendan och med en ny lag om utländska direktinvesteringar på plats behöver fastighetsbranschen snabbt ta till sig hur den berör olika transaktioner.

FV-Expert: Facility Management

Låt förvaltning och teknik samverka på riktigt

I samarbete med CBRE GLOBAL WORKPLACE SOLUTIONS (GWS)

Tekniska framsteg spelar en avgörande roll i dagens snabbrörliga fastighetsbransch. Genom automatisering och digitalisering transformeras industrin med smarta lösningar för drift, säkerhet och effektiviserade arbetsflöden. Denna artikel demonstrerar CBRE verksamhet och deras applicering av dessa verktyg som kan hjälpa er fastighet att optimera framtidens tekniska fastigheter

FV-Expert: Marknadsföring

Ny tjänst – marknadsföring till en fast kostnad

I samarbete med Property Passion
Fastighetsbranschen befinner sig just nu i mer osäkra tider där sälj och marknad ofta skalas bort. För tolv år sedan ...

FV-Expert: Projektledning

Grön kompetens kvalitetssäkrar projektet

I samarbete med Forsen
Gör rätt från början! Det är en självklar sanning inom de flesta områden. Och när man jobbar med parker och ...

FV-Expert: Kontorslokaler

Läge att se över hyresavtalen

I samarbete med Niras
För många företag är lokalkostnaderna en av de största utgifterna och eftersom de i regel har en direkt koppling till ...

FV-Expert: Besiktning

Dags att styra upp besiktningsmarknaden

I samarbete med SBR Byggingenjörerna
De allra flesta småhus i Sverige besiktigas i samband med överlåtelse. Överlåtelsebesiktningen ska upplysa en köpare om fastighetens fysiska skick. ...

FV-Expert: Fastighetsinformation

Bättre energidata ger bättre fastighetsaffärer

I samarbete med Värderingsdata
Har du tillräcklig kunskap och insikt om dina fastigheters energiprestanda och dess betydelse? Den svenska fastighetssektorn är en av de ...

FV-Expert: Juridik

Vad kostar det att säga upp en lokalhyresgäst?

I samarbete med AG Advokat

Du som fastighetsägare behöver ha godtagbara skäl för att säga upp en hyresgäst. Föreligger inte sådana skäl kan det bli …

FV-Expert: Hotellfastigheter

Hotell är tillbaka, men bankerna har inte checkat in

I samarbete med Colliers

Mycket tyder på att hotellbranschen kommer att fortsätta prestera väl och erbjuda en attraktiv riskjusterad avkastning jämfört med andra segment inom fastighetssektorn.

FV-Expert: Skatt

Avskrivningsoptimering – frigör resurser

I samarbete med Svalner

Fastighetsmarknaden har den senaste tiden präglats av ett trevande marknadsläge. I stunder då det är svårare att få ihop kalkylen för nya investeringar kan det vara intressant att titta närmare på kostnadssidan i den egna verksamheten.

FV-Expert: Förvaltning

Har du klimatsäkrat din fastighet?

I samarbete med Novier
Klimatrisker har länge varit en förbisedd fråga när det gäller fastigheter. Men nu ökar medvetenheten bland fastighetsägarna – allt fler ...

FV-Expert: Innovation

Svävande cykelväg mellan Lund och Malmö

I samarbete med Skanska
Det började med en idé om svävande cykelbanor i Göteborg. Nu har vi på Skanska utvecklat förslaget. Visionen är en ...

FV-Expert: Etablering

Är du McDonald’s nya franchisetagare?

I samarbete med McDonald's

I år fyller Sveriges största restaurangkedja, McDonald’s, 50 år. 400 000 gäster serveras dagligen på någon av våra ca 200 …

Tillbaka till förstasidan