FV-Expert: Bostäder
Tuffare regler ger gräddfil för privata investerare
Sälja familjens juvel till de boende eller direkt till en investerare? Förändrade belåningsmöjligheter försämrar kalkylen för ombildningsaffären samtidigt som det finns en stor investeringsvilja hos långsiktiga förvaltningsbolag och familjer, skriver Tobias Magnussen, Partner och Projektledare Nordier Property Advisors.
Direktmarknaden för bostadsfastigheter innanför tullarna i Stockholm är likvid och högaktuell om du går i säljtankar. Under det senaste året har ett skifte skett och direktmarknaden för bostadshyreshus har blivit mer likvid när bostadsrättsombildningar påverkats av diskussioner om amorteringskrav, regleringar och bostadsbubblor.
Vid direktaffärer sker idag budgivning och avslut på bra nivåer. Toppnoteringarna skapar intresse för att via direktaffärer sälja familjens hyresfastigheter som kanske behållits främst av nostalgiska skäl.
I Stockholms innerstad finns det några tusen fastigheter som ägs av privatpersoner/familjer och mindre fastighetsbolag. Vanligen är förvaltningen passiv med begränsat intresse av att förädla eller genomföra större reparationer. Många fastigheter har gått i arv i släkten, men när antalet släktingar ökar exponentiellt och interna fejder uppstår är tanken på försäljning mindre avlägsen. Om toppriser går att uppnå för fastigheten även vid en snabb och diskret försäljning på direktmarknaden ter det sig som en utmärkt väg att gå.
Vid våra senaste direktförsäljningar av innerstadsfastigheter har vi sett noteringar på direktmarknaden med priser från 75 tkr/m² till toppnoteringar över 85 tkr/m². Köparna kännetecknas av långsiktigt ägande med fina fastighetsbestånd, låg belåning och starka kassaflöden. Köpare som kan använda sina befintliga fastighetsbestånd som säkerhet för en rimlig belåning. På lång sikt förväntar sig de en stabil marknad för fastigheter.
Traditionellt har de boende via en nybildad brf betalat bäst vid försäljningar. Hyresreglering, finansieringsmöjligheter och skattefördelar har medfört att ombildningar givit ett bättre kvadratmeterpris. Men nu blir föreningarna överbjudna av direktinvesterarna i och med att privatpersoners låneförmåga begränsas på grund av restriktiva banker och amorteringskrav.
I praktiken innebär det att en fastighet med normalinkomsttagare endast kan belånas till ca 65 % av marknadsvärdet. Stramare kreditmarknad försämrar också möjligheten att belåna upp föreningen vilket också påverkar ombildningskalkylen negativt. Processen för ombildning är dessutom lång och krånglig samt kantas av en hel del risk. En säljare vill dessutom i många fall vara diskret eller konfidentiell vad avser priser och villkor, vilket är enklare att styra över på direktmarknaden.
Direktmarknaden är starkare än på många år och för de som vill sälja snabbt och diskret eller kanske kört fast i en ombildningsaffär utgör det ett starkt alternativ. Samtidigt är skattesituationen för reavinster relativt gynnsam och avsaknaden av arvs-och gåvoskatter medger gynnsamma utskiftningar av familjeförmögenheter.
