Stämpelskatt vid förvärv genom fastighetsbildning?

Förvärv av fast egendom genom olika fastighetsbildningsåtgärder, som fastighetsreglering och klyvning, är enligt dagens regler undantagna stämpelskatteplikt. Sådana överlåtelseformer används regelmässigt av marknadens aktörer för att minska transaktionens skattebelastning.

Lantmäteriets förslag utgår från den principiella synen att stämpelskatt bör införas i tre typfall:

• Förvärv (jordabalksköp) där lagfart inte söks, utan ägaren av en lagfaren fastighet förvärvar ytterligare egendom och ansöker om fastighetsbildning genom vilken den förvärvade egendomen sammanförs med lagfaren fastighet.
• Fastighetsreglering genom vilken mark överförs mellan fastigheter med olika ägare.
• Klyvning genom vilken samägandet av en fastighet upplöses samt klyvningsfastigheten upphör att existera och ersätts av nybildade fastigheter.

Lantmäteriet har i sitt förslag, något förenklat, angett att samtliga dessa förvärv bör leda till stämpelskatteplikt på samma sätt som lagfarna jordabalksköp. Tidpunkterna för skattskyldighet och värdering varierar. Generellt kan dock sägas att skatteplikten föreslås inträda när äganderätten övergår, dvs när fastighetsbildningen vunnit laga kraft.

Lantmäteriet har inte föreslagit något datum för ikraftträdande, utan pekar istället på att ett antal frågor behöver utredas vidare. Särskilda övergångsbestämmelser föreslås inte heller. Lantmäteriet anser att nuvarande regler ska tillämpas på förvärv där ansökan om fastighetsbildning lämnats in innan ikraftträdandet.

Förslag till ny lagstiftning av detta slag kan leda till osäkerhet på marknaden om verkliga/ framtida transaktionskostnader. Särskilt i forwardaffärer, med olika former av strukturering och långa ledtider, blir det oklart vad som kommer att gälla.

Nyckeln för att skydda sig mot ändrad lagstiftning i affärer med inslag av fastighetsbildningsåtgärder torde vara att snarast möjligt få in ansökan om fastighetsbildning. Genom bestämmelserna i fastighetsbildningslagen och lantmäterimyndigheternas tillämpning finns det dock begränsningar (särskilt avseende exploateringsfastigheter beroende av ny detaljplan) avseende när detta kan ske. Frågan blir hur tidigt ansökan kan ges in till lantmäteriet utan att den riskerar att avvisas.

I ett sådant läge får parterna försöka att istället kvantifiera risken och hantera den (riskfördela) i avtalet. Under en tid har vi även kunnat ana viss anpassning till en ändrad lagstiftning, bland annat genom att avstycka mark med lagfart utifrån marknadsvärde istället för att klyva ut mark utifrån förvärvade ideella andelar med lägre värde. Än så länge har vi svårt att se någon ”marknadspraxis”, men både säljare och köpare gör klokt i att kalkylera med risken för ny lagstiftning som inför stämpelskatt även på förvärv genom fastighetsbildning.