Rise and shine – Göteborg 2.0

I stort sett samtliga branscher som definierar Göteborgs näringsliv – fordon, life science, transport och logistik, ICT och energi – befinner sig mitt i genomgripande omvandlingsprocesser med massiva investeringar i forskning och utveckling. Den lokala arbetsmarknaden blir alltmer kunskapsintensiv och får ett allt större inslag av tjänsteorienterade verksamheter.

Samtidigt växer befolkningen och blir mer kapitalstark. Skiftet från traditionell industristad till kunskapsintensivt tjänstesamhälle i kombination med en stor kapitalinjektion påverkar efterfrågan på lokaler och bostäder. Markanvändningen i stadens centrala delar förändras i snabb takt. Tidigare hamn- och industriområden omvandlas till modern blandstad med kontor, bostäder, service, parker och gångstråk i attraktiva lägen. Det är en helt ny stad som växer fram och nyproduktionen av kontor är rekordstor.

Det finns onekligen ett växande behov av nya, moderna kontor, men det väldiga tillskottet av ny kontorsyta kommer obönhörligen att leda till tuff konkurrens mellan fastighetsägarna. Det blir viktigare än någonsin att erbjuda rätt produkt till kunden.

Fram till idag har nyproduktionen av kontor legat på en förhållandevis låg nivå i Göteborg. Under de senaste tio åren har det i genomsnitt färdigställts närmare 39 000 kvm kontor per år i Göteborg. Åren 2017–2019 var nyproduktionen i linje med eller lägre än det historiska genomsnittet. Aktiviteten steg något år 2020 då 45 000 kvm kontor färdigställdes för att därefter nå ännu högre till närmare 72 000 kvm år 2021. Innevarande år förväntas nyproduktionsvolymen av kontor stiga dramatiskt till strax över 157 000 kvm. 2023 väntas bli ett betydligt lugnare år, innan nyproduktionen återigen stiger år 2024 och 2025.

För att nyproduktionen ska motsvara det långsiktiga behovet av ny yta brukar man räkna med att nyproduktionen i relation till befintlig stock behöver uppgå till cirka 2 procent per år. Beräknar vi denna kvot för den prognostiserade nyproduktionen i Göteborg får vi ett värde på 1,6 procent i genomsnitt för perioden 2022–2025, vilket innebär att nyproduktionen sammantaget under prognosperioden ligger något lägre än det uppskattade behovet.

Under den gångna perioden 2016–2021 uppgick kvoten till 1,0 procent, vilket innebär att det tillkom för lite kontorsyta i Göteborg under dessa år. De stora volymerna som nu är under uppförande kan således tolkas som att man bygger i kapp ett uppdämt behov av ny, modern kontorsyta. Flera av de kontorsprojekt som är under uppförande just nu startades på spekulation men har under projektens gång hyrts ut i väldigt hög grad. Av den yta som just nu är under produktion i Göteborg uppskattas närmare 90 procent vara uthyrd.

Precis som på andra håll i världen ställer de nya, kunskapsintensiva tjänsteföretagen som är på stark frammarsch i Göteborg höga krav på sina kontorsytor. De efterfrågar arkitektoniskt och interiört högkvalitativa kontor i attraktiva lägen; en produkt som det fram tills nu varit brist på i Göteborg.

Storskaliga stadsutvecklingsprojekt med nya kontorsytor pågår på flera av Göteborgs delmarknader. CBD, som är den mest centrala och väletablerade kontorsmarknaden står inför en kraftig utbyggnad och genomgripande omvandling när Centralenområdet utvecklas och staden växer ner mot vattnet. Vasakronans projekt Platinan och Kaj 16 kommer att bidra till att förvandla det tidigare outnyttjade läget vid Hisingsbron till ett attraktivt affärsdistrikt nära vattnet, med gångavstånd till Västlänkens uppgång, Centralstationen, och Nils Ericsonterminalen. Masthuggskajen, direkt väster om CBD, är ett annat centralt hamnläge som förändras i grunden då den befintliga bebyggelsen i kajområdet kompletteras med stora volymer bostäder, uppemot 6 000 arbetsplatser, förskolor och annan samhällsservice, ett hotell och en helt ny halvö i vattnet utanför den befintliga Masthuggskajen. Järntorget och Långgatorna har på senare år seglat upp som de trendigaste delarna av Göteborg. Det är där restaurangerna och utelivet finns. I och med utvecklingen av Masthuggskajen med attraktiva bostäder och nya moderna kontor i ett promenadvänligt, vattennära läge kan stadsdelen Masthugget komma att gå om CBD som Göteborgs absoluta primeläge för företag. Ytterligare delmarknader som står inför genomgripande transformering och stadsutveckling är Gamlestaden, Lindholmen, Gårda och Mölndal.

Under senare delen av 2021 och våren 2022 har aktiviteten på uthyrningsmarknaden ökat påtagligt. Efterfrågan i de mest centrala delarna av Göteborg är tydligt inriktad på högkvalitativa kontor i premiumsegmentet, en trend som brukar benämnas som ”flight to quality”. Kontoret har blivit en viktig del av företagens varumärke och ett medel för att kunna locka till sig och behålla talangerna. Vissa delmarknader som tidigare haft en utflyttningstrend av företag som inte kunnat hitta ändamålsenliga lokaler kommer sannolikt att upplev en återvändartrend när kontorsstocken uppgraderas.

Enligt statistik från Citymark steg vakansgraden i Göteborg under inledningen av Coronapandemin, för att därefter stabiliserats på denna något högre nivå. I CBD uppgår vakansgraden för närvarande till 9,6 procent och i Övriga Innerstaden 6,2 procent. Att vakansgraden inte sjunkit trots den ökade uthyrningsaktiviteten förklaras främst av det stora nytillskottet av kontor som kommer ut på Göteborgs kontorsmarknad under innevarande år. Som redan nämnts har en stor del av detta nytillskott redan absorberats av marknaden. Vår bedömning är att framtida vakanser kommer att återfinnas i de sämre delarna av beståndet, närmare bestämt i äldre, omoderna kontorsbyggnader i B- och C-lägen. Med tanke på det väldigt stora utbudet av moderna kontor som tillkommer inte bara i år utan även under 2024–2025 lär situationen för sekundära kontor bli än mera ansträngd framöver. Det är inte osannolikt att vi får en utveckling där sekundära kontorsfastigheter rivs eller byggs om till annan användning.

Den ökade efterfrågan på kontor i premiumsegmentet avspeglas i stigande primehyror. Förändringar i hyresnivån syns ofta först och tydligast i det dyraste segmentet, s.k. prime office rent eller primehyror. Detta är skälet till att man mäter och prognostiserar just denna hyresnivå, trots att den inte representerar hela marknaden utan endast en mindre del.

Primehyran i Göteborg steg till 3 600 kr/kvm/ år i slutet av 2019 och sjönk därefter relativt måttligt under pandemin. Under 2021 har aktiviteten på hyresmarknaden återigen tagit fart och primehyran har gradvis stigit till 3 800 kr/kvm/år under fjärde kvartalet 2021, vilket är en ny rekordnivå för Göteborg. Primehyran har förblivit stabil på denna nivå även under första kvartalet 2022.

Den senaste konsensusprognosen från SEPREF (the Swedish Property Research Forum) pekar på en stigande optimism beträffande hyresutvecklingen. 42 procent av de svarande i den senaste undersökningen förväntar sig fortsatt stigande primehyror på Göteborgs kontorsmarknad det närmaste året. En något större andel, 47 procent, förväntar sig oförändrade hyror. Endast 11 procent av de svarande räknar med sjunkande primehyror det närmaste året.

Observera att undersökningen endast omfattar kontor i primesegmentet. Sannolikt kommer hyresutvecklingen för äldre kontorslokaler i sämre lägen att bli betydligt sämre, särskilt med tanke på det stora utbudet av nya, moderna kontorslokaler som kommer ut på marknaden de närmaste åren.

I takt med att pandemin har klingat av och efterfrågan på kontorsytor återhämtat sig har kontorsfastigheter kommit tillbaka på investerarnas radar. Det är framför allt moderna kontorsfastigheter i de mest etablerade delmarknaderna som tilldrar sig investerarnas intresse. Enligt Colliers undersökning Global Capital Markets 2022 Investor Outlook från november 2021 är kontor nummer två på investerarnas lista över fastighetssektorer som de sannolikt kommer att investera i det närmaste året. I undersökningen svarar 57 procent av de tillfrågade att de är intresserade av att investera i kontor under 2022. Intresset är störst för högkvalitativa kontor i Core eller Core plussegmentet.

Göteborgs kontorsmarknad befinner sig i ett väldigt dynamiskt skede just nu. Med starkt självförtroende tar staden stora kliv in i framtiden. Ser vi till kontorscykeln befinner sig Göteborg i fasen ”Expansion” som kännetecknas av hög uthyrningsaktivitet, stigande primehyresnivåer och ökad nyproduktion. Konjunkturen är skör och svårbedömd just nu med stigande inflation, ränteoro och krig i vår omvärld. I den bästa av världar kommer vi ur detta läge inom de närmaste 6-9 månaderna. Ett sådant scenario vore bästa tänkbara för Göteborg som vid den tidpunkter står redo att möta efterfrågan med ett i grunden uppgraderat kontorsutbud.