FV-Expert: Kontor

Rise and shine – Göteborg 2.0

I samarbete med Colliers

Göteborg är en stad i snabb förändring. En klassisk industristad som accelererar in i framtiden.

I stort sett samtliga branscher som definierar Göteborgs näringsliv – fordon, life science, transport och logistik, ICT och energi – befinner sig mitt i genomgripande omvandlingsprocesser med massiva investeringar i forskning och utveckling. Den lokala arbetsmarknaden blir alltmer kunskapsintensiv och får ett allt större inslag av tjänsteorienterade verksamheter.

Samtidigt växer befolkningen och blir mer kapitalstark. Skiftet från traditionell industristad till kunskapsintensivt tjänstesamhälle i kombination med en stor kapitalinjektion påverkar efterfrågan på lokaler och bostäder. Markanvändningen i stadens centrala delar förändras i snabb takt. Tidigare hamn- och industriområden omvandlas till modern blandstad med kontor, bostäder, service, parker och gångstråk i attraktiva lägen. Det är en helt ny stad som växer fram och nyproduktionen av kontor är rekordstor.

Det finns onekligen ett växande behov av nya, moderna kontor, men det väldiga tillskottet av ny kontorsyta kommer obönhörligen att leda till tuff konkurrens mellan fastighetsägarna. Det blir viktigare än någonsin att erbjuda rätt produkt till kunden.

Fram till idag har nyproduktionen av kontor legat på en förhållandevis låg nivå i Göteborg. Under de senaste tio åren har det i genomsnitt färdigställts närmare 39 000 kvm kontor per år i Göteborg. Åren 2017–2019 var nyproduktionen i linje med eller lägre än det historiska genomsnittet. Aktiviteten steg något år 2020 då 45 000 kvm kontor färdigställdes för att därefter nå ännu högre till närmare 72 000 kvm år 2021. Innevarande år förväntas nyproduktionsvolymen av kontor stiga dramatiskt till strax över 157 000 kvm. 2023 väntas bli ett betydligt lugnare år, innan nyproduktionen återigen stiger år 2024 och 2025.

För att nyproduktionen ska motsvara det långsiktiga behovet av ny yta brukar man räkna med att nyproduktionen i relation till befintlig stock behöver uppgå till cirka 2 procent per år. Beräknar vi denna kvot för den prognostiserade nyproduktionen i Göteborg får vi ett värde på 1,6 procent i genomsnitt för perioden 2022–2025, vilket innebär att nyproduktionen sammantaget under prognosperioden ligger något lägre än det uppskattade behovet.

Under den gångna perioden 2016–2021 uppgick kvoten till 1,0 procent, vilket innebär att det tillkom för lite kontorsyta i Göteborg under dessa år. De stora volymerna som nu är under uppförande kan således tolkas som att man bygger i kapp ett uppdämt behov av ny, modern kontorsyta. Flera av de kontorsprojekt som är under uppförande just nu startades på spekulation men har under projektens gång hyrts ut i väldigt hög grad. Av den yta som just nu är under produktion i Göteborg uppskattas närmare 90 procent vara uthyrd.

Precis som på andra håll i världen ställer de nya, kunskapsintensiva tjänsteföretagen som är på stark frammarsch i Göteborg höga krav på sina kontorsytor. De efterfrågar arkitektoniskt och interiört högkvalitativa kontor i attraktiva lägen; en produkt som det fram tills nu varit brist på i Göteborg.

Storskaliga stadsutvecklingsprojekt med nya kontorsytor pågår på flera av Göteborgs delmarknader. CBD, som är den mest centrala och väletablerade kontorsmarknaden står inför en kraftig utbyggnad och genomgripande omvandling när Centralenområdet utvecklas och staden växer ner mot vattnet. Vasakronans projekt Platinan och Kaj 16 kommer att bidra till att förvandla det tidigare outnyttjade läget vid Hisingsbron till ett attraktivt affärsdistrikt nära vattnet, med gångavstånd till Västlänkens uppgång, Centralstationen, och Nils Ericsonterminalen. Masthuggskajen, direkt väster om CBD, är ett annat centralt hamnläge som förändras i grunden då den befintliga bebyggelsen i kajområdet kompletteras med stora volymer bostäder, uppemot 6 000 arbetsplatser, förskolor och annan samhällsservice, ett hotell och en helt ny halvö i vattnet utanför den befintliga Masthuggskajen. Järntorget och Långgatorna har på senare år seglat upp som de trendigaste delarna av Göteborg. Det är där restaurangerna och utelivet finns. I och med utvecklingen av Masthuggskajen med attraktiva bostäder och nya moderna kontor i ett promenadvänligt, vattennära läge kan stadsdelen Masthugget komma att gå om CBD som Göteborgs absoluta primeläge för företag. Ytterligare delmarknader som står inför genomgripande transformering och stadsutveckling är Gamlestaden, Lindholmen, Gårda och Mölndal.

Under senare delen av 2021 och våren 2022 har aktiviteten på uthyrningsmarknaden ökat påtagligt. Efterfrågan i de mest centrala delarna av Göteborg är tydligt inriktad på högkvalitativa kontor i premiumsegmentet, en trend som brukar benämnas som ”flight to quality”. Kontoret har blivit en viktig del av företagens varumärke och ett medel för att kunna locka till sig och behålla talangerna. Vissa delmarknader som tidigare haft en utflyttningstrend av företag som inte kunnat hitta ändamålsenliga lokaler kommer sannolikt att upplev en återvändartrend när kontorsstocken uppgraderas.

Enligt statistik från Citymark steg vakansgraden i Göteborg under inledningen av Coronapandemin, för att därefter stabiliserats på denna något högre nivå. I CBD uppgår vakansgraden för närvarande till 9,6 procent och i Övriga Innerstaden 6,2 procent. Att vakansgraden inte sjunkit trots den ökade uthyrningsaktiviteten förklaras främst av det stora nytillskottet av kontor som kommer ut på Göteborgs kontorsmarknad under innevarande år. Som redan nämnts har en stor del av detta nytillskott redan absorberats av marknaden. Vår bedömning är att framtida vakanser kommer att återfinnas i de sämre delarna av beståndet, närmare bestämt i äldre, omoderna kontorsbyggnader i B- och C-lägen. Med tanke på det väldigt stora utbudet av moderna kontor som tillkommer inte bara i år utan även under 2024–2025 lär situationen för sekundära kontor bli än mera ansträngd framöver. Det är inte osannolikt att vi får en utveckling där sekundära kontorsfastigheter rivs eller byggs om till annan användning.

Den ökade efterfrågan på kontor i premiumsegmentet avspeglas i stigande primehyror. Förändringar i hyresnivån syns ofta först och tydligast i det dyraste segmentet, s.k. prime office rent eller primehyror. Detta är skälet till att man mäter och prognostiserar just denna hyresnivå, trots att den inte representerar hela marknaden utan endast en mindre del.

Primehyran i Göteborg steg till 3 600 kr/kvm/ år i slutet av 2019 och sjönk därefter relativt måttligt under pandemin. Under 2021 har aktiviteten på hyresmarknaden återigen tagit fart och primehyran har gradvis stigit till 3 800 kr/kvm/år under fjärde kvartalet 2021, vilket är en ny rekordnivå för Göteborg. Primehyran har förblivit stabil på denna nivå även under första kvartalet 2022.

Den senaste konsensusprognosen från SEPREF (the Swedish Property Research Forum) pekar på en stigande optimism beträffande hyresutvecklingen. 42 procent av de svarande i den senaste undersökningen förväntar sig fortsatt stigande primehyror på Göteborgs kontorsmarknad det närmaste året. En något större andel, 47 procent, förväntar sig oförändrade hyror. Endast 11 procent av de svarande räknar med sjunkande primehyror det närmaste året.

Observera att undersökningen endast omfattar kontor i primesegmentet. Sannolikt kommer hyresutvecklingen för äldre kontorslokaler i sämre lägen att bli betydligt sämre, särskilt med tanke på det stora utbudet av nya, moderna kontorslokaler som kommer ut på marknaden de närmaste åren.

I takt med att pandemin har klingat av och efterfrågan på kontorsytor återhämtat sig har kontorsfastigheter kommit tillbaka på investerarnas radar. Det är framför allt moderna kontorsfastigheter i de mest etablerade delmarknaderna som tilldrar sig investerarnas intresse. Enligt Colliers undersökning Global Capital Markets 2022 Investor Outlook från november 2021 är kontor nummer två på investerarnas lista över fastighetssektorer som de sannolikt kommer att investera i det närmaste året. I undersökningen svarar 57 procent av de tillfrågade att de är intresserade av att investera i kontor under 2022. Intresset är störst för högkvalitativa kontor i Core eller Core plussegmentet.

Göteborgs kontorsmarknad befinner sig i ett väldigt dynamiskt skede just nu. Med starkt självförtroende tar staden stora kliv in i framtiden. Ser vi till kontorscykeln befinner sig Göteborg i fasen ”Expansion” som kännetecknas av hög uthyrningsaktivitet, stigande primehyresnivåer och ökad nyproduktion. Konjunkturen är skör och svårbedömd just nu med stigande inflation, ränteoro och krig i vår omvärld. I den bästa av världar kommer vi ur detta läge inom de närmaste 6-9 månaderna. Ett sådant scenario vore bästa tänkbara för Göteborg som vid den tidpunkter står redo att möta efterfrågan med ett i grunden uppgraderat kontorsutbud.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Projekt

Full kontroll hela vägen

I samarbete med Forsen

Byggbranschen är väldigt lokal, även för rikstäckande företag. När du handlar upp entreprenörer är det därför A och O att ha koll på hemmamarknaden – inte minst i oroliga tider. Och i Norra Sverige är det ett extremt tryck just nu.

FV-Expert: Hållbarhet

Så skapas morgondagens innovationer

I samarbete med Skanska

Innovationer för klimatet är ett brinnande aktuellt och viktigt ämne. Hur kan vi som samhällsaktörer öka innovationstakten för att lösa energibristen och samtidigt nå klimatmålen?

FV-Expert: Förvaltning

Extern förvaltning skapar långsiktiga värden

I samarbete med Novier

Nya regelverk, hållbarhetskrav, digitalisering, alltmer komplexa system och högt ställda krav från hyresgäster kräver i allt högre grad specialistkompetenser i förvaltningen. I en tid när rätt kompetens är en bristvara kan extern förvaltning vara den bästa lösningen.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Hög tid att höja lägstanivån rejält

I samarbete med Sehlhall

Efterfrågan på samhällsfastigheter överstiger utbudet, och konkurrensen om objekt har aldrig varit högre. Mycket talar således för att branschens konsolidering kommer att fortsätta, samt att avkastningskraven för omsorgsfastigheter fortsätter att vara låga.

FV-Expert: Juridik

Stämpelskatt vid förvärv genom fastighetsbildning?

I samarbete med AG Advokat

Lantmäteriet lämnade den 31 mars 2022 ett lagstiftningsförslag avseende generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildning.

FV-Expert: Juridik

Risker med försenat slutbesked på tillträdesdagen

I samarbete med Brick Advokat

I ett hyresavtal är tillträdesdagen ett viktigt avtalsvillkor. Genom det villkoret uppkommer en skyldighet för hyresvärden att leverera lokalen till hyresgästen på tillträdesdagen. Misslyckas hyresvärden i sitt åliggande hotar juridiska konsekvenser.

FV-Expert: Kontor

Intresset för ”gröna” kontor har ökat markant

I samarbete med Novier

Restriktionerna är numera historia och därmed har samhället tagit flertalet kliv för att återgå till det nya normala. Det innebär att en rad företag just nu ser över sina kontorsbehov.

FV-Expert: Hållbarhet

Vi måste minska våra fastigheters energiförbrukning – från och med igår

I samarbete med Nuuka Solutions

IPCC-rapporten som släpptes den 28 februari försvann bakom nyheten om den ryska invasionen av Ukraina. Den omfattande rapporten om klimatförändringar …

FV-Expert: Finansiering

Långsiktigt samarbete ger effekt och kontroll

I samarbete med Aros Kapital

Sjöson har haft en imponerande tillväxtresa och Aros har haft möjlighet att vara med under den här resan. Vi är lite nyfikna på hur de har uppfattat oss som samarbetspartner under de här åren.

FV-Expert: Kontor

Den nya tidens mötesplats

I samarbete med Skanska Sverige

För bara några år sedan var kvadratmeter och antal skrivbord det man fokuserade på. I dag är det de mjuka värdena och innehållet mellan väggar och tak som blivit de prioriterade frågorna, enligt Mats Dynevik, marknadschef på Skanska Fastigheter Göteborg.

FV-Expert: Transaktioner

”Klienten ska få en trygghet i framtida kassaflöden”

I samarbete med Svalner

Fastighetstransaktioner på den svenska marknaden genomsyras av komplexa processer med många olika arbetsströmmar som inte sällan är präglad av korta deadlines. Inom Transaction Services på Svalner stöttar man sina fastighetsklienter att analysera den finansiella informationen och säkerställa att samtliga finansiella parametrar beaktas i transaktionen.

FV-Expert: Kontor

The office is dead, long live the office!

I samarbete med Colliers

Efter snart två år av hemarbete och digitala arbetssätt har mycket i våra arbetsmönster förändrats. Tydligt är att behovet av kontor kvarstår och efterfrågan på kontorslokaler är stark. Men det är inte gårdagens kontor som efterfrågas, utan någonting annat, något bättre.

FV-Expert: Fastighetsfinansiering

”Vi hjälper fastighetsbolag som vill expandera”

I samarbete med Aros Kapital

I min roll som kundansvarig på Aros Kapital arbetar jag framför allt med fastighetsfinansiering, både byggprojekt och andra fastighetsfinansieringar. Det …

FV-Expert: Närlogistik

Hållbar lösning på dina hyresgästers logistikbehov

I samarbete med iBoxen

Att ha en hållbar och säker logistiklösning i anslutning till sin fastighet blir allt viktigare. Med en leveransbox från iBoxen får hyresgästerna tillgång till marknadens enda lösning som är öppen för alla transportörer.

Tillbaka till förstasidan