Niclas Lifsten och Rickard Zamuhl, advokater och delägare 
Andersson Gustafsson Advokatbyrå

FV-Expert: Affärsjuridik

Rekordskadestånd till hyresgäst vid uppsägning av hyresavtal

I samarbete med Andersson Gustafsson Advokatbyrå

I en uppmärksammad dom från Svea hovrätt den 31 mars 2015, har en restauranghyresgäst tillerkänts skadestånd av Stockholms stad på drygt 136 miljoner kronor vid uppsägning av ett hyresavtal. Skadeståndsbeloppet är det högsta som dömts ut av svensk domstol i en tvist om ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet. Avgörandet ger upphov till flera frågor, bland annat om domen är ett första steg mot höjda skadestånd till hyresgäster och vad hyresvärden i så fall kan göra för att minska sin riskexponering?

Bakgrunden till tvisten var att Stockholms stad (fortsättningsvis Staden) hade sagt upp hyresavtalet för en restauranglokal som en restauratör hyrde i Stockholms Stadshus. I hyresavtalet ingick, förutom förhyrning av vissa specifika lokalytor, även rätten att svara för matlagning och servering vid större tillställningar i Stadshuset, däribland vid Nobelfesten. På grund av uppsägningen tvingades hyresgästen flytta och lägga ner sin i lokalen bedrivna restaurangverksamhet.

Bakom uppsägningen låg ett önskemål från Staden att upphandla ny restauratör för restaurangtjänsterna i Stadshuset enligt lagen om offentlig upphandling. Efter att ha genomfört ett upphandlingsförfarande, tecknade Staden ett nytt hyresavtal med en annan restauratör. Genom upphandlingen kunde Staden höja omsättningshyran för lokalen från 5 till 13 %, vilket i reda tal innebar en hyreshöjning från ca 4 till ca 13 miljoner kronor per år.

Hyresgästen väckte talan mot Staden vid Stockholms tingsrätt med krav på skadestånd om drygt 211 miljoner kronor enligt det indirekta besittningsskyddet. Staden invände att Staden hade haft befogad anledning för uppsägningen och att hyresgästen därför inte hade rätt till ersättning. Vidare ansåg Staden att hyresgästens skada i vart fall inte översteg 4 miljoner kronor.

Både tingsrätt och hovrätt kom fram till att Staden inte haft en skyldighet att upphandla ny restauratör enligt lagen om offentlig upphandling och att uppsägningen därmed skett utan saklig grund, varför hyresgästen hade rätt till skadestånd. Tingsrätten dömde Staden att betala skadestånd om 80 miljoner kronor medan Svea hovrätt höjde skadeståndet till drygt 136 miljoner kronor. Avgörandet är överklagat till Högsta domstolen som ännu inte tagit ställning i fråga om prövningstillstånd.

Vilka erfarenheter kan dras från avgörandet? Till att börja med understryker avgörandet hur viktigt det är att utforma en uppsägning av ett hyresavtal på rätt sätt. I det aktuella fallet hade Staden missat att i uppsägningshandlingen ange att Staden ansåg sig skyldig att upphandla ny restauratör för att inte riskera att bryta mot EU-regler om olovligt stadsstöd. Eftersom det uppsägningsskälet inte fanns med i uppsägningshandlingen kunde domstolarna inte heller pröva om det utgjorde grund för att bryta hyresgästens besittningsskydd.

Avgörandet är även intressant när det gäller sättet för beräkning av skadestånd till hyresgästen. Domstolarna konstaterade att hyresgästen genom uppsägningen hade drabbats av en skada som motsvarade värdet på den rörelse som hyresgästen bedrivit i lokalen. Vidare ansåg domstolarna att detta värde skulle beräknas enligt en avkastningsvärdering, d v s en värdering av rörelsen baserat på rörelsens redovisade vinst.

Vid skadeståndsberäkningen gjorde Staden gällande att om hyresförhållandet hade fortsatt skulle hyran ha höjts till marknadsmässig nivå, vilket hade minskat rörelsens vinst och därmed även rörelsens värde. Tingsrätten accepterade Stadens argumentation i denna del och justerade därför vinstmarginalen för rörelsen från 25 % till 15 %, baserat på en ren skälighetsbedömning, vilket gav ett värde på rörelsen om 80 miljoner kronor.

Hovrätten konstaterade att det i och för sig fanns utrymme för att beakta risken för en framtida hyreshöjning vid beräkning av skadan, men ansåg att Staden inte hade visat att hyran skulle ha höjts vid en tänkt förlängning av hyresförhållandet. Värdet på rörelsen bestämdes därför, med utgångspunkt från den ursprungliga hyran, till ett belopp om 132 miljoner kronor. Därutöver tillerkände hovrätten hyresgästen separat ersättning för förlorad goodwill om drygt 4 miljoner kronor.

Sett ur hyresvärdens perspektiv understryker domen hur viktigt det är för hyresvärden att ta ut marknadsmässig hyra för en lokal, särskilt inför en ombyggnad eller inför någon annan typ av uppsägningssituation. Avstår hyresvärden från att marknadsanpassa hyran i de situationerna, vilket i praktiken inte alls är ovanligt, riskerar hyresvärden att straffas dubbelt. Först genom ett sämre driftnetto och sedan genom ett höjt skadestånd till hyresgästen.

Avgörandet bekräftar också att även om hyresvärden inte marknadsanpassat hyran tidigare, så har hyresvärden fortfarande kvar möjligheten att åberopa den låga hyran som grund för att minska skadeståndets storlek. Utgångsläget blir dock betydligt svårare i den situationen och hyresvärden måste då vara aktiv i samband med uppsägning för att säkra bevisning om marknadshyran och en tänkt framtida hyreshöjning.

Förutsättningarna i rättsfallet var unika och det är än så länge för tidigt att ta ställning till om domen kommer att få prejudicerande betydelse för skadeståndsberäkning i andra uppsägningssituationer. Domen tydliggör dock hur svårt det kan vara för domstolar att beräkna skadestånd till en hyresgäst i en uppsägningssituation. Just på grund av den svårigheten är det än viktigare för hyresvärden att positionera sig på rätt sätt inför en uppsägning och därigenom minska risken för obehagliga överraskningar.

Niclas Lifsten och Rickard Zamuhl, advokater och delägare
Andersson Gustafsson Advokatbyrå

Fler FV-Expert

FV-Expert: Rekrytering

Så rekryterar du Greta Thunberg-generationen

I samarbete med Studentresurs

Är det egentligen någon skillnad på de unga som är födda på 2000-talet och tidigare generationer? Vad krävs av företagen …

FV-Expert: Bostadsmarknad

Nya skattefrågor på en förändrad bostadsmarknad

I samarbete med Svalner

Det har väl inte undgått någon att marknadsförutsättningarna avseende bostadsrätter har förändrats markant under det senaste året. Detta påverkar givetvis …

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

FV-Expert: Projektledning

Transparens A och O vid stora samordningsprojekt

I samarbete med Forsen

En grundläggande förutsättning för att ett stadsutvecklingsprojekt ska fungera är att samtliga inblandade parter förstår vikten av att samarbeta kring …

FV-Expert: Affärsjuridik

Missa inte semesterparagrafen

I samarbete med AG Advokat

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast …

FV-Expert: Logistik

Framtidssäkra logistiken

I samarbete med Colliers International

I samband med att vi tog fram en unik sammanställning om den svenska logistikmarknaden, under parollen ”Logistics is the new black”, kunde vi konstatera att intresset aldrig varit större för segmentet, såväl från växande hyresgäster såsom avkastningstörstande investerare.

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

FV-Expert: Projektekonomi

Ta greppet om projektekonomin

I samarbete med Forsen

Som senior controller ansvarar jag för den ekonomiska styrningen och uppföljningen i några av Forsens största projekt. Det innefattar allt …

FV-Expert: Kontorsmarknaden

Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?

I samarbete med Colliers International

Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.

FV-Expert: Stadsutveckling

Låt oss planera våra gaturum med sikte på framtiden

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Vi bygger stad i en rasande takt. Ambitionen är hög. Planhandläggare och byggaktörer utvecklar allt större områden och vi arkitekter …

FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

Tillbaka till förstasidan