Niclas Lifsten och Rickard Zamuhl, advokater och delägare 
Andersson Gustafsson Advokatbyrå

FV-Expert: Affärsjuridik

Rekordskadestånd till hyresgäst vid uppsägning av hyresavtal

I samarbete med Andersson Gustafsson Advokatbyrå

I en uppmärksammad dom från Svea hovrätt den 31 mars 2015, har en restauranghyresgäst tillerkänts skadestånd av Stockholms stad på drygt 136 miljoner kronor vid uppsägning av ett hyresavtal. Skadeståndsbeloppet är det högsta som dömts ut av svensk domstol i en tvist om ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet. Avgörandet ger upphov till flera frågor, bland annat om domen är ett första steg mot höjda skadestånd till hyresgäster och vad hyresvärden i så fall kan göra för att minska sin riskexponering?

Bakgrunden till tvisten var att Stockholms stad (fortsättningsvis Staden) hade sagt upp hyresavtalet för en restauranglokal som en restauratör hyrde i Stockholms Stadshus. I hyresavtalet ingick, förutom förhyrning av vissa specifika lokalytor, även rätten att svara för matlagning och servering vid större tillställningar i Stadshuset, däribland vid Nobelfesten. På grund av uppsägningen tvingades hyresgästen flytta och lägga ner sin i lokalen bedrivna restaurangverksamhet.

Bakom uppsägningen låg ett önskemål från Staden att upphandla ny restauratör för restaurangtjänsterna i Stadshuset enligt lagen om offentlig upphandling. Efter att ha genomfört ett upphandlingsförfarande, tecknade Staden ett nytt hyresavtal med en annan restauratör. Genom upphandlingen kunde Staden höja omsättningshyran för lokalen från 5 till 13 %, vilket i reda tal innebar en hyreshöjning från ca 4 till ca 13 miljoner kronor per år.

Hyresgästen väckte talan mot Staden vid Stockholms tingsrätt med krav på skadestånd om drygt 211 miljoner kronor enligt det indirekta besittningsskyddet. Staden invände att Staden hade haft befogad anledning för uppsägningen och att hyresgästen därför inte hade rätt till ersättning. Vidare ansåg Staden att hyresgästens skada i vart fall inte översteg 4 miljoner kronor.

Både tingsrätt och hovrätt kom fram till att Staden inte haft en skyldighet att upphandla ny restauratör enligt lagen om offentlig upphandling och att uppsägningen därmed skett utan saklig grund, varför hyresgästen hade rätt till skadestånd. Tingsrätten dömde Staden att betala skadestånd om 80 miljoner kronor medan Svea hovrätt höjde skadeståndet till drygt 136 miljoner kronor. Avgörandet är överklagat till Högsta domstolen som ännu inte tagit ställning i fråga om prövningstillstånd.

Vilka erfarenheter kan dras från avgörandet? Till att börja med understryker avgörandet hur viktigt det är att utforma en uppsägning av ett hyresavtal på rätt sätt. I det aktuella fallet hade Staden missat att i uppsägningshandlingen ange att Staden ansåg sig skyldig att upphandla ny restauratör för att inte riskera att bryta mot EU-regler om olovligt stadsstöd. Eftersom det uppsägningsskälet inte fanns med i uppsägningshandlingen kunde domstolarna inte heller pröva om det utgjorde grund för att bryta hyresgästens besittningsskydd.

Avgörandet är även intressant när det gäller sättet för beräkning av skadestånd till hyresgästen. Domstolarna konstaterade att hyresgästen genom uppsägningen hade drabbats av en skada som motsvarade värdet på den rörelse som hyresgästen bedrivit i lokalen. Vidare ansåg domstolarna att detta värde skulle beräknas enligt en avkastningsvärdering, d v s en värdering av rörelsen baserat på rörelsens redovisade vinst.

Vid skadeståndsberäkningen gjorde Staden gällande att om hyresförhållandet hade fortsatt skulle hyran ha höjts till marknadsmässig nivå, vilket hade minskat rörelsens vinst och därmed även rörelsens värde. Tingsrätten accepterade Stadens argumentation i denna del och justerade därför vinstmarginalen för rörelsen från 25 % till 15 %, baserat på en ren skälighetsbedömning, vilket gav ett värde på rörelsen om 80 miljoner kronor.

Hovrätten konstaterade att det i och för sig fanns utrymme för att beakta risken för en framtida hyreshöjning vid beräkning av skadan, men ansåg att Staden inte hade visat att hyran skulle ha höjts vid en tänkt förlängning av hyresförhållandet. Värdet på rörelsen bestämdes därför, med utgångspunkt från den ursprungliga hyran, till ett belopp om 132 miljoner kronor. Därutöver tillerkände hovrätten hyresgästen separat ersättning för förlorad goodwill om drygt 4 miljoner kronor.

Sett ur hyresvärdens perspektiv understryker domen hur viktigt det är för hyresvärden att ta ut marknadsmässig hyra för en lokal, särskilt inför en ombyggnad eller inför någon annan typ av uppsägningssituation. Avstår hyresvärden från att marknadsanpassa hyran i de situationerna, vilket i praktiken inte alls är ovanligt, riskerar hyresvärden att straffas dubbelt. Först genom ett sämre driftnetto och sedan genom ett höjt skadestånd till hyresgästen.

Avgörandet bekräftar också att även om hyresvärden inte marknadsanpassat hyran tidigare, så har hyresvärden fortfarande kvar möjligheten att åberopa den låga hyran som grund för att minska skadeståndets storlek. Utgångsläget blir dock betydligt svårare i den situationen och hyresvärden måste då vara aktiv i samband med uppsägning för att säkra bevisning om marknadshyran och en tänkt framtida hyreshöjning.

Förutsättningarna i rättsfallet var unika och det är än så länge för tidigt att ta ställning till om domen kommer att få prejudicerande betydelse för skadeståndsberäkning i andra uppsägningssituationer. Domen tydliggör dock hur svårt det kan vara för domstolar att beräkna skadestånd till en hyresgäst i en uppsägningssituation. Just på grund av den svårigheten är det än viktigare för hyresvärden att positionera sig på rätt sätt inför en uppsägning och därigenom minska risken för obehagliga överraskningar.

Niclas Lifsten och Rickard Zamuhl, advokater och delägare
Andersson Gustafsson Advokatbyrå

Fler FV-Expert

FV-Expert: Stadsutveckling

Morgondagens infrastruktur – avgörande för hela Sverige

I samarbete med Archus AB

Titta i backspegeln, så ser du trenderna. Med den nyvunna insikten om att vi behöver ett mer hållbart samhälle, toppat …

FV-Expert: Hotell

Jämnare hyresintäkter med fler turister

I samarbete med Annordia

På den svenska hotellmarknaden är det vanligt med omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att fastighetsägarens hyresintäkter varierar över tid. I sin …

FV-Expert: Stadsutveckling

Samverkan för utveckling av större projekt en tydlig trend

I samarbete med Archus Development

Tidigare har många kommuner drivit fastighetsaffärerna och därmed också dikterat villkoren. Idag ägs många fastigheter i ett kvarter av flera …

FV-Expert: Affärsjuridik

Medvetet risktagande eller ren okunskap?

I samarbete med AG Advokat

Byggbranschens standardavtal föreskriver att entreprenören ska ha en allriskförsäkring för skador på entreprenaden. Entreprenören ska också ha ansvarsförsäkring för entreprenadverksamhet. …

FV-Expert: Stadsutveckling

Smart stadsutvecklingsprocess löser problematiken

I samarbete med Archus Development

Smart stadsutveckling har blivit ett sätt för kommuner att lösa problematiken med utslitna skolor, kommunhus och badhus. I stället för dyra ny- och ombyggnationer externfinansieras de nya byggnaderna samtidigt som marken utvecklas till bostäder.

FV-Expert: Byggprojektledning

Kulturhistoriska byggnader måste ges tid

I samarbete med Forsen

Våra kulturhistoriska hus måste få leva, användas och anpassas för modern verksamhet utan att vi förvanskar kulturarvet. Som projektledare är det min uppgift att ro projektet i hamn, få fastighetsägarens krav att samsas med hyresgästens visioner samtidigt som vi tar hänsyn till husets kulturhistoriska förutsättningar och myndighetskrav.

FV-Expert: Retail

Retailrevolutionen fortsätter

I samarbete med Cushman & Wakefield

Rätt lägen och format kommer sannolikt fortsättningsvis erbjuda god avkastning för retailers, fastighetsägare och investerare. Generellt är vår syn att …

FV-Expert: Boendetrender

Är svensken på väg att krypa ur sin mussla?

I samarbete med Archus Arkitekter AB

Hållbara livsstilsboenden, speciellt inriktade på olika målgruppers krav och önskemål. Så kan de starkaste boendetrenderna sammanfattas. Ökade byggpriser och förändrat …

FV-Expert: Handel och logistik

Framtida konsumtionsmönstret – ett konstant köptillstånd

I samarbete med Nordier Property Advisors

I framtiden kommer allt och alla, från individer till den fysiska shoppingmiljön vara uppkopplade mot internet dygnet runt. Vi som …

FV-Expert: Rekrytering

Så rekryterar du Greta Thunberg-generationen

I samarbete med Studentresurs

Är det egentligen någon skillnad på de unga som är födda på 2000-talet och tidigare generationer? Vad krävs av företagen …

FV-Expert: Bostadsmarknad

Nya skattefrågor på en förändrad bostadsmarknad

I samarbete med Svalner

Det har väl inte undgått någon att marknadsförutsättningarna avseende bostadsrätter har förändrats markant under det senaste året. Detta påverkar givetvis …

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

Tillbaka till förstasidan