FV-Expert: Juridik
Presumtionshyran i ny tappning
Regeringen har lagt fram ett förslag om en förbättrad modell för presumtionshyra. Om propositionen antas träder de nya reglerna i kraft den 1 januari 2026. Syftet är att skapa bättre förutsättningar för nyproduktion av hyresrätter.
Presumtionshyran infördes 2006 för att säkerställa att fastighetsägare vid nyproduktion ges möjlighet att ta ut en hyra som täcker kostnader och ger en rimlig avkastning samt skapa långsiktighet och förutsägbarhet avseende hyresintäkter. Systemet har dock lett till viss förvirring eftersom det inte funnits tydliga riktlinjer för hur hyran kan ändras i takt med hyresutvecklingen på orten.
Regelverket har inneburit att hyrorna inte helt följt den allmänna hyresnivån. Det har lett till svårigheter för parterna att enas om hyreshöjningar och skapat osäkerhet för fastighetsägare, men även hyresgäster. Det är denna brist regeringens reform nu tar sikte på. Förslaget innehåller tre centrala förändringar:
1. Ökat utrymme för hur mycket hyran kan höjas
Presumtionshyran ska som huvudregel följa den allmänna hyresutvecklingen på orten, tidigare gällde höjning i förhållande till vad som var skäligt. Detta är en avgörande nyhet. Hyran riskerar inte längre att fastna på en nivå som tappar i värde över tid, utan utvecklas i linje med de kollektiva förhandlingarna. För fastighetsägare innebär det minskad ekonomisk risk, tryggare kassaflöden och bättre investeringsförutsättningar.
2. Flexibilitet för modernisering och tillval
Hyresvärdar ges möjlighet att få hyran ändrad vid förändringar i standard. Det kan handla om energieffektiviseringar, laddinfrastruktur eller annan teknisk modernisering. Även hyresgästens egna val – tillval eller frånval – kan påverka hyran uppåt och nedåt. På så sätt speglas investeringar och standardförändringar bättre i hyresnivå.
3. Tvistlösning genom skiljeman
I dag hanteras tvister ofta i hyresnämnd eller domstol, vilket kan bli långdraget och kostsamt. Den nya modellen ger de kollektivt förhandlande parterna – fastighetsägaren och hyresgästorganisationen – möjlighet att avtala om skiljeman, utsedd av hyresnämnden, som avgör tvisten. Det innebär snabbare och mer förutsägbar prövning, med minskade kostnader som följd.
Sammanlagt innebär reformen att systemet med presumtionshyror blir mer stabilt och investeringsfrämjande. Det inger hopp att de förhandlande parterna på hyresmarknaden är positiva till eller i vart fall ställer sig bakom ändringarna. Med de nya reglerna stärks förutsättningarna för att bygga fler hyresrätter, samtidigt som fastighetsägare får en mer förutsägbar och flexibel hyresmodell.
