Minskade möjligheter för kommuner att övervältra kostnader för kommunala verksamheter på markexploatörer

Byggherrekollektivet har under en längre tid framfört stark kritik mot att kommuner, genom exploateringsavtal och med stöd av sitt planmonopol, utan lagstöd tvingar exploatörer att utföra eller finansiera anläggningar och verksamheter som inte har någon direkt anknytning till den aktuella detaljplanen eller dess genomförande. Många exploatörer har på detta sätt tvingats utföra eller lämna bidrag till i förväg svårbedömda offentliga investeringar, såsom t.ex. skolor, daghem och idrottsanläggningar, som egentligen borde ha betalats via skattesedeln.

Lagstiftaren har hörsammat byggherrekollektivets kritik och från och med den 1 januari 2015 gäller helt nya regler för exploateringsavtal i plan och bygglagen. Syftet med de nya reglerna är att skapa ökad öppenhet samt förbättrad insyn och förutsebarhet i exploateringsprocessen.

Målsättningen är att exploatörer redan före markförvärv och igångsättning av projekt ska kunna göra en rimlig ekonomisk bedömning av lönsamheten i ett utvecklingsprojekt. Förhoppningen är också att de nya reglerna ska skapa en sundare konkurrens och bättre förutsättningar för utländska aktörer att etablera sig på den svenska marknaden.

En av de absolut viktigaste nyheterna i de nya reglerna är att lagstiftaren har gjort ett allvarligt menat försök att skapa en klar gränsdragning mellan sådana kostnader som ska skattefinansieras och sådana kostnader som exploatören ska få stå för.

Utgångspunkten i det nya lagförslaget är att exploatörer främst ska kunna åläggas att vidta eller finansiera åtgärder för gator, vägar, andra allmänna platser, vattenförsörjning, avlopp samt andra åtgärder som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras och som står i rimligt förhållande till exploatörens nytta av planen.

Det finns dock ingen begränsning till det aktuella planområdet, utan exploatören kan tvingas stå för finansieringen av t.ex. nödvändiga avfarter utanför planområdet som är nödvändiga för detaljplanens genomförande. Investeringar som skett i historisk tid får emellertid som huvudregel inte finansieras via ett exploateringsavtal såvida det inte är frågan om etappvisa utbyggnader där t.ex. större infartsleder även försörjer områden inom senare detaljplaner.

Vidare har det införts ett uttryckligt förbud i plan och bygglagen mot att ålägga exploatörer en skyldighet att vidta eller finansiera sådana anläggningar, byggnader eller verksamheter som kommunen har ett lagstadgat ansvar att ombesörja, exempelvis åtgärder för vård, skola och omsorg.

Det nya regelverket är inte alltigenom tydligt, men öppnar upp för ett paradigmskifte inom den svenska fastighetsutvecklingsvärlden där byggherrekollektivet får betydligt bättre förutsättningar att ta till vara sina rättigheter i samband med markexploateringar. Min bedömning är att fokus nu kommer att öka på vilka krav kommuner får ställa på byggherrar och att vi framöver kommer att se fler rättsliga prövningar innan en ny nationell praxis har etablerat sig på marknaden. Samtidigt är jag övertygad om att en sådan process kan bli nödvändig för att modernisera det tidigare illa fungerande systemet som under en längre tid fördröjt och hämmat bostadsbyggandet i Sverige.

Ola Ihse, advokat, delägare
Andersson Gustafsson Advokatbyrå