Överlåtelse av projektfastigheter – vilka affärskritiska frågor måste ställas?

Många projekt initieras och färdigutvecklas av samma aktör, t.ex. våra stora bygg- och fastighetsbolag, medan andra aktörer som fristående fastighetsutvecklare, kan inrikta sig mot att utveckla och sälja i olika stadier av projektet.

Från legal synvinkel väcker överlåtelse av projektfastigheter ett antal viktiga frågor. Vilka de är beror på var i processen överlåtelsen sker.

Detaljplanefrågor

Vem av säljaren och köparen tar detaljplanerisken? Frågor att överväga är om det ska vara fast eller rörlig köpeskilling utifrån antalet kvm BTA samt vem som ska driva detaljplanerarbetet. Till detta kommer vid överlåtelse i tidiga skeden frågor om fastighetsbildning, överlåtelse av exploateringsavtal och liknande.

Mark och miljö

Dessa frågor är inte specifika för projektfastigheter, men kan i stor utsträckning inverka på kalkylen om antaganden slår fel. Liksom avseende själva byggnationen är detta i huvudsak frågor om köparens DD och/eller säljarens garantier eller motsvarande ansvar.   

Strukturfrågor

Det är som bekant vanligt att fastigheter ”paketeras” i nybildade aktiebolag och att föremålet för överlåtelsen blir aktierna i bolaget. Förutom frågor (DD/garantier) som avser bolaget, handlar det om att tänka igenom hur och när bolaget förvärvar fastigheten, genom reglering eller köp, samt att bolaget är rätt formell part i hyresavtal och entreprenadkontrakt med flera avtal. Här tillkommer ett antal skattemässiga överväganden, inklusive mervärdesskattefrågor.

Hyresfrågor

Särskilt avseende kommersiella fastigheter finns det anledning att beakta tvingande bestämmelser i hyreslagen som innebär att hyresgästen vid försenat färdigställande kan ha rätt att säga upp hyreskontraktet. Olika metoder med rörlig tillträdesdag samt koppling till slutbesked i hyreskontraktet är därför att föredra.

Finansiering

Olika modeller av förskottbetalningar och/eller finansiering kräver en analys av kreditrisk och säkerheter. Vad händer till exempel vid entreprenörens konkurs under pågående entreprenad? 

Entreprenadrisker

En särskild fråga blir om ansvaret för nybyggnationen ska ligga på entreprenören enligt AB-systemet eller hanteras i SPA enligt köprättsliga principer. Vad händer om bygget försenas, fördyras eller blir felaktigt? Samverkan under entreprenaden och i dialogen med hyresgäst/er avseende ÄTA bör regleras. Det är vidare viktigt att komplett och relevant dokumentation för byggnationen finns att överlämna och granska.

Villkor för tillträde

Det är inte ovanligt vid överlåtelse i tidiga skeden att tillträdet villkoras av att detaljplanen och beslut om fastighetsbildning har vunnit laga kraft. Ett sätt att hantera entreprenad- och hyresrisker enligt ovan är vidare att villkora betalning/tillträde till bolaget/fastigheten av ett antal kontroller som att entreprenaden har slutbesiktats med godkänt resultat (begränsade anmärkningar) samt att hyresgästen har tillträtt och betalat första hyran utan nedsättning eller liknande.

Ansvar

Även med omfattande villkor för tillträdet kan problem uppkomma senare. Vad händer om fel i byggnaden uppstår efter tillträdet och hyresgästen kräver nedsättning av hyran och/eller skadestånd? Också här blir det viktigt att reglera ansvaret mellan parterna och bestämma om köparen ska kunna vända sig mot säljaren eller entreprenören, eller båda.

Framställningen ovan är inte på något sätt uttömmande för att belysa legala bedömningar i samband med överlåtelse av projekt i olika stadier. Till detta kommer som annars även finansiella, skattemässiga, tekniska och miljömässiga bedömningar.

Problem är till för att lösas, men som vanligt är det bättre att tänka till före affären görs upp.

Johan Lindberg, Partner
Andersson Gustafsson Advokatbyrå