FV-Expert: Skatt
Nya skatteregler som påverkar branschen
Beskattningen av fastighetssektorn är ett område under förändring. Branschen har uppfattats som skattemässigt gynnad jämfört med andra, och utredningar har tillsatts för att kartlägga och utvärdera fastighetsbranschens skattemässiga struktur och skattebelastning.
Efter en lång väntan kommer konturerna av analysresultatet kunna skönjas i takt med att de nya förslagen till lagändringar presenteras. Nyligen meddelades en stopplagstiftning rörande vissa förfaranden där skattelättnader kunnat uppnås genom att fastigheter kunnat paketeras i bolag via gåva. Senast under våren 2017 väntas nya förslag rörande flera avgörande frågor -– paketering av fastigheter, bruket av fastighetsregleringsåtgärder för att undvika stämpelskatt samt nya ränteavdragsbegränsningsregler.
Ryktena är många och det återstår fortfarande att se vilka förslag som slutligen lämnas och hur de utformas. Enligt min bedömning har den politiska viljan uttryckts tydligt i uppdraget för utredningarna, och sannolikt kommer flera åtgärder vidtas för att tillse att beskattningen inom fastighetssektorn ökar och att skattebasen stärks i Sverige.
Oavsett hur kartan kan komma att ritas om på området kan en tydlig trend redan urskiljas i det ökade intresset hos allt fler fastighetsägare för optimering av inkomstbeskattningen genom att konsekvent tillämpa korrekt klassificering av investeringar på näringsfastigheter för värdeminskningsavdrag. Genom denna enkla och lagreglerade optimering kan ett gott kassaflöde uppnås och skattekrediter skapas, vilket ger möjlighet till ytterligare investeringar för att utöka, underhålla och förädla fastighetsbeståndet.
En central fråga rör möjligheten att i kommersiella byggnader identifiera s.k. byggnadsinventarier (delar och tillbehör som direkt tjänar den bedrivna verksamheten) vid såväl byggnadsprojekt som förvärv av fastigheter. Ofta kan en tredjedel av investeringen hänföras- till byggnadsinventarier vid nybyggnationer och fastighetsförvärv. Kommande lagändringar kan troligen komma att resultera i fler fastighetstransaktioner till marknadsmässiga köpeskillingar, vilket kan göra optimering mer betydelsefull för köpare. Också säljarsidan kan presentera avskrivningsunderlaget i syfte att ”klä bruden” inför ett förvärv och i förlängningen erhålla ett bättre bud.
En andra central frågeställning vid klassificeringen är att vid ombyggnation och renoveringar identifiera direkta avdrag (utgifter som rör reparationer eller s.k. utvidgad reparation – ändringsarbeten som är normala i den bedrivna verksamheten och som inte utgör en väsentlig förändring). Reglerna ger incitament till effektiv fastighetsförvaltning genom en förmånlig skattehantering vid olika typer av hyresgästanpassningar och omdisponeringar. De ger också stora möjligheter till skattekrediter t.ex. vid reparationer och återställande av eftersatt underhåll. Detta bör t.ex. med fördel kunna utnyttjas som ett led i finansieringen av större renoveringsprojekt, såsom renovering av de delar av Miljonprogramsbeståndet som ännu inte renoverats.
Reglerna för inkomstskattemässiga avdrag av investeringar på näringsfastigheter är etablerade sedan en lång tid tillbaka och bygger på definitioner som utgår ifrån den tekniska karaktären av utförda åtgärder. Stöd för tolkningen ges i en rad domstolsavgöranden. I takt med att fler fastighetsbolag arbetar mer aktivt och konsekvent med att optimera den egna skattemässiga klassificeringen av anläggningstillgångar följer naturligt fler frågor och kontrollåtgärder från myndigheternas sida, och fler processer rörande klassificeringsfrågor uppstår.
Jag noterar utifrån egen erfarenhet att Skatteverket idag visar ett allt större intresse för redovisningen av genomförda åtgärder i samband med deklarationsarbetet. Jag välkomnar denna utveckling då den bör leda till välavvägda och mer enhetliga bedömningar. Samtidigt har Skatteverket under den senare tiden publicerat flera ställningstaganden i klassificeringsfrågor som enligt min uppfattning inte kan anses ta utgångspunkt i gällande rätt, utan verkar snarare framtagna för snabbare handläggning där bedömnings- och bevisfrågor skapar svårigheter, vilket känns mer oroande.
Utifrån min erfarenhet är nycklar till en framgångsrik hantering hos fastighetsägaren att klassificering sker utifrån konkret kunskap om de åtgärder som faktiskt genomförts och de utgifter som därigenom nedlagts, att en samsyn samt god kommunikation finns mellan bolagets funktioner, samt att god dokumentation av de fakta som är avgörande för bedömningarna kan redovisas. Den metodik som används vid optimering av inkomstskattemässiga värdeminskningsavdrag kan med fördel användas också för andra skattemässiga yrkanden, t.ex. framtagande av fördelningsgrunder för momsavdrag och vid yrkanden rörande fastighetsskatt. Jag tror att en kontinuitet och systematik i den löpande skattemässiga hanteringen kan tjäna som en stor trygghet och en konkurrensfördel när den nya skattemiljön tar form inom kort.
Fredrik Ulmstedt, Senior Manager, Svalner