Fredrik Ulmstedt, Senior Manager, Svalner

FV-Expert: Skatt

Nya skatteregler som påverkar branschen

I samarbete med Svalner

Beskattningen av fastighetssektorn är ett område under förändring. Branschen har uppfattats som skattemässigt gynnad jämfört med andra, och utredningar har tillsatts för att kartlägga och utvärdera fastighetsbranschens skattemässiga struktur och skattebelastning.

Efter en lång väntan kommer konturerna av analysresultatet kunna skönjas i takt med att de nya förslagen till lagändringar presenteras. Nyligen meddelades en stopplagstiftning rörande vissa förfaranden där skattelättnader kunnat uppnås genom att fastigheter kunnat paketeras i bolag via gåva. Senast under våren 2017 väntas nya förslag rörande flera avgörande frågor  -– paketering av fastigheter, bruket av fastighetsregleringsåtgärder för att undvika stämpelskatt samt nya ränteavdragsbegränsningsregler. 

Ryktena är många och det återstår fortfarande att se vilka förslag som slutligen lämnas och hur de utformas. Enligt min bedömning har den politiska viljan uttryckts tydligt i uppdraget för utredningarna, och sannolikt kommer flera åtgärder vidtas för att tillse att beskattningen inom fastighetssektorn ökar och att skattebasen stärks i Sverige.

Oavsett hur kartan kan komma att ritas om på området kan en tydlig trend redan urskiljas i det ökade intresset hos allt fler fastighetsägare för optimering av inkomstbeskattningen genom att konsekvent tillämpa korrekt klassificering av investeringar på näringsfastigheter för värdeminskningsavdrag. Genom denna enkla och lagreglerade optimering kan ett gott kassaflöde uppnås och skattekrediter skapas, vilket ger möjlighet till ytterligare investeringar för att utöka, underhålla och förädla fastighetsbeståndet.

En central fråga rör möjligheten att i kommersiella byggnader identifiera s.k. byggnadsinventarier (delar och tillbehör som direkt tjänar den bedrivna verksamheten) vid såväl byggnadsprojekt som förvärv av fastigheter. Ofta kan en tredjedel av investeringen hänföras- till byggnadsinventarier vid nybyggnationer och fastighetsförvärv. Kommande lagändringar kan troligen komma att resultera i fler fastighetstransaktioner till marknadsmässiga köpeskillingar, vilket kan göra optimering mer betydelsefull för köpare. Också säljarsidan kan presentera avskrivningsunderlaget i syfte att ”klä bruden” inför ett förvärv och i förlängningen erhålla ett bättre bud.

En andra central frågeställning vid klassificeringen är att vid ombyggnation och renoveringar identifiera direkta avdrag (utgifter som rör reparationer eller s.k. utvidgad reparation – ändringsarbeten som är normala i den bedrivna verksamheten och som inte utgör en väsentlig förändring). Reglerna ger incitament till effektiv fastighetsförvaltning genom en förmånlig skattehantering vid olika typer av hyresgästanpassningar och omdisponeringar. De ger också stora möjligheter till skattekrediter t.ex. vid reparationer och återställande av eftersatt underhåll. Detta bör t.ex. med fördel kunna utnyttjas som ett led i finansieringen av större renoveringsprojekt, såsom renovering av de delar av Miljonprogramsbeståndet som ännu inte renoverats.

Reglerna för inkomstskattemässiga avdrag av investeringar på näringsfastigheter är etablerade sedan en lång tid tillbaka och bygger på definitioner som utgår ifrån den tekniska karaktären av utförda åtgärder. Stöd för tolkningen ges i en rad domstolsavgöranden. I takt med att fler fastighetsbolag arbetar mer aktivt och konsekvent med att optimera den egna skattemässiga klassificeringen av anläggningstillgångar följer naturligt fler frågor och kontrollåtgärder från myndigheternas sida, och fler processer rörande klassificeringsfrågor uppstår.

Jag noterar utifrån egen erfarenhet att Skatteverket idag visar ett allt större intresse för redovisningen av genomförda åtgärder i samband med deklarationsarbetet. Jag välkomnar denna utveckling då den bör leda till välavvägda och mer enhetliga bedömningar. Samtidigt har Skatteverket under den senare tiden publicerat flera ställningstaganden i klassificeringsfrågor som enligt min uppfattning inte kan anses ta utgångspunkt i gällande rätt, utan verkar snarare framtagna för snabbare handläggning där bedömnings- och bevisfrågor skapar svårigheter, vilket känns mer oroande.

Utifrån min erfarenhet är nycklar till en framgångsrik hantering hos fastighetsägaren att klassificering sker utifrån konkret kunskap om de åtgärder som faktiskt genomförts och de utgifter som därigenom nedlagts, att en samsyn samt god kommunikation finns mellan bolagets funktioner, samt att god dokumentation av de fakta som är avgörande för bedömningarna kan redovisas. Den metodik som används vid optimering av inkomstskattemässiga värdeminskningsavdrag kan med fördel användas också för andra skattemässiga yrkanden, t.ex. framtagande av fördelningsgrunder för momsavdrag och vid yrkanden rörande fastighetsskatt. Jag tror att en kontinuitet och systematik i den löpande skattemässiga hanteringen kan tjäna som en stor trygghet och en konkurrensfördel när den nya skattemiljön tar form inom kort.

Fredrik Ulmstedt, Senior Manager, Svalner

Fler FV-Expert

FV-Expert: Transaktion

Därför vänder transaktionsmarknaden 2024

I samarbete med Novier

Efter de senaste årens stiltje ser vi nu tydliga tecken på att transaktionsmarknaden håller på att vakna till liv. Flera faktorer pekar på att aktiviteten kommer att accelerera under 2024.

FV-Expert: Juridik

Utländska direktinvesteringar i fastigheter

I samarbete med AG Advokat

Säkerhetsfrågorna är högt upp på agendan och med en ny lag om utländska direktinvesteringar på plats behöver fastighetsbranschen snabbt ta till sig hur den berör olika transaktioner.

FV-Expert: Facility Management

Låt förvaltning och teknik samverka på riktigt

I samarbete med CBRE GLOBAL WORKPLACE SOLUTIONS (GWS)

Tekniska framsteg spelar en avgörande roll i dagens snabbrörliga fastighetsbransch. Genom automatisering och digitalisering transformeras industrin med smarta lösningar för drift, säkerhet och effektiviserade arbetsflöden. Denna artikel demonstrerar CBRE verksamhet och deras applicering av dessa verktyg som kan hjälpa er fastighet att optimera framtidens tekniska fastigheter

FV-Expert: Marknadsföring

Ny tjänst – marknadsföring till en fast kostnad

I samarbete med Property Passion
Fastighetsbranschen befinner sig just nu i mer osäkra tider där sälj och marknad ofta skalas bort. För tolv år sedan ...

FV-Expert: Projektledning

Grön kompetens kvalitetssäkrar projektet

I samarbete med Forsen
Gör rätt från början! Det är en självklar sanning inom de flesta områden. Och när man jobbar med parker och ...

FV-Expert: Kontorslokaler

Läge att se över hyresavtalen

I samarbete med Niras
För många företag är lokalkostnaderna en av de största utgifterna och eftersom de i regel har en direkt koppling till ...

FV-Expert: Besiktning

Dags att styra upp besiktningsmarknaden

I samarbete med SBR Byggingenjörerna
De allra flesta småhus i Sverige besiktigas i samband med överlåtelse. Överlåtelsebesiktningen ska upplysa en köpare om fastighetens fysiska skick. ...

FV-Expert: Fastighetsinformation

Bättre energidata ger bättre fastighetsaffärer

I samarbete med Värderingsdata
Har du tillräcklig kunskap och insikt om dina fastigheters energiprestanda och dess betydelse? Den svenska fastighetssektorn är en av de ...

FV-Expert: Juridik

Vad kostar det att säga upp en lokalhyresgäst?

I samarbete med AG Advokat

Du som fastighetsägare behöver ha godtagbara skäl för att säga upp en hyresgäst. Föreligger inte sådana skäl kan det bli …

FV-Expert: Hotellfastigheter

Hotell är tillbaka, men bankerna har inte checkat in

I samarbete med Colliers

Mycket tyder på att hotellbranschen kommer att fortsätta prestera väl och erbjuda en attraktiv riskjusterad avkastning jämfört med andra segment inom fastighetssektorn.

FV-Expert: Skatt

Avskrivningsoptimering – frigör resurser

I samarbete med Svalner

Fastighetsmarknaden har den senaste tiden präglats av ett trevande marknadsläge. I stunder då det är svårare att få ihop kalkylen för nya investeringar kan det vara intressant att titta närmare på kostnadssidan i den egna verksamheten.

FV-Expert: Förvaltning

Har du klimatsäkrat din fastighet?

I samarbete med Novier
Klimatrisker har länge varit en förbisedd fråga när det gäller fastigheter. Men nu ökar medvetenheten bland fastighetsägarna – allt fler ...

FV-Expert: Innovation

Svävande cykelväg mellan Lund och Malmö

I samarbete med Skanska
Det började med en idé om svävande cykelbanor i Göteborg. Nu har vi på Skanska utvecklat förslaget. Visionen är en ...

FV-Expert: Etablering

Är du McDonald’s nya franchisetagare?

I samarbete med McDonald's

I år fyller Sveriges största restaurangkedja, McDonald’s, 50 år. 400 000 gäster serveras dagligen på någon av våra ca 200 …

Tillbaka till förstasidan