Missa inte semesterparagrafen

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast erhållas om hyresgästen bedriver affärsverksamhet och när hyresgästen hyrt lokalen i minst tre år. I sådant fall kan tillstånd lämnas av hyresnämnden om överlåtelsen av hyresrätten sker samtidigt med att rörelsen överlåts. Detta förutsätter dock att inte hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

Om vi återvänder till huvudregeln, att överlåtelse inte får ske utan hyresvärdens samtycke, måste följande noteras. Enligt hyreslagen får nämligen en hyresgäst säga upp hyresavtalet i förtid om hyresvärden vägrar lämna samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar svar inom tre veckor. Hyresgästen får inte säga upp avtalet till omedelbart upphörande, utan uppsägningstiden är beroende av hyrestiden, vanligen kan uppsägning ske med nio månaders uppsägningstid.

Regeln om att hyresgästen får säga upp hyresavtalet om svar inte fås inom tre veckor har gjort att regeln kallas semesterparagrafen. Detta mot bakgrund av att det flera gånger gjorts gällande att hyresgäster som vill komma ifrån betungande hyresavtal skulle ha passat på att ställa frågan inför semesterperioder, t.ex. inför jul- och nyårshelger eller under sommarperioden. Här bör noteras att lagstiftaren räknar med att hyresvärden har en sådan organisation att frågan, som kan vara muntlig eller skriftlig, alltid kan hanteras under en så lång tidsrymd som tre veckor under en semesterperiod.

I ett avgörande där hyresgästen bett om att få överlåta hyresrätten till en annan hyresgäst kontaktade hyresvärden den tilltänkta hyresgästen, som förklarade att han inte var intresserad av att ta över lokalen. Hyresvärden vägrade då sitt samtycke till överlåtelsen mot bakgrund av att den tillträdande hyresgästen inte var intresserad. Högsta domstolen ansåg dock att detta skäl ensamt inte utgjorde skälig anledning till att vägra överlåtelse och hyresgästen fick därmed rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.

En fråga om överlåtelse kan, som nämns ovan, ställas såväl muntligen som skriftligen. Det finns inga exakta formuleringar som måste användas, men hyresvärden måste rimligen förstå att den befintliga hyresgästen vill överlåta hyresrätten och hyresvärden måste också kunna förstå till vem överlåtelsen ska ske. Det sistnämnda så att hyresvärden kan göra erforderliga kontroller, t.ex. avseende den tilltänkta hyresgästens ekonomi.

Det måste anses följa av rättspraxis att hyresvärdens svar endast behöver innehålla ett klart besked om överlåtelsen godkänns eller ej, men således inte någon motivering till svaret. Hyresvärden har att bevisa att hyresvärden har svarat i rätt tid. Några särskilda regler om hur svaret ska lämnas finns inte och den försiktige hyresvärden torde ha att delge sitt svar för att vara helt säker på att kunna visa att svaret lämnats och att svaret lämnats inom rätt tid.

Många hyresvärdar har med fog invänt att den ovan angivna regeln står i strid med den allmänna avtalsrättsliga principen att avtal ska hållas. Normalt ges en rätt att häva ett avtal endast om den andra parten begått ett väsentligt avtalsbrott. Undantaget från huvudregeln i hyreslagen har införts efter en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen.

Regeln är omstridd och det har i en statlig utredning föreslagits att regeln ska tas bort. Om detta leder fram till ändring av hyreslagen vet vi inte ännu, men är man verksam i fastighetsbranschen måste man i vart fall tills vidare känna till regeln.