FV-Expert: Affärsjuridik

Missa inte semesterparagrafen

I samarbete med AG Advokat

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast erhållas om hyresgästen bedriver affärsverksamhet och när hyresgästen hyrt lokalen i minst tre år. I sådant fall kan tillstånd lämnas av hyresnämnden om överlåtelsen av hyresrätten sker samtidigt med att rörelsen överlåts. Detta förutsätter dock att inte hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

Om vi återvänder till huvudregeln, att överlåtelse inte får ske utan hyresvärdens samtycke, måste följande noteras. Enligt hyreslagen får nämligen en hyresgäst säga upp hyresavtalet i förtid om hyresvärden vägrar lämna samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar svar inom tre veckor. Hyresgästen får inte säga upp avtalet till omedelbart upphörande, utan uppsägningstiden är beroende av hyrestiden, vanligen kan uppsägning ske med nio månaders uppsägningstid.

Regeln om att hyresgästen får säga upp hyresavtalet om svar inte fås inom tre veckor har gjort att regeln kallas semesterparagrafen. Detta mot bakgrund av att det flera gånger gjorts gällande att hyresgäster som vill komma ifrån betungande hyresavtal skulle ha passat på att ställa frågan inför semesterperioder, t.ex. inför jul- och nyårshelger eller under sommarperioden. Här bör noteras att lagstiftaren räknar med att hyresvärden har en sådan organisation att frågan, som kan vara muntlig eller skriftlig, alltid kan hanteras under en så lång tidsrymd som tre veckor under en semesterperiod.

I ett avgörande där hyresgästen bett om att få överlåta hyresrätten till en annan hyresgäst kontaktade hyresvärden den tilltänkta hyresgästen, som förklarade att han inte var intresserad av att ta över lokalen. Hyresvärden vägrade då sitt samtycke till överlåtelsen mot bakgrund av att den tillträdande hyresgästen inte var intresserad. Högsta domstolen ansåg dock att detta skäl ensamt inte utgjorde skälig anledning till att vägra överlåtelse och hyresgästen fick därmed rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.

En fråga om överlåtelse kan, som nämns ovan, ställas såväl muntligen som skriftligen. Det finns inga exakta formuleringar som måste användas, men hyresvärden måste rimligen förstå att den befintliga hyresgästen vill överlåta hyresrätten och hyresvärden måste också kunna förstå till vem överlåtelsen ska ske. Det sistnämnda så att hyresvärden kan göra erforderliga kontroller, t.ex. avseende den tilltänkta hyresgästens ekonomi.

Det måste anses följa av rättspraxis att hyresvärdens svar endast behöver innehålla ett klart besked om överlåtelsen godkänns eller ej, men således inte någon motivering till svaret. Hyresvärden har att bevisa att hyresvärden har svarat i rätt tid. Några särskilda regler om hur svaret ska lämnas finns inte och den försiktige hyresvärden torde ha att delge sitt svar för att vara helt säker på att kunna visa att svaret lämnats och att svaret lämnats inom rätt tid.

Många hyresvärdar har med fog invänt att den ovan angivna regeln står i strid med den allmänna avtalsrättsliga principen att avtal ska hållas. Normalt ges en rätt att häva ett avtal endast om den andra parten begått ett väsentligt avtalsbrott. Undantaget från huvudregeln i hyreslagen har införts efter en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen.

Regeln är omstridd och det har i en statlig utredning föreslagits att regeln ska tas bort. Om detta leder fram till ändring av hyreslagen vet vi inte ännu, men är man verksam i fastighetsbranschen måste man i vart fall tills vidare känna till regeln.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Juridik

Nya arbetsmiljöregler påverkar många

I samarbete med AG Advokat
Som ni vet förekommer det tyvärr inom byggbranschen fortfarande många arbetsolyckor, och ibland med dödlig utgång. Branden på Liseberg i ...

FV-Expert: Hållbarhet

Att säkerställa hållbar Fastighetsutveckling och Taxonomilinjering

I samarbete med RED Management
Att gå över från traditionella, miljömässigt opassande, så kallade bruna fastigheter, till hållbara och gröna alternativ är inte bara en ...

FV-Expert: Uthyrning

Många fastighetsägare missar hållbarhetsaffären

I samarbete med Novier

Hållbarhet omfattar idag alla delar av hyresmarknaden för retail och kontor. Men många fastighetsägare hänger inte med i svängarna och drar på sig onödiga kostnader när marknaden snabbt förändras. Genom bättre planering och flexibilitet skapas fler möjligheter att utveckla nya lönsamma affärer.

FV-Expert: Fastighetsdata

En katalysator för ESG, EU-taxonomin och riskhantering

I samarbete med Fastighetsloggen
I en värld där hållbarhetskrav och miljöansvar formar vårt framtidsscenario, framstår öppen data som en ovärderlig tillgång för fastighetsbranschen. Den ...

FV-Expert: Hållbarhet

Starta rätt och gör smarta val

I samarbete med Forsen
Bygg- och anläggningssektorn står för en femtedel av Sveriges klimatpåverkan, vilket gör det nödvändigt att genomföra förändringar för att anpassa ...

FV-Expert: Skatt

Hur mycket ökar taxeringsvärdena 2025?

I samarbete med Svalner
Nästa år sätts nya taxeringsvärden för hyreshus och industrienheter. Det är hög tid att aktivt arbeta med frågan för att ...

FV-Expert: Solenergi

Gynnsamt läge för solceller efter prisras

I samarbete med EnergiEngagemang
Regeringens mål är att Sveriges elproduktion ska fördubblas de kommande decennierna. Samtidigt har priserna på solpaneler rasat. Tajmingen är därför ...

FV-Expert: Transaktion

Därför vänder transaktionsmarknaden 2024

I samarbete med Novier

Efter de senaste årens stiltje ser vi nu tydliga tecken på att transaktionsmarknaden håller på att vakna till liv. Flera faktorer pekar på att aktiviteten kommer att accelerera under 2024.

FV-Expert: Juridik

Utländska direktinvesteringar i fastigheter

I samarbete med AG Advokat

Säkerhetsfrågorna är högt upp på agendan och med en ny lag om utländska direktinvesteringar på plats behöver fastighetsbranschen snabbt ta till sig hur den berör olika transaktioner.

FV-Expert: Facility Management

Låt förvaltning och teknik samverka på riktigt

I samarbete med CBRE GLOBAL WORKPLACE SOLUTIONS (GWS)

Tekniska framsteg spelar en avgörande roll i dagens snabbrörliga fastighetsbransch. Genom automatisering och digitalisering transformeras industrin med smarta lösningar för drift, säkerhet och effektiviserade arbetsflöden. Denna artikel demonstrerar CBRE verksamhet och deras applicering av dessa verktyg som kan hjälpa er fastighet att optimera framtidens tekniska fastigheter

FV-Expert: Marknadsföring

Ny tjänst – marknadsföring till en fast kostnad

I samarbete med Property Passion
Fastighetsbranschen befinner sig just nu i mer osäkra tider där sälj och marknad ofta skalas bort. För tolv år sedan ...

FV-Expert: Projektledning

Grön kompetens kvalitetssäkrar projektet

I samarbete med Forsen
Gör rätt från början! Det är en självklar sanning inom de flesta områden. Och när man jobbar med parker och ...

FV-Expert: Kontorslokaler

Läge att se över hyresavtalen

I samarbete med Niras
För många företag är lokalkostnaderna en av de största utgifterna och eftersom de i regel har en direkt koppling till ...

FV-Expert: Besiktning

Dags att styra upp besiktningsmarknaden

I samarbete med SBR Byggingenjörerna
De allra flesta småhus i Sverige besiktigas i samband med överlåtelse. Överlåtelsebesiktningen ska upplysa en köpare om fastighetens fysiska skick. ...
Tillbaka till förstasidan