FV-Expert: Affärsjuridik

Missa inte semesterparagrafen

I samarbete med AG Advokat

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast erhållas om hyresgästen bedriver affärsverksamhet och när hyresgästen hyrt lokalen i minst tre år. I sådant fall kan tillstånd lämnas av hyresnämnden om överlåtelsen av hyresrätten sker samtidigt med att rörelsen överlåts. Detta förutsätter dock att inte hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

Om vi återvänder till huvudregeln, att överlåtelse inte får ske utan hyresvärdens samtycke, måste följande noteras. Enligt hyreslagen får nämligen en hyresgäst säga upp hyresavtalet i förtid om hyresvärden vägrar lämna samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar svar inom tre veckor. Hyresgästen får inte säga upp avtalet till omedelbart upphörande, utan uppsägningstiden är beroende av hyrestiden, vanligen kan uppsägning ske med nio månaders uppsägningstid.

Regeln om att hyresgästen får säga upp hyresavtalet om svar inte fås inom tre veckor har gjort att regeln kallas semesterparagrafen. Detta mot bakgrund av att det flera gånger gjorts gällande att hyresgäster som vill komma ifrån betungande hyresavtal skulle ha passat på att ställa frågan inför semesterperioder, t.ex. inför jul- och nyårshelger eller under sommarperioden. Här bör noteras att lagstiftaren räknar med att hyresvärden har en sådan organisation att frågan, som kan vara muntlig eller skriftlig, alltid kan hanteras under en så lång tidsrymd som tre veckor under en semesterperiod.

I ett avgörande där hyresgästen bett om att få överlåta hyresrätten till en annan hyresgäst kontaktade hyresvärden den tilltänkta hyresgästen, som förklarade att han inte var intresserad av att ta över lokalen. Hyresvärden vägrade då sitt samtycke till överlåtelsen mot bakgrund av att den tillträdande hyresgästen inte var intresserad. Högsta domstolen ansåg dock att detta skäl ensamt inte utgjorde skälig anledning till att vägra överlåtelse och hyresgästen fick därmed rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.

En fråga om överlåtelse kan, som nämns ovan, ställas såväl muntligen som skriftligen. Det finns inga exakta formuleringar som måste användas, men hyresvärden måste rimligen förstå att den befintliga hyresgästen vill överlåta hyresrätten och hyresvärden måste också kunna förstå till vem överlåtelsen ska ske. Det sistnämnda så att hyresvärden kan göra erforderliga kontroller, t.ex. avseende den tilltänkta hyresgästens ekonomi.

Det måste anses följa av rättspraxis att hyresvärdens svar endast behöver innehålla ett klart besked om överlåtelsen godkänns eller ej, men således inte någon motivering till svaret. Hyresvärden har att bevisa att hyresvärden har svarat i rätt tid. Några särskilda regler om hur svaret ska lämnas finns inte och den försiktige hyresvärden torde ha att delge sitt svar för att vara helt säker på att kunna visa att svaret lämnats och att svaret lämnats inom rätt tid.

Många hyresvärdar har med fog invänt att den ovan angivna regeln står i strid med den allmänna avtalsrättsliga principen att avtal ska hållas. Normalt ges en rätt att häva ett avtal endast om den andra parten begått ett väsentligt avtalsbrott. Undantaget från huvudregeln i hyreslagen har införts efter en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen.

Regeln är omstridd och det har i en statlig utredning föreslagits att regeln ska tas bort. Om detta leder fram till ändring av hyreslagen vet vi inte ännu, men är man verksam i fastighetsbranschen måste man i vart fall tills vidare känna till regeln.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Rekrytering

Så rekryterar du Greta Thunberg-generationen

I samarbete med Studentresurs

Är det egentligen någon skillnad på de unga som är födda på 2000-talet och tidigare generationer? Vad krävs av företagen …

FV-Expert: Bostadsmarknad

Nya skattefrågor på en förändrad bostadsmarknad

I samarbete med Svalner

Det har väl inte undgått någon att marknadsförutsättningarna avseende bostadsrätter har förändrats markant under det senaste året. Detta påverkar givetvis …

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

FV-Expert: Projektledning

Transparens A och O vid stora samordningsprojekt

I samarbete med Forsen

En grundläggande förutsättning för att ett stadsutvecklingsprojekt ska fungera är att samtliga inblandade parter förstår vikten av att samarbeta kring …

FV-Expert: Logistik

Framtidssäkra logistiken

I samarbete med Colliers International

I samband med att vi tog fram en unik sammanställning om den svenska logistikmarknaden, under parollen ”Logistics is the new black”, kunde vi konstatera att intresset aldrig varit större för segmentet, såväl från växande hyresgäster såsom avkastningstörstande investerare.

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

FV-Expert: Projektekonomi

Ta greppet om projektekonomin

I samarbete med Forsen

Som senior controller ansvarar jag för den ekonomiska styrningen och uppföljningen i några av Forsens största projekt. Det innefattar allt …

FV-Expert: Kontorsmarknaden

Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?

I samarbete med Colliers International

Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.

FV-Expert: Stadsutveckling

Låt oss planera våra gaturum med sikte på framtiden

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Vi bygger stad i en rasande takt. Ambitionen är hög. Planhandläggare och byggaktörer utvecklar allt större områden och vi arkitekter …

FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

FV-Expert: Investeringstrend

Logistik – minst 10 köpare på varje säljare

I samarbete med Pangea Property Partners

Marknaden för logistikfastigheter är under snabb förändring. Globaliseringen leder till att varorna produceras på nya platser runt om i världen, …

Tillbaka till förstasidan