Johan Lindberg, partner, AG Advokat

FV-Expert: Affärsjuridik

M&A-försäkringar – ytterligare ett verktyg i transaktionslådan

I samarbete med AG Advokat

Transaktionsmarknaden för fastigheter är under stadig förändring när det gäller tekniker att identifiera och hantera risker och träffa avtal. Nya influenser avseende avtalstekniker och avtalens utformning kommer i huvudsak från anglosaxisk rätt.

Idag kombinerar de flesta köpare i fastighetstransaktioner någon form av due diligence-undersökning (DD) med en – förhandlad – mer eller mindre utförlig garantikatalog. DD:n blir av informativ och verifierande karaktär. DD-findings hanteras vanligen genom prisavdrag och/eller särskilda åtaganden. Okända förhållanden, om vilka både säljaren och köparen är i god tro, hanteras genom garantier.

En huvudfråga både vid åtaganden och garantier är om säljaren över ansvarstiden har finansiell (och i vissa fall även operativ) förmåga att infria ställda löften. Det vanliga sättet att tackla denna fråga är att kontrollera säljarens årsredovisning och att kräva moderbolagsborgen. Om säljaren/säljarens koncern är finansiellt svag, förekommer inte sällan även någon form av innehållande/deposition av köpelikviden (s.k. escrow) som normalt släpps efter ansvarstidens utgång.

I vissa fall, t.ex. när säljaren är en eller flera privatpersoner eller en ägarstruktur under avveckling, är borgen/escrow inte tillräckliga eller ens ett fungerande sätt att ställa säkerhet. Detta har ibland hanterats genom mer utförlig DD och i andra fall inneburit låsningar, kanske även prutningar på köparens normala krav på säkerhet och ansvarstak.

Under de senaste åren har s.k. M&A-försäkringar dykt upp som en möjlighet att avlasta parterna från dessa risker och istället försäkra bort riskerna hos en eller flera försäkringsgivare.

Försäkringar kan tecknas av både säljaren och köparen. Vanligast torde vara att köparen tecknar försäkringen. Det finns ett flertal aktörer på försäkringsmarknaden som mäklar eller tillhandahåller denna typ av försäkringar, de flesta internationella.

Utgångspunkten för vad som går att försäkra är den förhandlade garantikatalogen, d.v.s. okända förhållanden/risker. Framåtriktade garantier av typen ”har inte och kommer inte att” funkar inte. Även kända risker, som t.ex. tvister eller miljörisker, kan i vissa fall försäkras, men kräver mer individuella lösningar och prissättning. DD:n blir viktig, både till omfattning och innehåll. DD-rapporterna avseende i första hand legalt, skatt och finansiellt granskas av försäkringsgivarna och frågor ställs.      

Som för alla tillkommande moment i transaktioner medför M&A-försäkringar (1) ett visst behov av tid och pengar. Erfarenhetsmässigt kräver försäkringsmomentet ca en vecka att arrangera. Parterna bör därför försöka att tidigt identifiera behovet av en eventuell försäkring.

Försäkringen täcker typiskt sett inte garantibrister avseende förhållanden hänförliga till tillträdet som uppstår i tiden mellan signing och closing. Försäkringen täcker inte heller uppsåtligt beteende eller svikligt förledande från säljaren (osanna uppgifter). Inför closing och att försäkringen träder i kraft genomför parterna ett särskilt förfarande, s.k. bring down, där säljarens representanter får bekräfta att sådana omständigheter inte föreligger.

Vår bedömning är att olika typer av försäkringslösningar för att hantera risker i transaktioner är ett välkommet verktyg i transaktionslådan. Säljaren undviker exponering och att låsa medel – köparen får en stark motpart. Som vanligt handlar det om lyhördhet och att hitta skräddarsydda lösningar som passar i den enskilda affären.

(1) M&A = mergers & acquisitions (Sv. fusioner & förvärv) också kallade R&W-försäkringar eller W&I-försäkringar; R&W = representations & warranties (Sv. garantier), W&I = warranties & indemnities (Sv. garantier och skadeslöshetsåtaganden) 

Johan Lindberg, partner, AG Advokat

Fler FV-Expert

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

FV-Expert: Projektledning

Transparens A och O vid stora samordningsprojekt

I samarbete med Forsen

En grundläggande förutsättning för att ett stadsutvecklingsprojekt ska fungera är att samtliga inblandade parter förstår vikten av att samarbeta kring …

FV-Expert: Affärsjuridik

Missa inte semesterparagrafen

I samarbete med AG Advokat

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast …

FV-Expert: Logistik

Framtidssäkra logistiken

I samarbete med Colliers International

I samband med att vi tog fram en unik sammanställning om den svenska logistikmarknaden, under parollen ”Logistics is the new black”, kunde vi konstatera att intresset aldrig varit större för segmentet, såväl från växande hyresgäster såsom avkastningstörstande investerare.

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

FV-Expert: Projektekonomi

Ta greppet om projektekonomin

I samarbete med Forsen

Som senior controller ansvarar jag för den ekonomiska styrningen och uppföljningen i några av Forsens största projekt. Det innefattar allt …

FV-Expert: Kontorsmarknaden

Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?

I samarbete med Colliers International

Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.

FV-Expert: Stadsutveckling

Låt oss planera våra gaturum med sikte på framtiden

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Vi bygger stad i en rasande takt. Ambitionen är hög. Planhandläggare och byggaktörer utvecklar allt större områden och vi arkitekter …

FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

FV-Expert: Investeringstrend

Logistik – minst 10 köpare på varje säljare

I samarbete med Pangea Property Partners

Marknaden för logistikfastigheter är under snabb förändring. Globaliseringen leder till att varorna produceras på nya platser runt om i världen, …

FV-Expert: Affärsjuridik

Vem ska betala för svävande entreprenadkontrakt?

I samarbete med AG Advokat

Den högkonjunktur som nu ser ut att gå mot sitt slut har resulterat i att byggherrar och andra fastighetsägande bolag …

Tillbaka till förstasidan