Logistik – minst 10 köpare på varje säljare

Marknaden för logistikfastigheter är under snabb förändring. Globaliseringen leder till att varorna produceras på nya platser runt om i världen, och våra nya konsumentbeteenden med e-handeln i fokus gör att varorna hittar nya vägar mellan producenter och konsumenter. Det leder till en ökad efterfrågan på olika typer av logistikfastigheter, ofta med en hög grad av automatisering, och nya s.k. ”logistikhubbar” växer fram. Det är en global trend som fått extra starkt fotfäste i Sverige, ett modernt och uppkopplat land med stora avstånd.

Logistik är dock ett litet segment som bara står för ungefär fyra procent av den nordiska transaktionsvolymen, och säljarna har inte blivit fler. Så när de stora internationella investerarna nu radar upp sig och vill köpa logistik så uppstår ett kraftigt underutbud. Det resulterar i rekordlåga avkastningskrav, under fem procent i attraktiva lägen, där man ska komma ihåg att de europeiska investerarna är vana med nivåer ner mot 4,0-4,5 procent på sina hemmamarknader. Lägg därtill ett starkt intresse från nordiska syndikat, institutioner, noterade bolag och andra logistikexperter.

Så köparna står på kö men deras kravlista har också blivit längre. För att uppnå de högsta priserna krävs moderna byggnader i framtida logistiklägen, starka hyresgäster, hyresavtal på minst 10 år och marknadsmässiga hyresnivåer. Ett bra exempel på fastighet som uppfyllde alla kriterier var Paretos försäljning av XXLs centrallager i Örebro på 43 000 kvm i augusti, där Aberdeen Standard Investment var köpare och Pangea var säljrådgivare. Där drevs intresset upp ytterligare av att XXL hade genomfört en större investering och automatisering av e-handelsförsändelser (Autostore), vilket gjorde att fastigheten ansågs vara väl anpassad för framtiden.

Förutom de stora centrallagren finns också ett stort intresse för äldre lager- och logistikfastigheter i citynära lägen. Intresset hänger även här ihop med e-handeln och kravet på snabba s.k. last mile deliveries, alltså den viktiga sista länken mellan centrallagret och kunderna i storstaden. Det kommer helt enkelt vara strategiskt viktigt att kontrollera större fastigheter och markområden i utkanterna av växande städer som i framtiden kan få flera olika användningsområden.

Även på börsen är logistik hett. Vårt nordiska fastighetsaktieindex PREX Logistik har ökat nästan 260 procent under de senaste fem åren, vilket är bättre än alla andra fastighetssegment. De svenska börsbolagen med fokus på logistik (Catena, Sagax, Corem, Stendörren) värderas idag cirka 15 procent över sina substansvärden. Bolagen är alltså mer värda än bara fastigheterna och det vittnar om hur svårt det är att köpa och bygga upp en attraktiv volym i dagens marknad.

Vi har köparna så om Ni har fastigheten tveka inte att kontakta oss för att diskutera vidare!