Irrationell inbromsning

Vi har sett det tidigare. Efter IT-krisen sjönk transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden 30 procent och efter finanskrisen var raset hela 70 procent. Och nu i coronakrisen verkar det återigen bli en kraftig inbromsning. Är det rationellt?

På aktiemarknaden har omsättningen tvärtemot ökat markant. Under mars och april köptes och såldes svenska fastighetsaktier för rekordhöga 80 miljarder, vilket kan jämföras med 22 miljarder på direktmarknaden. Vanligtvis brukar omsättningen vara ungefär lika stor. Aktieinvesterarna ser tydligen skäl till att göra förändringar i sina portföljer som fastighetsinvesterarna inte ser. Stämmer verkligen argumenten som gör många fastighetsägare förlamade?

Fastigheter är inte likvida tillgångar. Det går förstås snabbare att köpa och sälja aktier än fastigheter. Men eftersom priserna på direktmarknaden rör sig långsammare kan handlingskraftiga investerare hinna göra omallokeringar. Trögheten gör det också möjligt att lättare förutsäga marknadsrörelser.

Fastighetsvärderingarna laggar. Att värderingarna släpar efter gör att många fastighetsägare väljer att övervintra tills marknaden är tillbaka. Men genom att blunda för de verkliga priserna missas lätt goda affärsmöjligheter.

Svårt få finansiering. Ja, bankerna har blivit mer selektiva och vissa köpare får inte lån. Obligationsmarknaden har blivit mer osäker. Men faktum är att bankerna har god likviditet i den här krisen och de backas dessutom upp av regeringar och centralbanker.

Osäker hyresmarknad. Hur utvecklas hyrorna? Hyresrörelserna är tröga och det tar år innan ett hyresfall slår igenom i ett bestånd. Eftersom underliggande hyresavtal laggar mot hyresmarknaden, särskilt i ljuset av de senaste årens hyresuppgångar, är risken för ett reellt hyrestapp begränsat.

Det finns inga fastigheter till salu. Antalet breda försäljningsprocesser minskar nu, men det finns fortfarande möjliga förvärv för den som är aktiv och tar egna initiativ. Skillnaden är att affärerna inte serveras på silverfat.

Det är svårare att genomföra affärer mitt under en brinnande kris, men samtidigt är det ofta då som de bästa affärerna görs. Många av dagens fastighetsmiljardärer har vågat gå mot strömmen och satsa när andra inte gjort det. Finansmarknaden visar styrka och många investerare signalerar intresse att stärka bolagen via emissioner, vilket ger utrymme för tillväxt. Och vi kan enas om att det är betydligt bättre timing att investera nu än innan krisen. Dessutom är de utländska investerarna, alltså nästan 40 procent av de tidigare köparna, borta för tillfället. Bara det skapar ett intressant fönster.

Vi på Pangea ser många affärer som borde göras. Ring oss gärna om du vill diskutera.