FV-Expert: Juridik

Hyresgäster på fallrepet

I samarbete med Brick Advokat

Det ökade antalet konkurser och företagsrekonstruktioner i sviterna av Corona innebär ekonomiska risker för fastighetsägare. Nedan ger vi råd om hur en hyresvärd kan agera för att begränsa sin skada i dessa situationer.

Hyresgäst i konkurs

När en hyresgäst försätts i konkurs fortsätter hyresavtalet att gälla på oförändrade villkor med konkursbolaget som part. Det innebär att hyresvärdens krav på betalning av hyra utgör en oprioriterad fordran i konkursen, med svaga eller obefintliga utsikter till betalning.

Vid konkurs har hyresvärden och konkursboet motstående intressen. För konkursboet är det fördelaktigt om hyresförhållandet löper vidare så lång tid som möjligt. Det ger konkursboet möjlighet att nyttja lokalen utan att behöva betala hyra samt även större möjlighet att kunna hitta en köpare av rörelsen i lokalen. För hyresvärdens del är det däremot ofta fördelaktigare om hyresförhållandet upphör så snart som möjligt. Det ger hyresvärden en möjlighet att hyra ut lokalen till en ny hyresgäst, helst innan hyresvärdens säkerhet för hyresavtalet är förbrukad.

Hyreslagen innehåller en fördelaktig bestämmelse som hyresvärden bör utnyttja vid konkurs. Bestämmelsen ger hyresvärden möjlighet att anmana konkursboet att återlämna lokalen till hyresvärden. Efter sådan anmaning har konkursboet – med vissa speciella undantag – att återlämna lokalen inom en månad, annars blir konkursboet massaansvarigt – d.v.s. hyresvärden får en fordran med bästa rätt – för hyror från konkursbeslutet till dess att lokalen återlämnas till hyresvärden. När hyresvärden skickar anmaningen är det viktigt att hyresvärden säkerställer bevis om när anmaningen togs emot av konkursboet.

Om det finns en hyresskuld har hyresvärden även möjlighet att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande på grund av förverkande, oavsett om skulden avser tiden innan eller efter konkursen. Hyresavtalet upphör då att gälla den dag som uppsägningen delges konkursboet. Konkursboet kan skydda sig mot förverkande genom att betala förfallen hyra inom två veckor från uppsägningen. Om ett konkursbo fortsätter att nyttja en lokal efter att hyresrätten förverkats får konkursboet ett självständigt skadeståndsansvar för hyra under den tid som lokalen nyttjas. Uppsägning för förverkande kan därmed utgöra ett effektivt påtryckningsmedel mot ett konkursbo.

Företagsrekonstruktion

Även vid en företagsrekonstruktion fortsätter hyresavtalet att löpa vidare på oförändrade villkor. Historiska hyresskulder, från tiden innan rekonstruktionen, omfattas normalt sett av ett ackord. Hyror som förfaller efter rekonstruktionen har hyresgästbolaget att betala löpande. Vid utebliven betalning kan hyresvärden säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Det går dock inte att få avhysningen verkställd så länge rekonstruktionen pågår. Ett förverkande kan emellertid utgöra skäl för att tingsrätten ska avsluta rekonstruktionen i förtid.

Gemensamt för alla insolvenssituationer är att det är viktigt att hyresvärden analyserar situationen och agerar snabbt utifrån vad som är bäst i det enskilda fallet. Genom att vidta rätt åtgärder kan hyresvärden minska sina hyresförluster. Sedan är det på sin plats att påminna att det bästa skyddet mot en insolvenssituation är en noggrann kreditkontroll och en god säkerhet för hyresavtalet.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Finansiering

Förståelse för fastighetskrediter

I samarbete med Promentor Finans AB

Det finns ofta en fördel att arbeta med en aktör som förstår branschen. En aktör med få beslutsled och som …

FV-Expert: Skatt

Covid-19:s effekt på fastighetsskatten i framtiden

I samarbete med Svalner

Våren 2020 har medfört stora utmaningar för de flesta branscher. Fastighetsbranschen har mött den tuffaste utmaningen sedan finanskrisen. Allra hårdast …

FV-Expert: Bostäder

Framtiden kräver flexibilitet idag

I samarbete med Skanska Sverige

Den pågående pandemin har fullkomligt skakat om och förändrat vårt samhälle och vårt sätt att leva. Bostadens funktion har utökats …

FV-Expert: Inredningsarkitektur

Restauranger tar revansch med framsynt inredning

I samarbete med Archus AB

Trots att vi är mitt i en pandemi har vi märkt att många restauranger tar in experthjälp med inredningsdesignen. Anledningen …

FV-Expert: Juridik

Transaktionsjuridik – utanför boxen

I samarbete med AG Advokat

Den pågående pandemin har på ett snabbt och dramatiskt sätt förändrat förutsättningarna för fastighetsbranschen. Osäkerheten som följer i pandemins spår …

FV-Expert: Transaktioner

Irrationell inbromsning

I samarbete med Pangea Property Partners

Vi har sett det tidigare. Efter IT-krisen sjönk transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden 30 procent och efter finanskrisen var raset …

FV-Expert: Landskapsarkitektur

Utflyktsboom i pandemins spår

I samarbete med Archus AB

I takt med att staden förtätas ställs högre krav på parker och gatumiljöer för att svara upp mot att allt fler människor ska samsas på en mindre yta. Vi vill träffas ute och umgås, både i och runt om staden. Det är några av trenderna som Archus spår kommer att påverka morgondagens landskapsarkitektur mycket.

FV-Expert: Hållbarhet

Bygg mer klimatsmart

I samarbete med Skanska

Det är inte många som vet att 20 procent av Sveriges klimatpåverkan kommer från bygg- och anläggningssektorn. Vår sektor har …

FV-Expert: Affärsjuridik

Corona och force majeure vid hyra

I samarbete med AG Advokat

För aktörer inom fastighets- och byggbranschen uppstår frågor om hur Corona (sjukdomen Covid-19) påverkar projekt och partsrelationer. Vi har att …

FV-Expert: Byggprojektledning

Bygga på industrimark – så hanterar du riskerna

I samarbete med Forsen

Vad finns dolt under marken? Oftast ingenting. Om vi inte bygger på gammal industrimark. Då kan det finnas föroreningar som …

FV-Expert: Retail

Butiksdöd skapar möjligheter

I samarbete med Nordier Property Advisors

Att det går knackigt för retail har knappast undgått någon. Butiker stänger och antalet vakanta butiker ökar. Tråkigt, men detta …

FV-Expert: Logistik

Logistiken tar plats i finrummet

I samarbete med Colliers International

När vi summerar 2019 ser vi att direktavkastningen nått rekordlåga nivåer och i de främsta logistiklägena ligger den nere på …

FV-Expert: Stadsutveckling

Morgondagens infrastruktur – avgörande för hela Sverige

I samarbete med Archus AB

Titta i backspegeln, så ser du trenderna. Med den nyvunna insikten om att vi behöver ett mer hållbart samhälle, toppat …

FV-Expert: Hotell

Jämnare hyresintäkter med fler turister

I samarbete med Annordia

På den svenska hotellmarknaden är det vanligt med omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att fastighetsägarens hyresintäkter varierar över tid. I sin …

Tillbaka till förstasidan