FV-Expert: Samhällsfastigheter

Hög tid att höja lägstanivån rejält

I samarbete med Sehlhall

Efterfrågan på samhällsfastigheter överstiger utbudet, och konkurrensen om objekt har aldrig varit högre. Mycket talar således för att branschens konsolidering kommer att fortsätta, samt att avkastningskraven för omsorgsfastigheter fortsätter att vara låga.

De underliggande demografiska behoven och tidigare års uteblivna investeringar skapar stora behov. Sveriges befolkningsandel av personer över 80 år ökar under kommande år med 50 procent och vår försörjningskvot stiger mot svindlande 90 procent, ett av de högsta talen i Europa.

Den högre levnadsåldern ökar samtidigt risken för att utveckla demenssjukdom, vilket innebär att vårdbehovet ökar exponentiellt. Som en följd av denna utveckling förväntas kommunernas omsorgskostnader öka med drygt 60 miljarder per år. Fördelningen av kostnader för demografiska förändringar skiftar dock kraftigt över tid. Under perioden 2000 till 2010 var det en relativt jämn kostnadsförändring mellan åldersgrupperna 19 till 64, 65 till 79 och 80+ samtidigt som åldersgruppen 0 till 18 inte bidrog med någon kostnadsökning på̊ grund av demografisk förändring. Under perioden 2010 till 2020 sköt i stället kostnaderna för gruppen 0 till 18 år i höjden och utgjorde ungefär hälften av den totala kostnadsökningen. För perioden 2020 till 2030 sker åter en kraftig omfördelning där vi nu har åldersgruppen 80+ som enligt förväntan ökar kraftigt.

Trots en högre vårdkvot än det europeiska snittet uppger många svenska kommuner att de har brist på vårdboenden. En undersökning av Boverket visade att 109 av Sveriges 290 kommuner spår en brist under 2022. Vid införandet av Ädelreformen i början av 90-talet lades ett stort antal vårdboenden och serviceboenden ner. Sedan 1994 har 40 000 vårdboendeplatser försvunnit i Sverige. Kvarboendeprincipen, som bygger på ”rätten att bo kvar hemma livet ut”, har vidare resulterat i att många kommuner skjutit på nyinvesteringar i vårdboenden och i stället satsat på hemtjänsten. Väntetiden till ett vårdboende i Sverige, efter godkänt biståndsbeslut, har ökat och ligger idag på 67 dagar.
Tankesmedjan Timbro bedömer att Sverige behöver tillföras tre nya vårdboenden i veckan – i tio år. En bidragande faktor till detta, utöver det demografiska behovet, är en undermålig kvalitet på stora delar av landets befintliga bestånd. Merparten av Sveriges vårdboenden byggdes på 60-, 70- och 80-talet och många av dem har stora brister. Enligt Socialstyrelsen finns det idag 17 000 icke fullvärdiga lägenheter i beståndet för äldre och Boverket har påvisat att över 1 000 lägenheter saknar eget badrum. Huvudanledningen till problemet är att majoriteten av landets boenden drivs av kommuner och att dessa inte omfattas av tillsynsmyndigheten IVO:s tillståndsplikt. Privata vårdgivare måste svara upp mot IVO:s högt ställda kvalitetskrav för att inte riskera att förlora sitt tillstånd.
Vi som utvecklar moderna vårdboenden följer också regler och krav från Boverket, Arbetsmiljöverket och Socialstyrelsen. Tillsammans bildar dessa direktiv ett solitt ramverk och borgar för att de fastigheter som byggs är trygga och säkra.

Trots debatter om att allmännyttan säljer ut sina samhällsfastigheter så ägs fortfarande cirka 80 % av kommun och landsting. Problemet är att den part som alltså äger och driver majoriteten av Sveriges vårdboenden inte berörs av IVO:s tillståndsplikt. Om exempelvis en kommun lagt ut en verksamhetsdrift till en privat aktör, och IVO beslutar att dra in tillståndet, så kan kommunen ta tillbaka verksamheten och fortsätta att driva den. Kommunala boenden ska givetvis också uppfylla alla lagar och krav, men här gäller egen anmälningsplikt. Vi som följer nyhetsflödet vet att egentillsyn inte alltid fungerar. Risken är stor att andra prioriteringar görs, exempelvis att man vill korta väntetider och därför väljer att driva ett utdömt vårdboende vidare. Eller att man vill undvika eller fördröja en nyinvestering. Det är dock en oinformerad bedömning.

De flesta vårdboenden som byggdes för 20–30 år sedan är energibovar med höga driftkostnader. De har dålig luft på grund av mögel och radon samt kräver en högre personaltäthet då lokalerna är ineffektiva. Ofta saknas moderna hjälpmedel. Allt detta resulterar i högre samhällskostnader då vi får fler sjukskrivningar, sjukhusvistelser, negativ personalomsättning, fallskador och ökad smittspridning. Drift- och underhållskostnaderna kan vara dubbelt så höga jämfört med ett nybyggt vårdboende. Väger man in dessa faktorer är det sannolikt billigare för kommunen att bygga nytt. Vidare är dessa miljöer inte de bästa arbetsplatserna och omsorgen är personalintensiv. Enligt Sveriges Kommuner och Regioner, SKR, är en av de största utmaningarna de kommande åren personalbemanningen inom äldreomsorgen. Fler måste attraheras till yrket om vi ska klara av den demografiska utmaningen. Moderna och ändamålsenliga arbetslokaler är då en förutsättning.

Utifrån demografiska prognoser kommer drygt 120 000 personer att behöva plats på ett vårdboende 2030. Timbro bedömer att om debatten kring vinster i välfärden leder till ett förbud för privata aktörer, så kommer vi endast att nå 95 000 platser. Om vi dessutom tar höjd för att befintliga boenden behöver stängas, Sehlhall har gjort bedömningen att det rör sig om 350 vårdboenden, motsvarande 14 000 platser, så står vi inför ett än mer akut och omfattande behov av utbyggnad.

Trots att privata aktörer bara står för 18 procent av utbudet, så står vi för 40 procent av nyproduktionen och investerar årligen cirka 4 miljarder i segmentet. Enligt Socialstyrelsens årliga enhetsundersökning är kvaliteten hos privat drivna vårdboenden högre än kommunala, på 18 av 20 jämförbara kvalitetsparametrar. Privata aktörer representerar med andra ord en viktig del i lösningen för att säkra landets sociala infrastruktur och samarbetet mellan det privata och offentliga kommer att bli än viktigare framgent för att vi tillsammans ska kunna hantera det stora behovet av kvalitativ social infrastruktur.

Många aktörer i sektorn förvärvar befintliga bestånd. Andra är rena utvecklare som avyttrar sina projekt, ofta redan innan de börjat byggas. Sehlhall utvecklar sina omsorgsfastigheter för egen förvaltning, vilket innebär att vi känner varje fastighet utan och innan. Därmed erhåller vi en effektiv och kvalitativ förvaltning. Vi har alltså råd att tänka långsiktigt i våra investeringsbeslut. Vi har arbetat med hundratals funktionsprogram och bistått flera av Sveriges kommuner med viktiga insikter och analyser. Till exempel hur ett nytt trygghetsboende på bästa sätt kan effektivisera hemtjänsten och minska trycket på befintliga vårdboenden. Eller hur en skola och ett vårdboende kan få synergier av varandra och huruvida man skall välja att renovera befintligt bestånd eller bygga nytt. Samt vid nybyggnation, vad den befintliga byggnaden i så fall bör ställas om till. Tack vare vår breda kunskap av att skapa och förvalta omsorgsfastigheter blir vi en värdefull strategisk partner till kommunen. Vi vet vad som fungerar och vad som inte gör det.

Sehlhalls erfarna medarbetare bjöds in av den förra regeringen för att diskutera hur vi kunde skapa bättre boendeförutsättningar för äldre. Redan tidigt i samtalen stod det klart att det behövdes nya former av mellanboenden, dels för att avlasta hemtjänsten, dels för att öka livskvaliteten för de boende och därigenom senarelägga (eller helt undvika) behovet av omsorg dygnet runt på ett vårdboende.

När vi byggde Gotlands första trygghetsboende fick vi över tusen sökande för våra 68 lägenheter. Så ser sannolikt intresset ut i större delen av landet, men det är inte lätt för fastighetsföretag att få ihop ekvationen. Hyrorna skall hållas nere för att så många som möjligt skall få tillgång till boendet. Samtidigt ger de större allmänytorna en lägre uthyrningsgrad och servicetjänsten ökar de löpande kostnaderna. Därmed blir kalkylen för vanliga hyresbostäder starkare, vilket resulterar i att allt för få trygghetsboenden byggs.

Vi – och säkerligen många andra branschkollegor – står redo att både bygga moderna och ändamålsenliga bostäder för att avlasta äldreomsorgen, samt optimala och hållbara vårdboenden. Vi behöver dock hjälp av framsynta, initierade och ansvarsfulla politiker. Därför blir höstens val viktigt. För våra åldersrika, som förtjänar bästa tänkbara levnadsmiljö, och för alla anställda inom äldreomsorgen, som förtjänar en optimal arbetsmiljö.

Sverige har en världsledande social infrastruktur, men lägsta nivån måste höjas rejält, liksom utbyggnadstakten.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Hållbarhet

Så skapas morgondagens innovationer

I samarbete med Skanska

Innovationer för klimatet är ett brinnande aktuellt och viktigt ämne. Hur kan vi som samhällsaktörer öka innovationstakten för att lösa energibristen och samtidigt nå klimatmålen?

FV-Expert: Förvaltning

Extern förvaltning skapar långsiktiga värden

I samarbete med Novier

Nya regelverk, hållbarhetskrav, digitalisering, alltmer komplexa system och högt ställda krav från hyresgäster kräver i allt högre grad specialistkompetenser i förvaltningen. I en tid när rätt kompetens är en bristvara kan extern förvaltning vara den bästa lösningen.

FV-Expert: Juridik

Stämpelskatt vid förvärv genom fastighetsbildning?

I samarbete med AG Advokat

Lantmäteriet lämnade den 31 mars 2022 ett lagstiftningsförslag avseende generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildning.

FV-Expert: Kontor

Rise and shine – Göteborg 2.0

I samarbete med Colliers

Göteborg är en stad i snabb förändring. En klassisk industristad som accelererar in i framtiden.

FV-Expert: Juridik

Risker med försenat slutbesked på tillträdesdagen

I samarbete med Brick Advokat

I ett hyresavtal är tillträdesdagen ett viktigt avtalsvillkor. Genom det villkoret uppkommer en skyldighet för hyresvärden att leverera lokalen till hyresgästen på tillträdesdagen. Misslyckas hyresvärden i sitt åliggande hotar juridiska konsekvenser.

FV-Expert: Kontor

Intresset för ”gröna” kontor har ökat markant

I samarbete med Novier

Restriktionerna är numera historia och därmed har samhället tagit flertalet kliv för att återgå till det nya normala. Det innebär att en rad företag just nu ser över sina kontorsbehov.

FV-Expert: Hållbarhet

Vi måste minska våra fastigheters energiförbrukning – från och med igår

I samarbete med Nuuka Solutions

IPCC-rapporten som släpptes den 28 februari försvann bakom nyheten om den ryska invasionen av Ukraina. Den omfattande rapporten om klimatförändringar …

FV-Expert: Finansiering

Långsiktigt samarbete ger effekt och kontroll

I samarbete med Aros Kapital

Sjöson har haft en imponerande tillväxtresa och Aros har haft möjlighet att vara med under den här resan. Vi är lite nyfikna på hur de har uppfattat oss som samarbetspartner under de här åren.

FV-Expert: Kontor

Den nya tidens mötesplats

I samarbete med Skanska Sverige

För bara några år sedan var kvadratmeter och antal skrivbord det man fokuserade på. I dag är det de mjuka värdena och innehållet mellan väggar och tak som blivit de prioriterade frågorna, enligt Mats Dynevik, marknadschef på Skanska Fastigheter Göteborg.

FV-Expert: Transaktioner

”Klienten ska få en trygghet i framtida kassaflöden”

I samarbete med Svalner

Fastighetstransaktioner på den svenska marknaden genomsyras av komplexa processer med många olika arbetsströmmar som inte sällan är präglad av korta deadlines. Inom Transaction Services på Svalner stöttar man sina fastighetsklienter att analysera den finansiella informationen och säkerställa att samtliga finansiella parametrar beaktas i transaktionen.

FV-Expert: Kontor

The office is dead, long live the office!

I samarbete med Colliers

Efter snart två år av hemarbete och digitala arbetssätt har mycket i våra arbetsmönster förändrats. Tydligt är att behovet av kontor kvarstår och efterfrågan på kontorslokaler är stark. Men det är inte gårdagens kontor som efterfrågas, utan någonting annat, något bättre.

FV-Expert: Fastighetsfinansiering

”Vi hjälper fastighetsbolag som vill expandera”

I samarbete med Aros Kapital

I min roll som kundansvarig på Aros Kapital arbetar jag framför allt med fastighetsfinansiering, både byggprojekt och andra fastighetsfinansieringar. Det …

FV-Expert: Närlogistik

Hållbar lösning på dina hyresgästers logistikbehov

I samarbete med iBoxen

Att ha en hållbar och säker logistiklösning i anslutning till sin fastighet blir allt viktigare. Med en leveransbox från iBoxen får hyresgästerna tillgång till marknadens enda lösning som är öppen för alla transportörer.

FV-Expert: Skatt & Fastigheter

Missa inte den extra skattereduktionen på inventarier

I samarbete med Svalner

Riksdagen antog den 13 oktober en ny lag om skattereduktion för investeringar i inventarier under år 2021, i syfte att …

Tillbaka till förstasidan