FV-Expert: Juridik

Heta samhällsfastigheter – attraktivt men snårigt?

I samarbete med Lindahl

Trygga offentliga hyresgäster med god betalningsförmåga lockar investeringar från privata fastighetsägare. Även för det offentliga finns det fördelar. Hyresgästen slipper den initiala investeringskostnaden, ökar flexibiliteten och ges möjlighet att hitta samarbetsfördelar med det privata.

Det kan låta enkelt; en markförsäljning och ett hyresavtal och sen är det klart. Men är det verkligen så enkelt? Den som går djupare i innehållet upptäcker ett smörgåsbord av juridiska frågor, där fastighetsrätten givetvis har en central roll men där även skatterätt, entreprenadrätt, konkurrensrätt och inte minst regelverket för offentlig upphandling aktualiseras.

Rekordstort intresse
Under många år har den offentliga sektorn vid externa förhyrningar hänvisat till hyresundantaget i upphandlingslagstiftningen. Hyresundantaget anger att avtal avseende hyra eller annan nyttjanderätt till fast egendom är undantaget från upphandlingsplikten. För att inte – på ett alltför lättvindigt sätt – kunna kringgå upphandlingslagstiftningen på denna punkt har det i domstolarnas avgöranden under de senaste åren utvecklats en praxis som innebär att hyra av en byggnad som ännu inte är uppförd eller som ska föregås av en mer omfattande ombyggnation sannolikt är upphandlingspliktig – och alltså inte träffas av undantagsbestämmelsen.

Vi ser att intresset för samhällsfastigheter är rekordstort. Samtidigt ökar Konkurrensverkets och Skatteverkets intresse för hur projekten genomförs och att genomförandet sker i enlighet med upphandlings- och skattelagstiftningen.

Den offentliga aktören har ofta tillgång till upphandlare, men saknar i vissa fall specifik kompetens för denna typ av komplexa affärer. Vi ser också ett behov för den privata aktören att öka den egna kompetensen inom de olika områden som berörs, inte minst i syfte att maximera den egna avkastningen. Varje projekt måste betraktas som en helhet och alla delar, såväl kommersiella som juridiska måste länkas samman.

Upphandlingsrätt och hyresrätt
Rent upphandlingsrättsligt uppkommer frågan om hur en upphandling ska genomföras. Typiskt sett kan hela upphandlingen, inklusive hyresavtal och byggentreprenad, konkurrensutsättas i en och samma upphandling. Alternativt kan den upphandlande myndigheten först ingå ett hyresavtal eller annan form av samarbetsavtal med en utvald privat aktör och därefter ”bara” handla upp byggentreprenaden. Det är viktigt att känna till för- och nackdelar med de olika alternativen, oberoende av om frågan ställs från det offentligas perspektiv eller ur en privat fastighetsägares perspektiv. Oavsett vilket alternativ som väljs uppkommer gränsdragningsfrågor om vem som ska eller får göra vad och hur ersättningar i form av hyra ska bestämmas eller hur ”förgäveskostnader” ska fördelas om projektet av någon anledning inte blir av.

Fastighets- och hyresrättsligt uppkommer frågan om hur hyresavtalet ska utformas. Ett långvarigt hyresavtal med offentlig hyresgäst skiljer sig till viss del från ett vanligt kommersiellt hyresavtal. Den offentliga hyresgästen har ofta andra behov och önskemål. Kan hyresavtalet dikteras ensidigt av den offentliga parten, dvs. den framtida hyresgästen? Och vad händer om hyresvärden önskar förhandla om specifika villkor eller gränsdragningslistans utformning? Om ”paketet” även innehåller en markförsäljning eller ett exploateringsavtal uppkommer frågor om värdering, avkastning, prissättning med mera. I förhållande till en fastställd hyra uppkommer frågan om vem av parterna som ska stå risken för att entreprenaden blir dyrare eller billigare än beräknat. Eller kan risken delas och i så fall på vilket sätt?

En annan fråga som även kan behöva undersökas är om hyresavtalet är att betrakta som ett lokalhyresavtal eller bostadshyresavtal. Omständigheter som påverkar bedömningen i den ena eller andra riktningen är bl.a. omfattningen av gemensamhetsutrymmen, vilken typ av verksamhet som ska bedrivas i lägenheten och vilken personal som ska finnas på plats. Det är heller inte ovanligt att en offentlig aktör hyr ut hela eller delar av lokalerna i andra hand, vilket också ställer krav på utformningen av andrahandshyresavtalet.

De skatterättsliga aspekterna
Skatterättsligt uppkommer även ett antal frågeställningar för såväl den offentliga som privata aktören. Föreligger avdragsrätt för moms på entreprenaden, kan hyran beläggas med moms helt eller delvis, hur hanteras avdragsrätten för framtida driftskostnader och kommer hyresgästen ha möjlighet att göra avdrag eller få ersättning för ingående moms på hyran eller sina egna förvaltningskostnader? Frågorna påverkas av såväl den verksamhet som ska bedrivas i lokalerna som hur de aktuella lokalerna ska utformas. Vid exempelvis en entreprenad och upplåtelse av särskilda boenden kan avdragsrätten för moms vara avhängig hur bostäderna är utrustade, typ av gemensamhets- och biutrymmen och hur dessa används, verksamhetsytornas utformning och avgränsning mot övriga ytor, tjänster som erbjuds, vistelsetid etc. I vissa fall har en offentlig aktör till och med rätt till offentlig ersättning för den indirekta momskostnad som ofta följer i form av ökad hyra när fastighetsägaren saknar avdragsrätt vid upplåtelse av bostäder. Hur skattekostnaderna och eventuell ersättning regleras och fördelas mellan parterna har en direkt påverkan på parternas respektive projektkalkyler och kan även ha avgörande betydelse för projektets genomförande som sådant.

Vi upplever att det behövs en större medvetenhet i fastighetsbranschen kopplat till ovanstående frågor samt en bättre kunskap kring den snåriga juridik som omgärdar affärer kopplade till samhällsfastigheter. Detta skulle minska risken för obehagliga överraskningar och ge möjlighet till bättre, ofta lönsammare och mer genomtänkta affärer.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Juridik

Utländska direktinvesteringar i fastigheter

I samarbete med AG Advokat

Säkerhetsfrågorna är högt upp på agendan och med en ny lag om utländska direktinvesteringar på plats behöver fastighetsbranschen snabbt ta till sig hur den berör olika transaktioner.

FV-Expert: Facility Management

Låt förvaltning och teknik samverka på riktigt

I samarbete med CBRE GLOBAL WORKPLACE SOLUTIONS (GWS)

Tekniska framsteg spelar en avgörande roll i dagens snabbrörliga fastighetsbransch. Genom automatisering och digitalisering transformeras industrin med smarta lösningar för drift, säkerhet och effektiviserade arbetsflöden. Denna artikel demonstrerar CBRE verksamhet och deras applicering av dessa verktyg som kan hjälpa er fastighet att optimera framtidens tekniska fastigheter

FV-Expert: Marknadsföring

Ny tjänst – marknadsföring till en fast kostnad

I samarbete med Property Passion
Fastighetsbranschen befinner sig just nu i mer osäkra tider där sälj och marknad ofta skalas bort. För tolv år sedan ...

FV-Expert: Projektledning

Grön kompetens kvalitetssäkrar projektet

I samarbete med Forsen
Gör rätt från början! Det är en självklar sanning inom de flesta områden. Och när man jobbar med parker och ...

FV-Expert: Kontorslokaler

Läge att se över hyresavtalen

I samarbete med Niras
För många företag är lokalkostnaderna en av de största utgifterna och eftersom de i regel har en direkt koppling till ...

FV-Expert: Besiktning

Dags att styra upp besiktningsmarknaden

I samarbete med SBR Byggingenjörerna
De allra flesta småhus i Sverige besiktigas i samband med överlåtelse. Överlåtelsebesiktningen ska upplysa en köpare om fastighetens fysiska skick. ...

FV-Expert: Fastighetsinformation

Bättre energidata ger bättre fastighetsaffärer

I samarbete med Värderingsdata
Har du tillräcklig kunskap och insikt om dina fastigheters energiprestanda och dess betydelse? Den svenska fastighetssektorn är en av de ...

FV-Expert: Juridik

Vad kostar det att säga upp en lokalhyresgäst?

I samarbete med AG Advokat

Du som fastighetsägare behöver ha godtagbara skäl för att säga upp en hyresgäst. Föreligger inte sådana skäl kan det bli …

FV-Expert: Hotellfastigheter

Hotell är tillbaka, men bankerna har inte checkat in

I samarbete med Colliers

Mycket tyder på att hotellbranschen kommer att fortsätta prestera väl och erbjuda en attraktiv riskjusterad avkastning jämfört med andra segment inom fastighetssektorn.

FV-Expert: Skatt

Avskrivningsoptimering – frigör resurser

I samarbete med Svalner

Fastighetsmarknaden har den senaste tiden präglats av ett trevande marknadsläge. I stunder då det är svårare att få ihop kalkylen för nya investeringar kan det vara intressant att titta närmare på kostnadssidan i den egna verksamheten.

FV-Expert: Förvaltning

Har du klimatsäkrat din fastighet?

I samarbete med Novier
Klimatrisker har länge varit en förbisedd fråga när det gäller fastigheter. Men nu ökar medvetenheten bland fastighetsägarna – allt fler ...

FV-Expert: Innovation

Svävande cykelväg mellan Lund och Malmö

I samarbete med Skanska
Det började med en idé om svävande cykelbanor i Göteborg. Nu har vi på Skanska utvecklat förslaget. Visionen är en ...

FV-Expert: Etablering

Är du McDonald’s nya franchisetagare?

I samarbete med McDonald's

I år fyller Sveriges största restaurangkedja, McDonald’s, 50 år. 400 000 gäster serveras dagligen på någon av våra ca 200 …

FV-Expert: Etablering

Därför satsar McDonald’s på McCafé

I samarbete med McDonald's
De senaste åren har McDonald’s i Sverige satsat stort på att ge våra gäster en ännu bättre upplevelse när de ...
Tillbaka till förstasidan