FV-Expert: Juridik

Heta samhällsfastigheter – attraktivt men snårigt?

I samarbete med Lindahl

Trygga offentliga hyresgäster med god betalningsförmåga lockar investeringar från privata fastighetsägare. Även för det offentliga finns det fördelar. Hyresgästen slipper den initiala investeringskostnaden, ökar flexibiliteten och ges möjlighet att hitta samarbetsfördelar med det privata.

Det kan låta enkelt; en markförsäljning och ett hyresavtal och sen är det klart. Men är det verkligen så enkelt? Den som går djupare i innehållet upptäcker ett smörgåsbord av juridiska frågor, där fastighetsrätten givetvis har en central roll men där även skatterätt, entreprenadrätt, konkurrensrätt och inte minst regelverket för offentlig upphandling aktualiseras.

Rekordstort intresse
Under många år har den offentliga sektorn vid externa förhyrningar hänvisat till hyresundantaget i upphandlingslagstiftningen. Hyresundantaget anger att avtal avseende hyra eller annan nyttjanderätt till fast egendom är undantaget från upphandlingsplikten. För att inte – på ett alltför lättvindigt sätt – kunna kringgå upphandlingslagstiftningen på denna punkt har det i domstolarnas avgöranden under de senaste åren utvecklats en praxis som innebär att hyra av en byggnad som ännu inte är uppförd eller som ska föregås av en mer omfattande ombyggnation sannolikt är upphandlingspliktig – och alltså inte träffas av undantagsbestämmelsen.

Vi ser att intresset för samhällsfastigheter är rekordstort. Samtidigt ökar Konkurrensverkets och Skatteverkets intresse för hur projekten genomförs och att genomförandet sker i enlighet med upphandlings- och skattelagstiftningen.

Den offentliga aktören har ofta tillgång till upphandlare, men saknar i vissa fall specifik kompetens för denna typ av komplexa affärer. Vi ser också ett behov för den privata aktören att öka den egna kompetensen inom de olika områden som berörs, inte minst i syfte att maximera den egna avkastningen. Varje projekt måste betraktas som en helhet och alla delar, såväl kommersiella som juridiska måste länkas samman.

Upphandlingsrätt och hyresrätt
Rent upphandlingsrättsligt uppkommer frågan om hur en upphandling ska genomföras. Typiskt sett kan hela upphandlingen, inklusive hyresavtal och byggentreprenad, konkurrensutsättas i en och samma upphandling. Alternativt kan den upphandlande myndigheten först ingå ett hyresavtal eller annan form av samarbetsavtal med en utvald privat aktör och därefter ”bara” handla upp byggentreprenaden. Det är viktigt att känna till för- och nackdelar med de olika alternativen, oberoende av om frågan ställs från det offentligas perspektiv eller ur en privat fastighetsägares perspektiv. Oavsett vilket alternativ som väljs uppkommer gränsdragningsfrågor om vem som ska eller får göra vad och hur ersättningar i form av hyra ska bestämmas eller hur ”förgäveskostnader” ska fördelas om projektet av någon anledning inte blir av.

Fastighets- och hyresrättsligt uppkommer frågan om hur hyresavtalet ska utformas. Ett långvarigt hyresavtal med offentlig hyresgäst skiljer sig till viss del från ett vanligt kommersiellt hyresavtal. Den offentliga hyresgästen har ofta andra behov och önskemål. Kan hyresavtalet dikteras ensidigt av den offentliga parten, dvs. den framtida hyresgästen? Och vad händer om hyresvärden önskar förhandla om specifika villkor eller gränsdragningslistans utformning? Om ”paketet” även innehåller en markförsäljning eller ett exploateringsavtal uppkommer frågor om värdering, avkastning, prissättning med mera. I förhållande till en fastställd hyra uppkommer frågan om vem av parterna som ska stå risken för att entreprenaden blir dyrare eller billigare än beräknat. Eller kan risken delas och i så fall på vilket sätt?

En annan fråga som även kan behöva undersökas är om hyresavtalet är att betrakta som ett lokalhyresavtal eller bostadshyresavtal. Omständigheter som påverkar bedömningen i den ena eller andra riktningen är bl.a. omfattningen av gemensamhetsutrymmen, vilken typ av verksamhet som ska bedrivas i lägenheten och vilken personal som ska finnas på plats. Det är heller inte ovanligt att en offentlig aktör hyr ut hela eller delar av lokalerna i andra hand, vilket också ställer krav på utformningen av andrahandshyresavtalet.

De skatterättsliga aspekterna
Skatterättsligt uppkommer även ett antal frågeställningar för såväl den offentliga som privata aktören. Föreligger avdragsrätt för moms på entreprenaden, kan hyran beläggas med moms helt eller delvis, hur hanteras avdragsrätten för framtida driftskostnader och kommer hyresgästen ha möjlighet att göra avdrag eller få ersättning för ingående moms på hyran eller sina egna förvaltningskostnader? Frågorna påverkas av såväl den verksamhet som ska bedrivas i lokalerna som hur de aktuella lokalerna ska utformas. Vid exempelvis en entreprenad och upplåtelse av särskilda boenden kan avdragsrätten för moms vara avhängig hur bostäderna är utrustade, typ av gemensamhets- och biutrymmen och hur dessa används, verksamhetsytornas utformning och avgränsning mot övriga ytor, tjänster som erbjuds, vistelsetid etc. I vissa fall har en offentlig aktör till och med rätt till offentlig ersättning för den indirekta momskostnad som ofta följer i form av ökad hyra när fastighetsägaren saknar avdragsrätt vid upplåtelse av bostäder. Hur skattekostnaderna och eventuell ersättning regleras och fördelas mellan parterna har en direkt påverkan på parternas respektive projektkalkyler och kan även ha avgörande betydelse för projektets genomförande som sådant.

Vi upplever att det behövs en större medvetenhet i fastighetsbranschen kopplat till ovanstående frågor samt en bättre kunskap kring den snåriga juridik som omgärdar affärer kopplade till samhällsfastigheter. Detta skulle minska risken för obehagliga överraskningar och ge möjlighet till bättre, ofta lönsammare och mer genomtänkta affärer.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Närlogistik

Hållbar lösning på dina hyresgästers logistikbehov

I samarbete med iBoxen

Att ha en hållbar och säker logistiklösning i anslutning till sin fastighet blir allt viktigare. Med en leveransbox från iBoxen får hyresgästerna tillgång till marknadens enda lösning som är öppen för alla transportörer.

FV-Expert: Skatt & Fastigheter

Missa inte den extra skattereduktionen på inventarier

I samarbete med Svalner

Riksdagen antog den 13 oktober en ny lag om skattereduktion för investeringar i inventarier under år 2021, i syfte att …

FV-Expert: Byggprojektledning

Projektledning i tidiga skeden

I samarbete med Forsen

Hur långt ska jag gå? Det är något av en nyckelfråga vid tidiga skeden – att å ena sidan säkerställa att det inte dyker upp obehagliga överraskningar i sena skeden, men å andra sidan inte lägga för stora resurser på ett projekt som i värsta fall kanske inte ens blir av.

FV-Expert: Bostäder

Framtidens boende är klimatneutralt

I samarbete med Skanska

Allt fler svenskar vill bo i en hållbar bostad enligt en ny rapport från Skanska. Men för att möta efterfrågan behövs ekonomiska incitament från politiken.

FV-Expert: Bostad

Hyresrätter konkurrerar ut bostadsrätter

I samarbete med Angermann

Pandemin resulterade inte i en inbromsning av marknaden som många befarade, utan snarare en katalysator för ökande prisnivåer på den svenska fastighetsmarknaden i jakten på attraktiva investeringar.

FV-Expert: Kontor

Kontorskoncept post Corona

I samarbete med Colliers

Ch-ch-ch-ch-changes – Turn and face the strange, sjöng David Bowie för redan 50 år sedan. Sedan har mycket hänt och …

FV-Expert: Juridik

Hållbara transaktioner

I samarbete med AG Advokat

Byggnader står för en betydande del av energiförbrukningen och växthusgasutsläppen i samhället. En avsevärd del av fastighetsbeståndet är äldre och …

FV-Expert: Äldrebroende

Hur vill du bo när du blir äldre?

I samarbete med Eirhem AB

Det är en fråga som vi på Eirhem ställer oss ofta. Hur skulle vi själva vilja bo när vi blir äldre? Kanske vill man helst bo kvar hemma. Men när det inte längre går. Åldrandet berör oss alla. Är vi inte redan där själva har de flesta av oss närstående som är det.

FV-Expert: Uthyrning

Ny lösning för kontoret – rätt koncept i rätt tid

I samarbete med NORNORM

Den omvälvande förändringen av hur vi arbetar, påskyndad av pandemin, kan innebära nya affärsmöjligheter för fastighetsägare. En av dem är att differentiera och kundanpassa erbjudandet med nyckelfärdiga, möblerade kontor. Ett enkelt sätt att göra det är genom att prenumerera på kontorsmöbler. Det ger på ett hållbart sätt full flexibilitet att anpassa kontoret efter företags växlande behov.

FV-Expert: Värdering

Har avkastningskraven nått botten?

I samarbete med Croisette Real Estate Partner

Sedan 2014 har vi haft en styrränta på 0% eller lägre vilket haft en enorm påverkan på investeringsbeteendet i Sverige …

FV-Expert: Hotell

Hotellfastigheter – tid för strategiska beslut?

I samarbete med Annordia AB

Återhämtningen på hotellmarknaden har börjat. Den dramatiska minskningen av resandet som följde i pandemins spår innebar ett historiskt tapp i …

FV-Expert: Search, rekrytering & interim

Det blir aldrig som man trott

I samarbete med Boardtalk

Det är mycket som inte blivit som man befarade de där veckorna i mars och april förra året när Corona …

FV-Expert: Hållbarhet

Så får ni en mer hållbar och trygg vattenförbrukning – och sparar pengar på vägen

I samarbete med Smartvatten

10 miljarder kronor. Så mycket kostar vattenskador samhället per år. Smartvatten erbjuder en lösning som är lika enkel som genial. Inte bara kan du agera på eventuella vattenläckor direkt, du kan även stoppa vattensvinnet som gör att du bokstavligen spolar ner pengar i avloppet.

FV-Expert: Investeringar i Finland

Finska bostäder är en attraktiv investering

I samarbete med Trevian Asset Management

Sverige och Finland är varandras viktigaste bilaterala partners. Ur ett investeringsperspektiv är förhållandet särskilt betydande: Sverige är Finlands överlägset största …

Tillbaka till förstasidan