FV-Expert: Juridik

Heta samhällsfastigheter – attraktivt men snårigt?

I samarbete med Lindahl

Trygga offentliga hyresgäster med god betalningsförmåga lockar investeringar från privata fastighetsägare. Även för det offentliga finns det fördelar. Hyresgästen slipper den initiala investeringskostnaden, ökar flexibiliteten och ges möjlighet att hitta samarbetsfördelar med det privata.

Det kan låta enkelt; en markförsäljning och ett hyresavtal och sen är det klart. Men är det verkligen så enkelt? Den som går djupare i innehållet upptäcker ett smörgåsbord av juridiska frågor, där fastighetsrätten givetvis har en central roll men där även skatterätt, entreprenadrätt, konkurrensrätt och inte minst regelverket för offentlig upphandling aktualiseras.

Rekordstort intresse
Under många år har den offentliga sektorn vid externa förhyrningar hänvisat till hyresundantaget i upphandlingslagstiftningen. Hyresundantaget anger att avtal avseende hyra eller annan nyttjanderätt till fast egendom är undantaget från upphandlingsplikten. För att inte – på ett alltför lättvindigt sätt – kunna kringgå upphandlingslagstiftningen på denna punkt har det i domstolarnas avgöranden under de senaste åren utvecklats en praxis som innebär att hyra av en byggnad som ännu inte är uppförd eller som ska föregås av en mer omfattande ombyggnation sannolikt är upphandlingspliktig – och alltså inte träffas av undantagsbestämmelsen.

Vi ser att intresset för samhällsfastigheter är rekordstort. Samtidigt ökar Konkurrensverkets och Skatteverkets intresse för hur projekten genomförs och att genomförandet sker i enlighet med upphandlings- och skattelagstiftningen.

Den offentliga aktören har ofta tillgång till upphandlare, men saknar i vissa fall specifik kompetens för denna typ av komplexa affärer. Vi ser också ett behov för den privata aktören att öka den egna kompetensen inom de olika områden som berörs, inte minst i syfte att maximera den egna avkastningen. Varje projekt måste betraktas som en helhet och alla delar, såväl kommersiella som juridiska måste länkas samman.

Upphandlingsrätt och hyresrätt
Rent upphandlingsrättsligt uppkommer frågan om hur en upphandling ska genomföras. Typiskt sett kan hela upphandlingen, inklusive hyresavtal och byggentreprenad, konkurrensutsättas i en och samma upphandling. Alternativt kan den upphandlande myndigheten först ingå ett hyresavtal eller annan form av samarbetsavtal med en utvald privat aktör och därefter ”bara” handla upp byggentreprenaden. Det är viktigt att känna till för- och nackdelar med de olika alternativen, oberoende av om frågan ställs från det offentligas perspektiv eller ur en privat fastighetsägares perspektiv. Oavsett vilket alternativ som väljs uppkommer gränsdragningsfrågor om vem som ska eller får göra vad och hur ersättningar i form av hyra ska bestämmas eller hur ”förgäveskostnader” ska fördelas om projektet av någon anledning inte blir av.

Fastighets- och hyresrättsligt uppkommer frågan om hur hyresavtalet ska utformas. Ett långvarigt hyresavtal med offentlig hyresgäst skiljer sig till viss del från ett vanligt kommersiellt hyresavtal. Den offentliga hyresgästen har ofta andra behov och önskemål. Kan hyresavtalet dikteras ensidigt av den offentliga parten, dvs. den framtida hyresgästen? Och vad händer om hyresvärden önskar förhandla om specifika villkor eller gränsdragningslistans utformning? Om ”paketet” även innehåller en markförsäljning eller ett exploateringsavtal uppkommer frågor om värdering, avkastning, prissättning med mera. I förhållande till en fastställd hyra uppkommer frågan om vem av parterna som ska stå risken för att entreprenaden blir dyrare eller billigare än beräknat. Eller kan risken delas och i så fall på vilket sätt?

En annan fråga som även kan behöva undersökas är om hyresavtalet är att betrakta som ett lokalhyresavtal eller bostadshyresavtal. Omständigheter som påverkar bedömningen i den ena eller andra riktningen är bl.a. omfattningen av gemensamhetsutrymmen, vilken typ av verksamhet som ska bedrivas i lägenheten och vilken personal som ska finnas på plats. Det är heller inte ovanligt att en offentlig aktör hyr ut hela eller delar av lokalerna i andra hand, vilket också ställer krav på utformningen av andrahandshyresavtalet.

De skatterättsliga aspekterna
Skatterättsligt uppkommer även ett antal frågeställningar för såväl den offentliga som privata aktören. Föreligger avdragsrätt för moms på entreprenaden, kan hyran beläggas med moms helt eller delvis, hur hanteras avdragsrätten för framtida driftskostnader och kommer hyresgästen ha möjlighet att göra avdrag eller få ersättning för ingående moms på hyran eller sina egna förvaltningskostnader? Frågorna påverkas av såväl den verksamhet som ska bedrivas i lokalerna som hur de aktuella lokalerna ska utformas. Vid exempelvis en entreprenad och upplåtelse av särskilda boenden kan avdragsrätten för moms vara avhängig hur bostäderna är utrustade, typ av gemensamhets- och biutrymmen och hur dessa används, verksamhetsytornas utformning och avgränsning mot övriga ytor, tjänster som erbjuds, vistelsetid etc. I vissa fall har en offentlig aktör till och med rätt till offentlig ersättning för den indirekta momskostnad som ofta följer i form av ökad hyra när fastighetsägaren saknar avdragsrätt vid upplåtelse av bostäder. Hur skattekostnaderna och eventuell ersättning regleras och fördelas mellan parterna har en direkt påverkan på parternas respektive projektkalkyler och kan även ha avgörande betydelse för projektets genomförande som sådant.

Vi upplever att det behövs en större medvetenhet i fastighetsbranschen kopplat till ovanstående frågor samt en bättre kunskap kring den snåriga juridik som omgärdar affärer kopplade till samhällsfastigheter. Detta skulle minska risken för obehagliga överraskningar och ge möjlighet till bättre, ofta lönsammare och mer genomtänkta affärer.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Förvaltning

Extern förvaltning skapar långsiktiga värden

I samarbete med Novier

Nya regelverk, hållbarhetskrav, digitalisering, alltmer komplexa system och högt ställda krav från hyresgäster kräver i allt högre grad specialistkompetenser i förvaltningen. I en tid när rätt kompetens är en bristvara kan extern förvaltning vara den bästa lösningen.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Hög tid att höja lägstanivån rejält

I samarbete med Sehlhall

Efterfrågan på samhällsfastigheter överstiger utbudet, och konkurrensen om objekt har aldrig varit högre. Mycket talar således för att branschens konsolidering kommer att fortsätta, samt att avkastningskraven för omsorgsfastigheter fortsätter att vara låga.

FV-Expert: Juridik

Stämpelskatt vid förvärv genom fastighetsbildning?

I samarbete med AG Advokat

Lantmäteriet lämnade den 31 mars 2022 ett lagstiftningsförslag avseende generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildning.

FV-Expert: Kontor

Rise and shine – Göteborg 2.0

I samarbete med Colliers

Göteborg är en stad i snabb förändring. En klassisk industristad som accelererar in i framtiden.

FV-Expert: Juridik

Risker med försenat slutbesked på tillträdesdagen

I samarbete med Brick Advokat

I ett hyresavtal är tillträdesdagen ett viktigt avtalsvillkor. Genom det villkoret uppkommer en skyldighet för hyresvärden att leverera lokalen till hyresgästen på tillträdesdagen. Misslyckas hyresvärden i sitt åliggande hotar juridiska konsekvenser.

FV-Expert: Kontor

Intresset för ”gröna” kontor har ökat markant

I samarbete med Novier

Restriktionerna är numera historia och därmed har samhället tagit flertalet kliv för att återgå till det nya normala. Det innebär att en rad företag just nu ser över sina kontorsbehov.

FV-Expert: Hållbarhet

Vi måste minska våra fastigheters energiförbrukning – från och med igår

I samarbete med Nuuka Solutions

IPCC-rapporten som släpptes den 28 februari försvann bakom nyheten om den ryska invasionen av Ukraina. Den omfattande rapporten om klimatförändringar …

FV-Expert: Finansiering

Långsiktigt samarbete ger effekt och kontroll

I samarbete med Aros Kapital

Sjöson har haft en imponerande tillväxtresa och Aros har haft möjlighet att vara med under den här resan. Vi är lite nyfikna på hur de har uppfattat oss som samarbetspartner under de här åren.

FV-Expert: Kontor

Den nya tidens mötesplats

I samarbete med Skanska Sverige

För bara några år sedan var kvadratmeter och antal skrivbord det man fokuserade på. I dag är det de mjuka värdena och innehållet mellan väggar och tak som blivit de prioriterade frågorna, enligt Mats Dynevik, marknadschef på Skanska Fastigheter Göteborg.

FV-Expert: Transaktioner

”Klienten ska få en trygghet i framtida kassaflöden”

I samarbete med Svalner

Fastighetstransaktioner på den svenska marknaden genomsyras av komplexa processer med många olika arbetsströmmar som inte sällan är präglad av korta deadlines. Inom Transaction Services på Svalner stöttar man sina fastighetsklienter att analysera den finansiella informationen och säkerställa att samtliga finansiella parametrar beaktas i transaktionen.

FV-Expert: Kontor

The office is dead, long live the office!

I samarbete med Colliers

Efter snart två år av hemarbete och digitala arbetssätt har mycket i våra arbetsmönster förändrats. Tydligt är att behovet av kontor kvarstår och efterfrågan på kontorslokaler är stark. Men det är inte gårdagens kontor som efterfrågas, utan någonting annat, något bättre.

FV-Expert: Fastighetsfinansiering

”Vi hjälper fastighetsbolag som vill expandera”

I samarbete med Aros Kapital

I min roll som kundansvarig på Aros Kapital arbetar jag framför allt med fastighetsfinansiering, både byggprojekt och andra fastighetsfinansieringar. Det …

FV-Expert: Närlogistik

Hållbar lösning på dina hyresgästers logistikbehov

I samarbete med iBoxen

Att ha en hållbar och säker logistiklösning i anslutning till sin fastighet blir allt viktigare. Med en leveransbox från iBoxen får hyresgästerna tillgång till marknadens enda lösning som är öppen för alla transportörer.

FV-Expert: Skatt & Fastigheter

Missa inte den extra skattereduktionen på inventarier

I samarbete med Svalner

Riksdagen antog den 13 oktober en ny lag om skattereduktion för investeringar i inventarier under år 2021, i syfte att …

Tillbaka till förstasidan