FV-Expert: Värdering

Har avkastningskraven nått botten?

I samarbete med Croisette Real Estate Partner

Sedan 2014 har vi haft en styrränta på 0% eller lägre vilket haft en enorm påverkan på investeringsbeteendet i Sverige och inte minst på fastighetsaffären. Priset på pengar är historiskt lågt, med en i övrigt fungerande ekonomi. Alternativet till en investering är en bankränta på noll eller minus. Det driver viljan till olika investeringar, vilket i sin tur leder till högre fastighetspriser och sjunkande avkastningskrav.

Fastighetsvärdena har galopperat inte bara på småhus- och bostadsrättsmarknaden utan även på de kommersiella fastigheterna, där besluten för att köpa bygger på rationella kalkyler i motsats till de mjuka faktorer som är avgörande vid bostadsköp.

Avkastningskrav under 3% har blivit vanligt för hyreshusenheter i centrala lägen och i vissa fall till och med lägre än 2,5%. I centrala Stockholm kan avkastningskraven vara ned mot 1%.

De här låga avkastningskraven är möjliga då de stora institutionella fastighetsbolagen har en inlåningsränta runt 1% och ofta en belåningsgrad runt 50% samt sällan någon amortering på det. I dessa fall går likviditetskalkylen ihop och kassaflödet är positivt.

Frågan jag som värderingsman ställer mig är hur lågt kan vi gå innan det slutar bli affärsmässigt, och vilka risker ser vi på marknaden?

Om vi tittar på riskerna är bostadsfastigheterna även fortsättningsvis den tryggaste affären. Här bedöms riskerna för vakanser och hyresbortfall vara mycket låg i alla större städer och tillväxtorter. Ofta kan det finnas utvecklingspotential både på utvecklingen av hyresintäkterna eller potential för ombildning till bostadsrättsförening.

För kontors- och handelsfastigheterna är riskerna högre. Det finns frågor om hur vårt beteendemönster har förändrats under pandemin och hur mycket hemmaarbetet slagit igenom? De flesta verkar eniga om att kontoret även i fortsättningen kommer vara första valet som arbetsplats. Men hemmakontoret är här för att stanna och antagligen kommer företagens behov av kontorsyta per anställd minska. Så har trenden sett ut de senaste 15 åren. Här ser vi att utvecklingen av hyresnivåer stannat av och marknaden verkar avvaktande för tillfället.

Vad gäller industrisegmentet råder fortfarande en positiv trend. Många av de verksamheter som nyttjar lättindustrier och logistikfastigheter har gått väldigt bra de senaste åren och troligen kommer hyresnivåerna för industrilokaler att fortsätta att stiga försiktigt. Inom segmentet var avkastningskravet dryga 8 % för 10 år, sen dess har det stadigt dalat ner till dagens nivåer runt 5-6%.

Sammanfattningsvis bedömer jag att direktavkastningskraven för bostäder och kontorsfastigheter kommer ligga kvar på nuvarande låga nivå så länge räntan är oförändrad. Medan utvecklingspotentialen inom industrisegmentet fortfarande gör att det finns anledning tänka sig sjunkande direktavkastningskrav en tid framöver.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Byggprojektledning

Projektledning i tidiga skeden

I samarbete med Forsen

Hur långt ska jag gå? Det är något av en nyckelfråga vid tidiga skeden – att å ena sidan säkerställa att det inte dyker upp obehagliga överraskningar i sena skeden, men å andra sidan inte lägga för stora resurser på ett projekt som i värsta fall kanske inte ens blir av.

FV-Expert: Bostäder

Framtidens boende är klimatneutralt

I samarbete med Skanska

Allt fler svenskar vill bo i en hållbar bostad enligt en ny rapport från Skanska. Men för att möta efterfrågan behövs ekonomiska incitament från politiken.

FV-Expert: Juridik

Heta samhällsfastigheter – attraktivt men snårigt?

I samarbete med Lindahl

Trygga offentliga hyresgäster med god betalningsförmåga lockar investeringar från privata fastighetsägare. Även för det offentliga finns det fördelar. Hyresgästen slipper den initiala investeringskostnaden, ökar flexibiliteten och ges möjlighet att hitta samarbetsfördelar med det privata.

FV-Expert: Bostad

Hyresrätter konkurrerar ut bostadsrätter

I samarbete med Angermann

Pandemin resulterade inte i en inbromsning av marknaden som många befarade, utan snarare en katalysator för ökande prisnivåer på den svenska fastighetsmarknaden i jakten på attraktiva investeringar.

FV-Expert: Kontor

Kontorskoncept post Corona

I samarbete med Colliers

Ch-ch-ch-ch-changes – Turn and face the strange, sjöng David Bowie för redan 50 år sedan. Sedan har mycket hänt och …

FV-Expert: Juridik

Hållbara transaktioner

I samarbete med AG Advokat

Byggnader står för en betydande del av energiförbrukningen och växthusgasutsläppen i samhället. En avsevärd del av fastighetsbeståndet är äldre och …

FV-Expert: Äldrebroende

Hur vill du bo när du blir äldre?

I samarbete med Eirhem AB

Det är en fråga som vi på Eirhem ställer oss ofta. Hur skulle vi själva vilja bo när vi blir äldre? Kanske vill man helst bo kvar hemma. Men när det inte längre går. Åldrandet berör oss alla. Är vi inte redan där själva har de flesta av oss närstående som är det.

FV-Expert: Uthyrning

Ny lösning för kontoret – rätt koncept i rätt tid

I samarbete med NORNORM

Den omvälvande förändringen av hur vi arbetar, påskyndad av pandemin, kan innebära nya affärsmöjligheter för fastighetsägare. En av dem är att differentiera och kundanpassa erbjudandet med nyckelfärdiga, möblerade kontor. Ett enkelt sätt att göra det är genom att prenumerera på kontorsmöbler. Det ger på ett hållbart sätt full flexibilitet att anpassa kontoret efter företags växlande behov.

FV-Expert: Hotell

Hotellfastigheter – tid för strategiska beslut?

I samarbete med Annordia AB

Återhämtningen på hotellmarknaden har börjat. Den dramatiska minskningen av resandet som följde i pandemins spår innebar ett historiskt tapp i …

FV-Expert: Search, rekrytering & interim

Det blir aldrig som man trott

I samarbete med Boardtalk

Det är mycket som inte blivit som man befarade de där veckorna i mars och april förra året när Corona …

FV-Expert: Hållbarhet

Så får ni en mer hållbar och trygg vattenförbrukning – och sparar pengar på vägen

I samarbete med Smartvatten

10 miljarder kronor. Så mycket kostar vattenskador samhället per år. Smartvatten erbjuder en lösning som är lika enkel som genial. Inte bara kan du agera på eventuella vattenläckor direkt, du kan även stoppa vattensvinnet som gör att du bokstavligen spolar ner pengar i avloppet.

FV-Expert: Investeringar i Finland

Finska bostäder är en attraktiv investering

I samarbete med Trevian Asset Management

Sverige och Finland är varandras viktigaste bilaterala partners. Ur ett investeringsperspektiv är förhållandet särskilt betydande: Sverige är Finlands överlägset största …

FV-Expert: Uthyrning

Hyr ut snabbare och mer hållbart utan dyra investeringar

I samarbete med NORNORM

Det senaste årets har präglats av osäkerhet vilket fått företag att ompröva såväl affärsmodeller, strategier och skjuta större investeringar på …

FV-Expert: Uthyrning

Malmö AAA-lägen förändras ständigt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Att Malmö är Sveriges snabbast växande storstad råder det ingen tvekan om. Men det är också en stad under ständig …

Tillbaka till förstasidan