Har avkastningskraven nått botten?

Sedan 2014 har vi haft en styrränta på 0% eller lägre vilket haft en enorm påverkan på investeringsbeteendet i Sverige och inte minst på fastighetsaffären. Priset på pengar är historiskt lågt, med en i övrigt fungerande ekonomi. Alternativet till en investering är en bankränta på noll eller minus. Det driver viljan till olika investeringar, vilket i sin tur leder till högre fastighetspriser och sjunkande avkastningskrav.

Fastighetsvärdena har galopperat inte bara på småhus- och bostadsrättsmarknaden utan även på de kommersiella fastigheterna, där besluten för att köpa bygger på rationella kalkyler i motsats till de mjuka faktorer som är avgörande vid bostadsköp.

Avkastningskrav under 3% har blivit vanligt för hyreshusenheter i centrala lägen och i vissa fall till och med lägre än 2,5%. I centrala Stockholm kan avkastningskraven vara ned mot 1%.

De här låga avkastningskraven är möjliga då de stora institutionella fastighetsbolagen har en inlåningsränta runt 1% och ofta en belåningsgrad runt 50% samt sällan någon amortering på det. I dessa fall går likviditetskalkylen ihop och kassaflödet är positivt.

Frågan jag som värderingsman ställer mig är hur lågt kan vi gå innan det slutar bli affärsmässigt, och vilka risker ser vi på marknaden?

Om vi tittar på riskerna är bostadsfastigheterna även fortsättningsvis den tryggaste affären. Här bedöms riskerna för vakanser och hyresbortfall vara mycket låg i alla större städer och tillväxtorter. Ofta kan det finnas utvecklingspotential både på utvecklingen av hyresintäkterna eller potential för ombildning till bostadsrättsförening.

För kontors- och handelsfastigheterna är riskerna högre. Det finns frågor om hur vårt beteendemönster har förändrats under pandemin och hur mycket hemmaarbetet slagit igenom? De flesta verkar eniga om att kontoret även i fortsättningen kommer vara första valet som arbetsplats. Men hemmakontoret är här för att stanna och antagligen kommer företagens behov av kontorsyta per anställd minska. Så har trenden sett ut de senaste 15 åren. Här ser vi att utvecklingen av hyresnivåer stannat av och marknaden verkar avvaktande för tillfället.

Vad gäller industrisegmentet råder fortfarande en positiv trend. Många av de verksamheter som nyttjar lättindustrier och logistikfastigheter har gått väldigt bra de senaste åren och troligen kommer hyresnivåerna för industrilokaler att fortsätta att stiga försiktigt. Inom segmentet var avkastningskravet dryga 8 % för 10 år, sen dess har det stadigt dalat ner till dagens nivåer runt 5-6%.

Sammanfattningsvis bedömer jag att direktavkastningskraven för bostäder och kontorsfastigheter kommer ligga kvar på nuvarande låga nivå så länge räntan är oförändrad. Medan utvecklingspotentialen inom industrisegmentet fortfarande gör att det finns anledning tänka sig sjunkande direktavkastningskrav en tid framöver.