FV-Expert: Värdering

Har avkastningskraven nått botten?

I samarbete med Croisette Real Estate Partner

Sedan 2014 har vi haft en styrränta på 0% eller lägre vilket haft en enorm påverkan på investeringsbeteendet i Sverige och inte minst på fastighetsaffären. Priset på pengar är historiskt lågt, med en i övrigt fungerande ekonomi. Alternativet till en investering är en bankränta på noll eller minus. Det driver viljan till olika investeringar, vilket i sin tur leder till högre fastighetspriser och sjunkande avkastningskrav.

Fastighetsvärdena har galopperat inte bara på småhus- och bostadsrättsmarknaden utan även på de kommersiella fastigheterna, där besluten för att köpa bygger på rationella kalkyler i motsats till de mjuka faktorer som är avgörande vid bostadsköp.

Avkastningskrav under 3% har blivit vanligt för hyreshusenheter i centrala lägen och i vissa fall till och med lägre än 2,5%. I centrala Stockholm kan avkastningskraven vara ned mot 1%.

De här låga avkastningskraven är möjliga då de stora institutionella fastighetsbolagen har en inlåningsränta runt 1% och ofta en belåningsgrad runt 50% samt sällan någon amortering på det. I dessa fall går likviditetskalkylen ihop och kassaflödet är positivt.

Frågan jag som värderingsman ställer mig är hur lågt kan vi gå innan det slutar bli affärsmässigt, och vilka risker ser vi på marknaden?

Om vi tittar på riskerna är bostadsfastigheterna även fortsättningsvis den tryggaste affären. Här bedöms riskerna för vakanser och hyresbortfall vara mycket låg i alla större städer och tillväxtorter. Ofta kan det finnas utvecklingspotential både på utvecklingen av hyresintäkterna eller potential för ombildning till bostadsrättsförening.

För kontors- och handelsfastigheterna är riskerna högre. Det finns frågor om hur vårt beteendemönster har förändrats under pandemin och hur mycket hemmaarbetet slagit igenom? De flesta verkar eniga om att kontoret även i fortsättningen kommer vara första valet som arbetsplats. Men hemmakontoret är här för att stanna och antagligen kommer företagens behov av kontorsyta per anställd minska. Så har trenden sett ut de senaste 15 åren. Här ser vi att utvecklingen av hyresnivåer stannat av och marknaden verkar avvaktande för tillfället.

Vad gäller industrisegmentet råder fortfarande en positiv trend. Många av de verksamheter som nyttjar lättindustrier och logistikfastigheter har gått väldigt bra de senaste åren och troligen kommer hyresnivåerna för industrilokaler att fortsätta att stiga försiktigt. Inom segmentet var avkastningskravet dryga 8 % för 10 år, sen dess har det stadigt dalat ner till dagens nivåer runt 5-6%.

Sammanfattningsvis bedömer jag att direktavkastningskraven för bostäder och kontorsfastigheter kommer ligga kvar på nuvarande låga nivå så länge räntan är oförändrad. Medan utvecklingspotentialen inom industrisegmentet fortfarande gör att det finns anledning tänka sig sjunkande direktavkastningskrav en tid framöver.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Kontor

Intresset för ”gröna” kontor har ökat markant

I samarbete med Novier

Restriktionerna är numera historia och därmed har samhället tagit flertalet kliv för att återgå till det nya normala. Det innebär att en rad företag just nu ser över sina kontorsbehov.

FV-Expert: Hållbarhet

Vi måste minska våra fastigheters energiförbrukning – från och med igår

I samarbete med Nuuka Solutions

IPCC-rapporten som släpptes den 28 februari försvann bakom nyheten om den ryska invasionen av Ukraina. Den omfattande rapporten om klimatförändringar …

FV-Expert: Finansiering

Långsiktigt samarbete ger effekt och kontroll

I samarbete med Aros Kapital

Sjöson har haft en imponerande tillväxtresa och Aros har haft möjlighet att vara med under den här resan. Vi är lite nyfikna på hur de har uppfattat oss som samarbetspartner under de här åren.

FV-Expert: Kontor

Den nya tidens mötesplats

I samarbete med Skanska Sverige

För bara några år sedan var kvadratmeter och antal skrivbord det man fokuserade på. I dag är det de mjuka värdena och innehållet mellan väggar och tak som blivit de prioriterade frågorna, enligt Mats Dynevik, marknadschef på Skanska Fastigheter Göteborg.

FV-Expert: Transaktioner

”Klienten ska få en trygghet i framtida kassaflöden”

I samarbete med Svalner

Fastighetstransaktioner på den svenska marknaden genomsyras av komplexa processer med många olika arbetsströmmar som inte sällan är präglad av korta deadlines. Inom Transaction Services på Svalner stöttar man sina fastighetsklienter att analysera den finansiella informationen och säkerställa att samtliga finansiella parametrar beaktas i transaktionen.

FV-Expert: Kontor

The office is dead, long live the office!

I samarbete med Colliers

Efter snart två år av hemarbete och digitala arbetssätt har mycket i våra arbetsmönster förändrats. Tydligt är att behovet av kontor kvarstår och efterfrågan på kontorslokaler är stark. Men det är inte gårdagens kontor som efterfrågas, utan någonting annat, något bättre.

FV-Expert: Fastighetsfinansiering

”Vi hjälper fastighetsbolag som vill expandera”

I samarbete med Aros Kapital

I min roll som kundansvarig på Aros Kapital arbetar jag framför allt med fastighetsfinansiering, både byggprojekt och andra fastighetsfinansieringar. Det …

FV-Expert: Närlogistik

Hållbar lösning på dina hyresgästers logistikbehov

I samarbete med iBoxen

Att ha en hållbar och säker logistiklösning i anslutning till sin fastighet blir allt viktigare. Med en leveransbox från iBoxen får hyresgästerna tillgång till marknadens enda lösning som är öppen för alla transportörer.

FV-Expert: Skatt & Fastigheter

Missa inte den extra skattereduktionen på inventarier

I samarbete med Svalner

Riksdagen antog den 13 oktober en ny lag om skattereduktion för investeringar i inventarier under år 2021, i syfte att …

FV-Expert: Byggprojektledning

Projektledning i tidiga skeden

I samarbete med Forsen

Hur långt ska jag gå? Det är något av en nyckelfråga vid tidiga skeden – att å ena sidan säkerställa att det inte dyker upp obehagliga överraskningar i sena skeden, men å andra sidan inte lägga för stora resurser på ett projekt som i värsta fall kanske inte ens blir av.

FV-Expert: Bostäder

Framtidens boende är klimatneutralt

I samarbete med Skanska

Allt fler svenskar vill bo i en hållbar bostad enligt en ny rapport från Skanska. Men för att möta efterfrågan behövs ekonomiska incitament från politiken.

FV-Expert: Juridik

Heta samhällsfastigheter – attraktivt men snårigt?

I samarbete med Lindahl

Trygga offentliga hyresgäster med god betalningsförmåga lockar investeringar från privata fastighetsägare. Även för det offentliga finns det fördelar. Hyresgästen slipper den initiala investeringskostnaden, ökar flexibiliteten och ges möjlighet att hitta samarbetsfördelar med det privata.

FV-Expert: Bostad

Hyresrätter konkurrerar ut bostadsrätter

I samarbete med Angermann

Pandemin resulterade inte i en inbromsning av marknaden som många befarade, utan snarare en katalysator för ökande prisnivåer på den svenska fastighetsmarknaden i jakten på attraktiva investeringar.

FV-Expert: Kontor

Kontorskoncept post Corona

I samarbete med Colliers

Ch-ch-ch-ch-changes – Turn and face the strange, sjöng David Bowie för redan 50 år sedan. Sedan har mycket hänt och …

Tillbaka till förstasidan