Johan Gadd (partner, AG Advokat)

FV-Expert: Affärsjuridik

Förvärv genom forward funding – några reflektioner

I samarbete med AG Advokat

Efter några härliga sommarveckor på Gotland slås jag vid återkomsten av alla byggen som pågår i vår vackra huvudstad. Projekten är komplexa på många sätt. Säkerligen är några av dem föremål för det som brukar kallas forward funding. Alla kanske inte känner till denna form av förvärv/finansiering så därför tänkte jag kort beskriva vad som kännetecknar forward funding samt ge några reflektioner över vad man bör tänka på i samband med denna typ av transaktioner.

Nybyggnationsprojekt kan förvärvas/finansieras på olika sätt. Förvärv kan ske med åtagande från säljaren att bebygga och på tillträdesdagen överlämna en färdigställd fastighet inklusive byggnad. Förvärv kan också ske genom att köparen tillträder nybyggnationsprojektet i ett mycket tidigt skede innan byggnaden har uppförts samtidigt som säljaren åtar sig att tillse att byggnaden färdigställs inom viss tid. Det senare brukar kallas forward funding och transaktionsformen kan rekommenderas – förutsatt att det finns förutsättningar för parterna att samarbeta under den relativt långa projekttid som det rör sig om samt att de särskilda risker som är kopplade till förvärvsformen är noga hanterade i parternas avtal och i köparens due diligence.

Förvärv av ett nybyggnationsprojekt som ska tillträdas av köparen först när byggnaden är färdigställd innebär att säljaren måste finansiera markförvärv och entreprenad. Köpeskillingen erläggs av köparen på tillträdesdagen. För en köpare finns det flera fördelar att förvärva nybyggnadsprojekt på detta sätt. Köparen behöver till exempel inte hantera risken för säljarens eller entreprenörens obestånd. Överlåtelseavtalet är enklare och köparen behöver inte heller i någon större omfattning sätta sig in i alla de löpande entreprenadfrågor som kan aktualiseras vid en byggnation som beställare. När det gäller entreprenadavtalet så bör fokus för due diligence vara entreprenadgarantier, närmast genom kontroll av ett antal noga specificerade tillträdesvillkor.

Vid förvärv av ett nybyggnadsprojekt genom forward funding tillträder köparen fastigheten i ett tidigt projektskede och säljaren förbinder sig att färdigställa byggnaden på fastigheten senast vid en viss överenskommen tidpunkt. Köparen, i stället för säljaren, finansierar byggnationen och köpeskillingen erläggs i delar allteftersom byggnaden färdigställs eller när den är färdigställd. Om kostnaderna för entreprenaden skulle komma att överstiga överenskommen budget slår det normalt på säljarens vinst och köpeskillingen reduceras i motsvarande mån.

Köparen tar dock risken för säljarens och entreprenörens obestånd samt de generella entreprenadrisker som finns vid pågående entreprenader. Köparen måste ha viss löpande kontroll av entreprenaden för att t.ex. säkerställa betalningar enligt lyftplan och att säljaren fullföljer sina åtaganden.

Avtalet vid forward funding blir därför mer omfattande än när det är fråga om överlåtelse av en fastighet som har en färdigställd byggnad på tillträdesdagen. För att minska de tillkommande riskerna bör köparen göra en mer detaljerad due diligence när det gäller de olika delarna i projektet. Det gäller framförallt en genomgång av detaljplan, bygglov, entreprenad- och konsultavtal, entreprenadförsäkringslösning samt markförvärvsavtal.

Johan Gadd (partner, AG Advokat)

Fler FV-Expert

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

FV-Expert: Projektledning

Transparens A och O vid stora samordningsprojekt

I samarbete med Forsen

En grundläggande förutsättning för att ett stadsutvecklingsprojekt ska fungera är att samtliga inblandade parter förstår vikten av att samarbeta kring …

FV-Expert: Affärsjuridik

Missa inte semesterparagrafen

I samarbete med AG Advokat

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast …

FV-Expert: Logistik

Framtidssäkra logistiken

I samarbete med Colliers International

I samband med att vi tog fram en unik sammanställning om den svenska logistikmarknaden, under parollen ”Logistics is the new black”, kunde vi konstatera att intresset aldrig varit större för segmentet, såväl från växande hyresgäster såsom avkastningstörstande investerare.

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

FV-Expert: Projektekonomi

Ta greppet om projektekonomin

I samarbete med Forsen

Som senior controller ansvarar jag för den ekonomiska styrningen och uppföljningen i några av Forsens största projekt. Det innefattar allt …

FV-Expert: Kontorsmarknaden

Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?

I samarbete med Colliers International

Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.

FV-Expert: Stadsutveckling

Låt oss planera våra gaturum med sikte på framtiden

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Vi bygger stad i en rasande takt. Ambitionen är hög. Planhandläggare och byggaktörer utvecklar allt större områden och vi arkitekter …

FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

FV-Expert: Investeringstrend

Logistik – minst 10 köpare på varje säljare

I samarbete med Pangea Property Partners

Marknaden för logistikfastigheter är under snabb förändring. Globaliseringen leder till att varorna produceras på nya platser runt om i världen, …

FV-Expert: Affärsjuridik

Vem ska betala för svävande entreprenadkontrakt?

I samarbete med AG Advokat

Den högkonjunktur som nu ser ut att gå mot sitt slut har resulterat i att byggherrar och andra fastighetsägande bolag …

Tillbaka till förstasidan