Flera nyanser för rätt värde

Yielden ska i grunden spegla risk. Ett ovanligt högt driftnetto kan indikera för höga hyror eller för låga kostnader och därmed en högre risk. Det är därför fullt rimligt att två fysiskt identiska grannfastigheter värderas till olika yielder om hyresnivåerna skiljer sig åt.

Utmaningen uppstår när dagens normhyressystem förstärker skillnader som inte alltid motsvarar faktisk risk. Mindre lägenheter har betydligt högre hyra per kvadratmeter än större, trots samma normhyra.

Två nyproducerade fastigheter med samma standard, byggare och normhyra kan därför få helt olika snitthyror per kvadratmeter beroende på lägenhetsmix. Ett bestånd med enbart ettor (32 m² i snitt) kan vid en normhyra om 2 500 kr/m² uppnå cirka 3 280 kr/m² i genomsnittlig hyra. Samma normhyra, men med enbart tvåor (58 m² i snitt), ger cirka 2 690 kr/m².

Drift- och underhållskostnaderna är visserligen högre per kvadratmeter för små lägenheter, men skillnaden är begränsad. Resultatet blir ett betydligt högre driftnetto per kvadratmeter för fastigheter med små lägenheter.

Med antagna driftkostnader om 535 kr/m² för små lägenheter och 460 kr/m² för större, samt en yield om 4,0 %, uppgår värdet till cirka 68 600 kr/m² respektive 55 800 kr/m². Skillnaden är markant trots likvärdig byggnad och läge.

Under de senaste åren har normhyresnivåer, särskilt i Stockholm, börjat variera kraftigt. Det finns exempel på näst intill identiska grannfastigheter där normhyran skiljer närmare 700 kr/m².

I kombination med ett ökat utbud har detta lett till vakanser i vissa lägen. Fastigheter med lägre normhyra innebär lägre risk och bör rimligen värderas till lägre yield. Samtidigt skapar detta ytterligare förvirring när samma normhyra kombineras med olika lägenhetsstorlekar.

Att små lägenheter per definition skulle innebära högre risk är långt ifrån självklart. Risk avgörs i första hand av efterfrågan. I vissa lägen kan större lägenheter vara mindre efterfrågade och därmed mer riskfyllda än mindre.

Trots detta värderas fastigheter med små lägenheter ofta till högre yielder. En viktig förklaring är marknadens starka fokus på värde per kvadratmeter. När transaktioner i ett område genomförs till exempelvis 55 000–60 000 kr/m² tenderar detta att bli normerande. I sådana lägen kan en fastighet med större lägenheter värderas till 4,0 % yield utan problem, medan en fastighet med små lägenheter tvingas upp till 4,5–4,6 % för att inte överskrida accepterade kvadratmeterpriser.

Högre byggkostnader
Att hyran per kvadratmeter är högre för små lägenheter är i grunden logiskt. Hyran betalar funktion i första hand och area i andra. Hyran för en tvårumslägenhet är cirka 1 000 kronor per månad högre än för en lika stor enrumslägenhet vid en normhyra om 2 500 kr/m². Hyran per kvadratmeter är ca 400 kr/m² högre för ettan än för tvåan. Dessutom är byggkostnaden per kvadratmeter högre för små lägenheter, eftersom kök och badrum utgör en större andel av ytan.

Mot den bakgrunden finns det egentligen få skäl till stora yieldskillnader mellan fastigheter med små respektive stora lägenheter åtminstone i områden där efterfrågan är likvärdig.

Beroende av marknadsläget
Yieldskillnader kopplade till lägenhetsstorlek rör sig i takt med marknadsläget. I starka marknader tenderar riskpremier att pressas samman, medan de förstoras i osäkra tider.

Under 2021, med extremt låga räntor, spelade värde per kvadratmeter en mindre roll. Efter räntechocken 2022 stannade marknaden av. Först under det senaste året har transaktionerna åter tagit fart.

Under 2025 genomfördes endast ett fåtal affärer av nyproducerade bostadsfastigheter med en yield under 4,0 %. Novier bedömer dock att fler sådana transaktioner kan komma under 2026. Samtidigt är det tydligt att marknaden i dag tillämpar högre direktavkastningskrav på fastigheter med en stor andel små lägenheter ofta mer av prismässiga än riskrelaterade skäl.