Logistiken tar plats i finrummet

När vi summerar 2019 ser vi att direktavkastningen nått rekordlåga nivåer och i de främsta logistiklägena ligger den nere på 4,5%. Trots sjunkande avkastningskrav så har vi sett en fördubbling av transaktionsvolymen 2019 jämfört med föregående år, mycket tack vare större portföljaffärer men även för logistikfastigheter generellt som tagit plats som ett etablerat investeringsslag. Dessutom var byggvolymen i Sverige förra året den näst högsta någonsin. Många kommuner arbetar aktivt med att ta fram mark för fler logistiketableringar och trenden att uppföra nya logistikbyggnader på spekulation blir allt vanligare.

Det fortsatta stora intresset beror dels på att den växande befolkningen medför ökade transportvolymer men även på att e-handeln ökar och genom det ändras logistikflödena. Bland annat har efterfrågan efter stora moderna lager för e-handel inom livsmedelsbranschen tydligt ökat.

En annan trend är att internationella investerare varit särskilt aktiva och visat stort intresse för portföljaffärer med prime-produkter såsom Prologis som förvärvade en portfölj med cirka 300 000 kvm under 2019.

Sverige anses alltjämt som en stabil fastighetsmarknad, den är transparant och enkel att göra affärer i. Just logistikfastigheter har prissatts lägre än på andra stora marknader i Europa varför investerarna helt enkelt fått bättre avkastning men även också en riskspridning i sin portfölj.

Avkastningskraven har fortfarande en liten bit kvar nedåt innan den når golvet och affärerna och prisutvecklingen kommer fortsatt drivas av internationella köpare. Trenden att uppföra logistikbyggnader på spekulation kommer hålla i sig och det kommer även att etableras större andel centrallager på marknaden. Vi spår även en fortsatt neutral hyresutveckling då tillgänglig billig mark i kombination med låga avkastningskrav leder till en prispress på hyrorna men även att konkurrensen om hyresgästerna ökar bland flertalet spekulationsbyggen.

Läs gärna mer i vår rykande färska Logistikrapport som finns att ladda ner på Colliers hemsida.