FV-Expert: Affärsjuridik

Får hyresgästen hyra ut del av lokalen utan tillstånd?

I samarbete med AG Advokat

Hyresgästens behov av en lokal kan självklart variera under hyrestiden och hyresgästen kan även av andra skäl som t.ex. ökad lönsamhet, attraheras av att helt eller delvis hyra ut lokalen i andra hand. Det torde för de flesta vara bekant att en traditionell uthyrning av hela lokalen i andra hand kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd samt att en olovlig andrahandsuthyrning kan leda till att hyresvärden får rätt att, efter rättelseanmaning, säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande och kräva skadestånd, t.ex. för förlorad hyra.

Vi upplever dock att det ofta förekommer osäkerhet om uthyrning av en del av lokalen i andra hand får ske utan tillstånd och det är en vanlig missuppfattning att lokalen alltid får hyras ut i andrahand om ett rum undantas.

Inledningsvis kan noteras att reglerna om uthyrning av del av en lägenhet är desamma för såväl bostäder som lokaler. Av hyreslagens regler följer i korthet att en hyresgäst, utan samtycke eller tillstånd, har rätt att inrymma någon i lägenheten om det inte kan medföra men för hyresvärden.

Lättnaden, bestående av att upplåtelsen får ske utan tillstånd, måste anses bero på att den ursprungliga hyresgästen, som hyresvärden har förtroende för och hyresvärden valt att hyra ut lokalen till, fortfarande har kontroll och uppsikt över lokalen och kan utöva vårdplikten över lokalen även om någon inryms i lokalen.

Det är viktigt att notera att skillnaden mellan att inrymma någon i lokalen och att hyra ut hela lokalen i andra hand främst inte handlar om ett visst procenttal av lokalens area eller att undanta ett rum från andrahandsuthyrningen. Gränsdragningen vid bedömningen om det är fråga om en uthyrning i andra hand som kräver tillstånd eller att inrymma någon i lokalen utan tillstånd, handlar istället främst om den ursprungliga hyresgästen fortfarande har kontroll över lokalen eller om upplåtelsen ger andrahandshyresgästen en självständig rätt att nyttja lokalen.

Hur omfattande den ursprungliga hyresgästens kontroll behöver vara kan inte besvaras enkelt, men påståenden om att uthyrning av en lokal i andra hand kan ske utan tillstånd om den ursprungliga hyresgästen endast behåller nycklarna till en liten städskrubb eller lagerdel av lokalen som hyresgästen inte nyttjar eller besöker, är felaktiga.

Vid bedömningen av om det är fråga om att inrymma någon i lokalen har det avgörande i flera rättsfall istället ansetts vara frågan om andrahandshyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och alltså inte om något rum undantagits från upplåtelsen. Förstahandshyresgästens enstaka besök i lokalen torde inte påverka bedömningen av om upplåtelsen skett för självständigt nyttjande eller inte.

Rickard Zamuhl och Niclas Liftsten båda verksamma vid AG Advokat

Fler FV-Expert

FV-Expert: Projekt

Lönsamt med BIM i kalkylarbetet

I samarbete med Forsen

Digitalisering, BIM och 3D-modeller är vardagsmat för många företag i byggbranschen. Men vi utnyttjar inte tekniken fullt ut. Med BIM redan kalkylen sparar du både tid och pengar. Och ger fastighetsägaren en detaljerad modell som kan användas vid förvaltningen i många år framöver.

FV-Expert: Uthyrning

“Rörelse på marknaden trots bistra tider”

I samarbete med Novier

Vi behöver inte räkna upp alla faktorer som just nu påverkar fastighetsmarknaden negativt men i Öresundsregionen skapar hamnutbyggnad och ny förbindelse med kontinenten optimism. Särskilt inom logistik och lagersegmentet ser tillväxten fortsatt positiv ut.

FV-Expert: Juridik

Alla talar om sex kolon tre

I samarbete med AG Advokat

Byggbranschen har drabbats av skenande kostnadsökningar på byggmaterial. Prischocken startade med pandemin och det har blivit värre genom kriget i Ukraina.

FV-Expert: Finansiering

Så främjar vi småföretagen och jobbtillväxten

I samarbete med Aros Kapital

En bra affärsidé blir lättare att förverkliga med ett ordentligt kapital. Likaså kan ett kapitaltillskott vara avgörande för att kunna vidareutveckla ett mindre företag.

FV-Expert: Karriär

Ditt nätverk kan bli avgörande

I samarbete med Croisette Real Estate Partner

I minst ett decennium har vi pratat kompetensbaserad rekrytering, man MÅSTE rekrytera kompetensbaserat! Eller måste man? Men kanske det mest …

FV-Expert: Search, rekrytering & interim

Fortsatt högt tryck

I samarbete med Boardtalk

Många experter verkar vara överens om att inflation, stigande räntor och det utdragna kriget i Ukraina kommer att driva ekonomin …

FV-Expert: Transaktion

Nytänd hunger för affärer

I samarbete med Novier

Många frågetecken som skapade osäkerhet i våras har börjat att rätas ut och hösten inleds med optimism, en större tydlighet och trygghet i att göra affärer. På Novier – 360 Real Estate Advisors väntar vi oss många transaktioner inom en snar framtid.

FV-Expert: Finansiering

Svenska uppstickaren vann efter jämförelse

I samarbete med Aros Kapital

För snabbväxande företag kan valet av samarbetspartner när det gäller finansiering vara skillnaden mellan succé och fiasko. När det norska trämodifieringsföretaget Kebony gjorde noggranna jämförelser slog det svenska kreditmarknadsbolaget Aros Kapital storbankerna på fingrarna inom flera områden.

FV-Expert: Projekt

Full kontroll hela vägen

I samarbete med Forsen

Byggbranschen är väldigt lokal, även för rikstäckande företag. När du handlar upp entreprenörer är det därför A och O att ha koll på hemmamarknaden – inte minst i oroliga tider. Och i Norra Sverige är det ett extremt tryck just nu.

FV-Expert: Hållbarhet

Så skapas morgondagens innovationer

I samarbete med Skanska

Innovationer för klimatet är ett brinnande aktuellt och viktigt ämne. Hur kan vi som samhällsaktörer öka innovationstakten för att lösa energibristen och samtidigt nå klimatmålen?

FV-Expert: Förvaltning

Extern förvaltning skapar långsiktiga värden

I samarbete med Novier

Nya regelverk, hållbarhetskrav, digitalisering, alltmer komplexa system och högt ställda krav från hyresgäster kräver i allt högre grad specialistkompetenser i förvaltningen. I en tid när rätt kompetens är en bristvara kan extern förvaltning vara den bästa lösningen.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Hög tid att höja lägstanivån rejält

I samarbete med Sehlhall

Efterfrågan på samhällsfastigheter överstiger utbudet, och konkurrensen om objekt har aldrig varit högre. Mycket talar således för att branschens konsolidering kommer att fortsätta, samt att avkastningskraven för omsorgsfastigheter fortsätter att vara låga.

FV-Expert: Juridik

Stämpelskatt vid förvärv genom fastighetsbildning?

I samarbete med AG Advokat

Lantmäteriet lämnade den 31 mars 2022 ett lagstiftningsförslag avseende generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildning.

FV-Expert: Kontor

Rise and shine – Göteborg 2.0

I samarbete med Colliers

Göteborg är en stad i snabb förändring. En klassisk industristad som accelererar in i framtiden.

Tillbaka till förstasidan