FV-Expert: Affärsjuridik

Får hyresgästen hyra ut del av lokalen utan tillstånd?

I samarbete med AG Advokat

Hyresgästens behov av en lokal kan självklart variera under hyrestiden och hyresgästen kan även av andra skäl som t.ex. ökad lönsamhet, attraheras av att helt eller delvis hyra ut lokalen i andra hand. Det torde för de flesta vara bekant att en traditionell uthyrning av hela lokalen i andra hand kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd samt att en olovlig andrahandsuthyrning kan leda till att hyresvärden får rätt att, efter rättelseanmaning, säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande och kräva skadestånd, t.ex. för förlorad hyra.

Vi upplever dock att det ofta förekommer osäkerhet om uthyrning av en del av lokalen i andra hand får ske utan tillstånd och det är en vanlig missuppfattning att lokalen alltid får hyras ut i andrahand om ett rum undantas.

Inledningsvis kan noteras att reglerna om uthyrning av del av en lägenhet är desamma för såväl bostäder som lokaler. Av hyreslagens regler följer i korthet att en hyresgäst, utan samtycke eller tillstånd, har rätt att inrymma någon i lägenheten om det inte kan medföra men för hyresvärden.

Lättnaden, bestående av att upplåtelsen får ske utan tillstånd, måste anses bero på att den ursprungliga hyresgästen, som hyresvärden har förtroende för och hyresvärden valt att hyra ut lokalen till, fortfarande har kontroll och uppsikt över lokalen och kan utöva vårdplikten över lokalen även om någon inryms i lokalen.

Det är viktigt att notera att skillnaden mellan att inrymma någon i lokalen och att hyra ut hela lokalen i andra hand främst inte handlar om ett visst procenttal av lokalens area eller att undanta ett rum från andrahandsuthyrningen. Gränsdragningen vid bedömningen om det är fråga om en uthyrning i andra hand som kräver tillstånd eller att inrymma någon i lokalen utan tillstånd, handlar istället främst om den ursprungliga hyresgästen fortfarande har kontroll över lokalen eller om upplåtelsen ger andrahandshyresgästen en självständig rätt att nyttja lokalen.

Hur omfattande den ursprungliga hyresgästens kontroll behöver vara kan inte besvaras enkelt, men påståenden om att uthyrning av en lokal i andra hand kan ske utan tillstånd om den ursprungliga hyresgästen endast behåller nycklarna till en liten städskrubb eller lagerdel av lokalen som hyresgästen inte nyttjar eller besöker, är felaktiga.

Vid bedömningen av om det är fråga om att inrymma någon i lokalen har det avgörande i flera rättsfall istället ansetts vara frågan om andrahandshyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och alltså inte om något rum undantagits från upplåtelsen. Förstahandshyresgästens enstaka besök i lokalen torde inte påverka bedömningen av om upplåtelsen skett för självständigt nyttjande eller inte.

Rickard Zamuhl och Niclas Liftsten båda verksamma vid AG Advokat

Fler FV-Expert

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

FV-Expert: Projektledning

Transparens A och O vid stora samordningsprojekt

I samarbete med Forsen

En grundläggande förutsättning för att ett stadsutvecklingsprojekt ska fungera är att samtliga inblandade parter förstår vikten av att samarbeta kring …

FV-Expert: Affärsjuridik

Missa inte semesterparagrafen

I samarbete med AG Advokat

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast …

FV-Expert: Logistik

Framtidssäkra logistiken

I samarbete med Colliers International

I samband med att vi tog fram en unik sammanställning om den svenska logistikmarknaden, under parollen ”Logistics is the new black”, kunde vi konstatera att intresset aldrig varit större för segmentet, såväl från växande hyresgäster såsom avkastningstörstande investerare.

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

FV-Expert: Projektekonomi

Ta greppet om projektekonomin

I samarbete med Forsen

Som senior controller ansvarar jag för den ekonomiska styrningen och uppföljningen i några av Forsens största projekt. Det innefattar allt …

FV-Expert: Kontorsmarknaden

Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?

I samarbete med Colliers International

Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.

FV-Expert: Stadsutveckling

Låt oss planera våra gaturum med sikte på framtiden

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Vi bygger stad i en rasande takt. Ambitionen är hög. Planhandläggare och byggaktörer utvecklar allt större områden och vi arkitekter …

FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

FV-Expert: Investeringstrend

Logistik – minst 10 köpare på varje säljare

I samarbete med Pangea Property Partners

Marknaden för logistikfastigheter är under snabb förändring. Globaliseringen leder till att varorna produceras på nya platser runt om i världen, …

FV-Expert: Affärsjuridik

Vem ska betala för svävande entreprenadkontrakt?

I samarbete med AG Advokat

Den högkonjunktur som nu ser ut att gå mot sitt slut har resulterat i att byggherrar och andra fastighetsägande bolag …

Tillbaka till förstasidan