FV-Expert: Affärsjuridik

Erbjud ersättningslokal på rätt sätt

I samarbete med AG Advokat

Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd vilket i korthet innebär rätt till ersättning från hyresvärden för den skada som uppstår till följd av att hyresförhållandet upphör. Om ett hus ska rivas eller byggas om, finns dock en möjlighet för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal utan att bli skadeståndsskyldig genom att erbjuda hyresgästen att flytta till en annan godtagbar lokal. Att anvisa en ersättningslokal kan verka enkelt, men lagtexten ger ingen ledning varken avseende kravet på godtagbarhet, hur anvisningen ska gå till eller när ett erbjudande ska lämnas.

För att ersättningslokalen ska vara godtagbar ska den uppfylla hyresgästens skäliga krav avseende läge, storlek och utformning. Det krävs inte att ersättningslokalen är exakt likadan som den befintliga lokalen, utan avgörande är om hyresgästen rimligen kan tänkas bedriva samma verksamhet i den nya lokalen. Även om det kan påstås att denna bedömning görs bäst av hyresgästen själv, bör även en person med god erfarenhet av uthyrning självständigt kunna avgöra vad som är en rimlig lokal. Hyran för ersättningslokalen ska vara marknadsmässig och kan därför avvika från hyran för den befintliga lokalen. Med hänsyn till att hyresgästen ska kunna fortsätta bedriva sin verksamhet i den nya lokalen, kan dock finnas en gräns för hur hög hyra som kan tas ut.

Ersättningslokalen ska vara tillgänglig för uthyrning i nära anslutning till hyrestidens utgång. Parterna kan dock överenskomma om när avflyttning från den befintliga lokalen ska ske och det torde därför vara möjligt att ersättningslokalen är tillgänglig vid såväl en något tidigare som en något senare tidpunkt än avflyttningsdatum enligt hyresavtalet. Om erbjudandet avser en lokal i den ombyggda fastigheten ska hyresgästen erbjudas en tillfällig lokal under ombyggnadstiden. Kraven på en sådan tillfällig lokal kan inte ställas lika högt som på den permanenta ersättningslokalen.

Hyresvärden har bevisbördan för att ett erbjudande har lämnats och en muntlig anvisning ska därför undvikas. Även om hyresgästen är negativt inställd till en lokal bör hyresvärden skriftligen precisera den erbjudna lokalen. Av erbjudandet ska åtminstone framgå uppgifter om lokalens adress, ungefärlig storlek och hyra samt vem hyresgästen kan vända sig till för att diskutera hyresvillkoren, men med fördel kan erbjudandet utformas som ett komplett avtal. Hyresvärden torde kunna kräva att hyresgästen svarar på erbjudandet inom skälig tid vilket inte borde vara längre än två månader utan vanligtvis kortare.

Ett erbjudande bör lämpligen lämnas i så nära anslutning till uppsägningen som möjligt. En anvisning som lämnas i ett senare skede bör dock kunna godtas om hyresvärden aktivt fört diskussioner med hyresgästen angående alternativa lokaler. För att erbjudandet ska vara meningsfullt torde krävas att hyresgästen givits tillräcklig tid att förbereda och genomföra flytten av verksamheten.

Kravet är att hyresvärden ska anvisa en lokal. För frågan om skadestånd är det därför avgörande om hyresvärden kan visa att ett erbjudande lämnats, dock inte att hyresavtal ingås.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

FV-Expert: Projektekonomi

Ta greppet om projektekonomin

I samarbete med Forsen

Som senior controller ansvarar jag för den ekonomiska styrningen och uppföljningen i några av Forsens största projekt. Det innefattar allt …

FV-Expert: Kontorsmarknaden

Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?

I samarbete med Colliers International

Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.

FV-Expert: Stadsutveckling

Låt oss planera våra gaturum med sikte på framtiden

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Vi bygger stad i en rasande takt. Ambitionen är hög. Planhandläggare och byggaktörer utvecklar allt större områden och vi arkitekter …

FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

FV-Expert: Investeringstrend

Logistik – minst 10 köpare på varje säljare

I samarbete med Pangea Property Partners

Marknaden för logistikfastigheter är under snabb förändring. Globaliseringen leder till att varorna produceras på nya platser runt om i världen, …

FV-Expert: Affärsjuridik

Vem ska betala för svävande entreprenadkontrakt?

I samarbete med AG Advokat

Den högkonjunktur som nu ser ut att gå mot sitt slut har resulterat i att byggherrar och andra fastighetsägande bolag …

FV-Expert: Bygg - Anläggning

Steget före

I samarbete med Forsen

Slarva inte i de tidiga skedena, var proaktiv och gör rätt från början. Detta borde förstås vara självklarheter, men det kan inte nog betonas. Att ligga steget före i projektplaneringen, belysa alternativen och alltid ha en plan B är centralt för ett lyckat anläggningsprojekt.

FV-Expert: Bygg

Tidiga skeden: tänk utanför väggarna!

I samarbete med Forsen

Våga tänka utanför boxen. Eller åtminstone utanför husets fyra väggar. Om vi redan i de tidiga skedena tittar på hur vårt byggprojekt påverkar omgivningen kan detaljplaneprocessen gå smidigare och snabbare, samtidigt som vi bidrar till en bra stadsbyggnad.

FV-Expert: Stadsutveckling

Skapa samhällsnytta med hjälp av tomma lokaler

I samarbete med ÅWL Arkitekter AB

Vakansgraden av kontor i de centrala delarna i Stockholm var rekordlåga 2,6 procent vid årsskiftet enligt en rapport från JLL. …

FV-Expert: HR

Gigitalisering

I samarbete med Real Competence

Gig-ekonomi är en direkt översättning av gig-economy och är en tydlig trend som, lite i det tysta, håller på att …

FV-Expert: Transaktion

Norrland – Inte bara för Norrlänningar

I samarbete med Pangea Property Partners

Det är dags att avliva några seglivade myter om fastighetsmarknaden i norra Sverige: Avkastningen är låg – fel. Över tid …

FV-Expert: Arkitektur

Bryt misstroendekulturen i planprocessen!

I samarbete med ÅWL Arkitekter

På den svenska marknaden finns en jättepotential, men mycket av den går sorgligt nog förlorad. Om vi för enkelhetens skull …

Tillbaka till förstasidan