Erbjud ersättningslokal på rätt sätt

Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd vilket i korthet innebär rätt till ersättning från hyresvärden för den skada som uppstår till följd av att hyresförhållandet upphör. Om ett hus ska rivas eller byggas om, finns dock en möjlighet för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal utan att bli skadeståndsskyldig genom att erbjuda hyresgästen att flytta till en annan godtagbar lokal. Att anvisa en ersättningslokal kan verka enkelt, men lagtexten ger ingen ledning varken avseende kravet på godtagbarhet, hur anvisningen ska gå till eller när ett erbjudande ska lämnas.

För att ersättningslokalen ska vara godtagbar ska den uppfylla hyresgästens skäliga krav avseende läge, storlek och utformning. Det krävs inte att ersättningslokalen är exakt likadan som den befintliga lokalen, utan avgörande är om hyresgästen rimligen kan tänkas bedriva samma verksamhet i den nya lokalen. Även om det kan påstås att denna bedömning görs bäst av hyresgästen själv, bör även en person med god erfarenhet av uthyrning självständigt kunna avgöra vad som är en rimlig lokal. Hyran för ersättningslokalen ska vara marknadsmässig och kan därför avvika från hyran för den befintliga lokalen. Med hänsyn till att hyresgästen ska kunna fortsätta bedriva sin verksamhet i den nya lokalen, kan dock finnas en gräns för hur hög hyra som kan tas ut.

Ersättningslokalen ska vara tillgänglig för uthyrning i nära anslutning till hyrestidens utgång. Parterna kan dock överenskomma om när avflyttning från den befintliga lokalen ska ske och det torde därför vara möjligt att ersättningslokalen är tillgänglig vid såväl en något tidigare som en något senare tidpunkt än avflyttningsdatum enligt hyresavtalet. Om erbjudandet avser en lokal i den ombyggda fastigheten ska hyresgästen erbjudas en tillfällig lokal under ombyggnadstiden. Kraven på en sådan tillfällig lokal kan inte ställas lika högt som på den permanenta ersättningslokalen.

Hyresvärden har bevisbördan för att ett erbjudande har lämnats och en muntlig anvisning ska därför undvikas. Även om hyresgästen är negativt inställd till en lokal bör hyresvärden skriftligen precisera den erbjudna lokalen. Av erbjudandet ska åtminstone framgå uppgifter om lokalens adress, ungefärlig storlek och hyra samt vem hyresgästen kan vända sig till för att diskutera hyresvillkoren, men med fördel kan erbjudandet utformas som ett komplett avtal. Hyresvärden torde kunna kräva att hyresgästen svarar på erbjudandet inom skälig tid vilket inte borde vara längre än två månader utan vanligtvis kortare.

Ett erbjudande bör lämpligen lämnas i så nära anslutning till uppsägningen som möjligt. En anvisning som lämnas i ett senare skede bör dock kunna godtas om hyresvärden aktivt fört diskussioner med hyresgästen angående alternativa lokaler. För att erbjudandet ska vara meningsfullt torde krävas att hyresgästen givits tillräcklig tid att förbereda och genomföra flytten av verksamheten.

Kravet är att hyresvärden ska anvisa en lokal. För frågan om skadestånd är det därför avgörande om hyresvärden kan visa att ett erbjudande lämnats, dock inte att hyresavtal ingås.