FV-Expert: Affärsjuridik

Erbjud ersättningslokal på rätt sätt

I samarbete med AG Advokat

Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd vilket i korthet innebär rätt till ersättning från hyresvärden för den skada som uppstår till följd av att hyresförhållandet upphör. Om ett hus ska rivas eller byggas om, finns dock en möjlighet för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal utan att bli skadeståndsskyldig genom att erbjuda hyresgästen att flytta till en annan godtagbar lokal. Att anvisa en ersättningslokal kan verka enkelt, men lagtexten ger ingen ledning varken avseende kravet på godtagbarhet, hur anvisningen ska gå till eller när ett erbjudande ska lämnas.

För att ersättningslokalen ska vara godtagbar ska den uppfylla hyresgästens skäliga krav avseende läge, storlek och utformning. Det krävs inte att ersättningslokalen är exakt likadan som den befintliga lokalen, utan avgörande är om hyresgästen rimligen kan tänkas bedriva samma verksamhet i den nya lokalen. Även om det kan påstås att denna bedömning görs bäst av hyresgästen själv, bör även en person med god erfarenhet av uthyrning självständigt kunna avgöra vad som är en rimlig lokal. Hyran för ersättningslokalen ska vara marknadsmässig och kan därför avvika från hyran för den befintliga lokalen. Med hänsyn till att hyresgästen ska kunna fortsätta bedriva sin verksamhet i den nya lokalen, kan dock finnas en gräns för hur hög hyra som kan tas ut.

Ersättningslokalen ska vara tillgänglig för uthyrning i nära anslutning till hyrestidens utgång. Parterna kan dock överenskomma om när avflyttning från den befintliga lokalen ska ske och det torde därför vara möjligt att ersättningslokalen är tillgänglig vid såväl en något tidigare som en något senare tidpunkt än avflyttningsdatum enligt hyresavtalet. Om erbjudandet avser en lokal i den ombyggda fastigheten ska hyresgästen erbjudas en tillfällig lokal under ombyggnadstiden. Kraven på en sådan tillfällig lokal kan inte ställas lika högt som på den permanenta ersättningslokalen.

Hyresvärden har bevisbördan för att ett erbjudande har lämnats och en muntlig anvisning ska därför undvikas. Även om hyresgästen är negativt inställd till en lokal bör hyresvärden skriftligen precisera den erbjudna lokalen. Av erbjudandet ska åtminstone framgå uppgifter om lokalens adress, ungefärlig storlek och hyra samt vem hyresgästen kan vända sig till för att diskutera hyresvillkoren, men med fördel kan erbjudandet utformas som ett komplett avtal. Hyresvärden torde kunna kräva att hyresgästen svarar på erbjudandet inom skälig tid vilket inte borde vara längre än två månader utan vanligtvis kortare.

Ett erbjudande bör lämpligen lämnas i så nära anslutning till uppsägningen som möjligt. En anvisning som lämnas i ett senare skede bör dock kunna godtas om hyresvärden aktivt fört diskussioner med hyresgästen angående alternativa lokaler. För att erbjudandet ska vara meningsfullt torde krävas att hyresgästen givits tillräcklig tid att förbereda och genomföra flytten av verksamheten.

Kravet är att hyresvärden ska anvisa en lokal. För frågan om skadestånd är det därför avgörande om hyresvärden kan visa att ett erbjudande lämnats, dock inte att hyresavtal ingås.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Byggprojektledning

Kulturhistoriska byggnader måste ges tid

I samarbete med Forsen

Våra kulturhistoriska hus måste få leva, användas och anpassas för modern verksamhet utan att vi förvanskar kulturarvet. Som projektledare är det min uppgift att ro projektet i hamn, få fastighetsägarens krav att samsas med hyresgästens visioner samtidigt som vi tar hänsyn till husets kulturhistoriska förutsättningar och myndighetskrav.

FV-Expert: Retail

Retailrevolutionen fortsätter

I samarbete med Cushman & Wakefield

Rätt lägen och format kommer sannolikt fortsättningsvis erbjuda god avkastning för retailers, fastighetsägare och investerare. Generellt är vår syn att …

FV-Expert: Boendetrender

Är svensken på väg att krypa ur sin mussla?

I samarbete med Archus Arkitekter AB

Hållbara livsstilsboenden, speciellt inriktade på olika målgruppers krav och önskemål. Så kan de starkaste boendetrenderna sammanfattas. Ökade byggpriser och förändrat …

FV-Expert: Handel och logistik

Framtida konsumtionsmönstret – ett konstant köptillstånd

I samarbete med Nordier Property Advisors

I framtiden kommer allt och alla, från individer till den fysiska shoppingmiljön vara uppkopplade mot internet dygnet runt. Vi som …

FV-Expert: Rekrytering

Så rekryterar du Greta Thunberg-generationen

I samarbete med Studentresurs

Är det egentligen någon skillnad på de unga som är födda på 2000-talet och tidigare generationer? Vad krävs av företagen …

FV-Expert: Bostadsmarknad

Nya skattefrågor på en förändrad bostadsmarknad

I samarbete med Svalner

Det har väl inte undgått någon att marknadsförutsättningarna avseende bostadsrätter har förändrats markant under det senaste året. Detta påverkar givetvis …

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

FV-Expert: Projektledning

Transparens A och O vid stora samordningsprojekt

I samarbete med Forsen

En grundläggande förutsättning för att ett stadsutvecklingsprojekt ska fungera är att samtliga inblandade parter förstår vikten av att samarbeta kring …

FV-Expert: Affärsjuridik

Missa inte semesterparagrafen

I samarbete med AG Advokat

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast …

FV-Expert: Logistik

Framtidssäkra logistiken

I samarbete med Colliers International

I samband med att vi tog fram en unik sammanställning om den svenska logistikmarknaden, under parollen ”Logistics is the new black”, kunde vi konstatera att intresset aldrig varit större för segmentet, såväl från växande hyresgäster såsom avkastningstörstande investerare.

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

Tillbaka till förstasidan