FV-Expert: Affärsjuridik

Erbjud ersättningslokal på rätt sätt

I samarbete med AG Advokat

Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd vilket i korthet innebär rätt till ersättning från hyresvärden för den skada som uppstår till följd av att hyresförhållandet upphör. Om ett hus ska rivas eller byggas om, finns dock en möjlighet för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal utan att bli skadeståndsskyldig genom att erbjuda hyresgästen att flytta till en annan godtagbar lokal. Att anvisa en ersättningslokal kan verka enkelt, men lagtexten ger ingen ledning varken avseende kravet på godtagbarhet, hur anvisningen ska gå till eller när ett erbjudande ska lämnas.

För att ersättningslokalen ska vara godtagbar ska den uppfylla hyresgästens skäliga krav avseende läge, storlek och utformning. Det krävs inte att ersättningslokalen är exakt likadan som den befintliga lokalen, utan avgörande är om hyresgästen rimligen kan tänkas bedriva samma verksamhet i den nya lokalen. Även om det kan påstås att denna bedömning görs bäst av hyresgästen själv, bör även en person med god erfarenhet av uthyrning självständigt kunna avgöra vad som är en rimlig lokal. Hyran för ersättningslokalen ska vara marknadsmässig och kan därför avvika från hyran för den befintliga lokalen. Med hänsyn till att hyresgästen ska kunna fortsätta bedriva sin verksamhet i den nya lokalen, kan dock finnas en gräns för hur hög hyra som kan tas ut.

Ersättningslokalen ska vara tillgänglig för uthyrning i nära anslutning till hyrestidens utgång. Parterna kan dock överenskomma om när avflyttning från den befintliga lokalen ska ske och det torde därför vara möjligt att ersättningslokalen är tillgänglig vid såväl en något tidigare som en något senare tidpunkt än avflyttningsdatum enligt hyresavtalet. Om erbjudandet avser en lokal i den ombyggda fastigheten ska hyresgästen erbjudas en tillfällig lokal under ombyggnadstiden. Kraven på en sådan tillfällig lokal kan inte ställas lika högt som på den permanenta ersättningslokalen.

Hyresvärden har bevisbördan för att ett erbjudande har lämnats och en muntlig anvisning ska därför undvikas. Även om hyresgästen är negativt inställd till en lokal bör hyresvärden skriftligen precisera den erbjudna lokalen. Av erbjudandet ska åtminstone framgå uppgifter om lokalens adress, ungefärlig storlek och hyra samt vem hyresgästen kan vända sig till för att diskutera hyresvillkoren, men med fördel kan erbjudandet utformas som ett komplett avtal. Hyresvärden torde kunna kräva att hyresgästen svarar på erbjudandet inom skälig tid vilket inte borde vara längre än två månader utan vanligtvis kortare.

Ett erbjudande bör lämpligen lämnas i så nära anslutning till uppsägningen som möjligt. En anvisning som lämnas i ett senare skede bör dock kunna godtas om hyresvärden aktivt fört diskussioner med hyresgästen angående alternativa lokaler. För att erbjudandet ska vara meningsfullt torde krävas att hyresgästen givits tillräcklig tid att förbereda och genomföra flytten av verksamheten.

Kravet är att hyresvärden ska anvisa en lokal. För frågan om skadestånd är det därför avgörande om hyresvärden kan visa att ett erbjudande lämnats, dock inte att hyresavtal ingås.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Hållbarhet

Bygg mer klimatsmart

I samarbete med Skanska

Det är inte många som vet att 20 procent av Sveriges klimatpåverkan kommer från bygg- och anläggningssektorn. Vår sektor har …

FV-Expert: Affärsjuridik

Corona och force force majeure vid hyra

I samarbete med AG Advokat

För aktörer inom fastighets- och byggbranschen uppstår frågor om hur Corona (sjukdomen Covid-19) påverkar projekt och partsrelationer. Vi har att …

FV-Expert: Byggprojektledning

Bygga på industrimark – så hanterar du riskerna

I samarbete med Forsen

Vad finns dolt under marken? Oftast ingenting. Om vi inte bygger på gammal industrimark. Då kan det finnas föroreningar som …

FV-Expert: Retail

Butiksdöd skapar möjligheter

I samarbete med Nordier Property Advisors

Att det går knackigt för retail har knappast undgått någon. Butiker stänger och antalet vakanta butiker ökar. Tråkigt, men detta …

FV-Expert: Logistik

Logistiken tar plats i finrummet

I samarbete med Colliers International

När vi summerar 2019 ser vi att direktavkastningen nått rekordlåga nivåer och i de främsta logistiklägena ligger den nere på …

FV-Expert: Stadsutveckling

Morgondagens infrastruktur – avgörande för hela Sverige

I samarbete med Archus AB

Titta i backspegeln, så ser du trenderna. Med den nyvunna insikten om att vi behöver ett mer hållbart samhälle, toppat …

FV-Expert: Hotell

Jämnare hyresintäkter med fler turister

I samarbete med Annordia

På den svenska hotellmarknaden är det vanligt med omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att fastighetsägarens hyresintäkter varierar över tid. I sin …

FV-Expert: Stadsutveckling

Samverkan för utveckling av större projekt en tydlig trend

I samarbete med Archus Development

Tidigare har många kommuner drivit fastighetsaffärerna och därmed också dikterat villkoren. Idag ägs många fastigheter i ett kvarter av flera …

FV-Expert: Affärsjuridik

Medvetet risktagande eller ren okunskap?

I samarbete med AG Advokat

Byggbranschens standardavtal föreskriver att entreprenören ska ha en allriskförsäkring för skador på entreprenaden. Entreprenören ska också ha ansvarsförsäkring för entreprenadverksamhet. …

FV-Expert: Stadsutveckling

Smart stadsutvecklingsprocess löser problematiken

I samarbete med Archus Development

Smart stadsutveckling har blivit ett sätt för kommuner att lösa problematiken med utslitna skolor, kommunhus och badhus. I stället för dyra ny- och ombyggnationer externfinansieras de nya byggnaderna samtidigt som marken utvecklas till bostäder.

FV-Expert: Byggprojektledning

Kulturhistoriska byggnader måste ges tid

I samarbete med Forsen

Våra kulturhistoriska hus måste få leva, användas och anpassas för modern verksamhet utan att vi förvanskar kulturarvet. Som projektledare är det min uppgift att ro projektet i hamn, få fastighetsägarens krav att samsas med hyresgästens visioner samtidigt som vi tar hänsyn till husets kulturhistoriska förutsättningar och myndighetskrav.

FV-Expert: Retail

Retailrevolutionen fortsätter

I samarbete med Cushman & Wakefield

Rätt lägen och format kommer sannolikt fortsättningsvis erbjuda god avkastning för retailers, fastighetsägare och investerare. Generellt är vår syn att …

FV-Expert: Boendetrender

Är svensken på väg att krypa ur sin mussla?

I samarbete med Archus Arkitekter AB

Hållbara livsstilsboenden, speciellt inriktade på olika målgruppers krav och önskemål. Så kan de starkaste boendetrenderna sammanfattas. Ökade byggpriser och förändrat …

FV-Expert: Handel och logistik

Framtida konsumtionsmönstret – ett konstant köptillstånd

I samarbete med Nordier Property Advisors

I framtiden kommer allt och alla, från individer till den fysiska shoppingmiljön vara uppkopplade mot internet dygnet runt. Vi som …

Tillbaka till förstasidan