FV-Expert: Affärsjuridik

Erbjud ersättningslokal på rätt sätt

I samarbete med AG Advokat

Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd vilket i korthet innebär rätt till ersättning från hyresvärden för den skada som uppstår till följd av att hyresförhållandet upphör. Om ett hus ska rivas eller byggas om, finns dock en möjlighet för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal utan att bli skadeståndsskyldig genom att erbjuda hyresgästen att flytta till en annan godtagbar lokal. Att anvisa en ersättningslokal kan verka enkelt, men lagtexten ger ingen ledning varken avseende kravet på godtagbarhet, hur anvisningen ska gå till eller när ett erbjudande ska lämnas.

För att ersättningslokalen ska vara godtagbar ska den uppfylla hyresgästens skäliga krav avseende läge, storlek och utformning. Det krävs inte att ersättningslokalen är exakt likadan som den befintliga lokalen, utan avgörande är om hyresgästen rimligen kan tänkas bedriva samma verksamhet i den nya lokalen. Även om det kan påstås att denna bedömning görs bäst av hyresgästen själv, bör även en person med god erfarenhet av uthyrning självständigt kunna avgöra vad som är en rimlig lokal. Hyran för ersättningslokalen ska vara marknadsmässig och kan därför avvika från hyran för den befintliga lokalen. Med hänsyn till att hyresgästen ska kunna fortsätta bedriva sin verksamhet i den nya lokalen, kan dock finnas en gräns för hur hög hyra som kan tas ut.

Ersättningslokalen ska vara tillgänglig för uthyrning i nära anslutning till hyrestidens utgång. Parterna kan dock överenskomma om när avflyttning från den befintliga lokalen ska ske och det torde därför vara möjligt att ersättningslokalen är tillgänglig vid såväl en något tidigare som en något senare tidpunkt än avflyttningsdatum enligt hyresavtalet. Om erbjudandet avser en lokal i den ombyggda fastigheten ska hyresgästen erbjudas en tillfällig lokal under ombyggnadstiden. Kraven på en sådan tillfällig lokal kan inte ställas lika högt som på den permanenta ersättningslokalen.

Hyresvärden har bevisbördan för att ett erbjudande har lämnats och en muntlig anvisning ska därför undvikas. Även om hyresgästen är negativt inställd till en lokal bör hyresvärden skriftligen precisera den erbjudna lokalen. Av erbjudandet ska åtminstone framgå uppgifter om lokalens adress, ungefärlig storlek och hyra samt vem hyresgästen kan vända sig till för att diskutera hyresvillkoren, men med fördel kan erbjudandet utformas som ett komplett avtal. Hyresvärden torde kunna kräva att hyresgästen svarar på erbjudandet inom skälig tid vilket inte borde vara längre än två månader utan vanligtvis kortare.

Ett erbjudande bör lämpligen lämnas i så nära anslutning till uppsägningen som möjligt. En anvisning som lämnas i ett senare skede bör dock kunna godtas om hyresvärden aktivt fört diskussioner med hyresgästen angående alternativa lokaler. För att erbjudandet ska vara meningsfullt torde krävas att hyresgästen givits tillräcklig tid att förbereda och genomföra flytten av verksamheten.

Kravet är att hyresvärden ska anvisa en lokal. För frågan om skadestånd är det därför avgörande om hyresvärden kan visa att ett erbjudande lämnats, dock inte att hyresavtal ingås.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Skatt

Covid-19:s effekt på fastighetsskatten i framtiden

I samarbete med Svalner

Våren 2020 har medfört stora utmaningar för de flesta branscher. Fastighetsbranschen har mött den tuffaste utmaningen sedan finanskrisen. Allra hårdast …

FV-Expert: Bostäder

Framtiden kräver flexibilitet idag

I samarbete med Skanska Sverige

Den pågående pandemin har fullkomligt skakat om och förändrat vårt samhälle och vårt sätt att leva. Bostadens funktion har utökats …

FV-Expert: Inredningsarkitektur

Restauranger tar revansch med framsynt inredning

I samarbete med Archus AB

Trots att vi är mitt i en pandemi har vi märkt att många restauranger tar in experthjälp med inredningsdesignen. Anledningen …

FV-Expert: Juridik

Transaktionsjuridik – utanför boxen

I samarbete med AG Advokat

Den pågående pandemin har på ett snabbt och dramatiskt sätt förändrat förutsättningarna för fastighetsbranschen. Osäkerheten som följer i pandemins spår …

FV-Expert: Juridik

Hyresgäster på fallrepet

I samarbete med Brick Advokat

Det ökade antalet konkurser och företagsrekonstruktioner i sviterna av Corona innebär ekonomiska risker för fastighetsägare. Nedan ger vi råd om …

FV-Expert: Transaktioner

Irrationell inbromsning

I samarbete med Pangea Property Partners

Vi har sett det tidigare. Efter IT-krisen sjönk transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden 30 procent och efter finanskrisen var raset …

FV-Expert: Landskapsarkitektur

Utflyktsboom i pandemins spår

I samarbete med Archus AB

I takt med att staden förtätas ställs högre krav på parker och gatumiljöer för att svara upp mot att allt fler människor ska samsas på en mindre yta. Vi vill träffas ute och umgås, både i och runt om staden. Det är några av trenderna som Archus spår kommer att påverka morgondagens landskapsarkitektur mycket.

FV-Expert: Hållbarhet

Bygg mer klimatsmart

I samarbete med Skanska

Det är inte många som vet att 20 procent av Sveriges klimatpåverkan kommer från bygg- och anläggningssektorn. Vår sektor har …

FV-Expert: Affärsjuridik

Corona och force majeure vid hyra

I samarbete med AG Advokat

För aktörer inom fastighets- och byggbranschen uppstår frågor om hur Corona (sjukdomen Covid-19) påverkar projekt och partsrelationer. Vi har att …

FV-Expert: Byggprojektledning

Bygga på industrimark – så hanterar du riskerna

I samarbete med Forsen

Vad finns dolt under marken? Oftast ingenting. Om vi inte bygger på gammal industrimark. Då kan det finnas föroreningar som …

FV-Expert: Retail

Butiksdöd skapar möjligheter

I samarbete med Nordier Property Advisors

Att det går knackigt för retail har knappast undgått någon. Butiker stänger och antalet vakanta butiker ökar. Tråkigt, men detta …

FV-Expert: Logistik

Logistiken tar plats i finrummet

I samarbete med Colliers International

När vi summerar 2019 ser vi att direktavkastningen nått rekordlåga nivåer och i de främsta logistiklägena ligger den nere på …

FV-Expert: Stadsutveckling

Morgondagens infrastruktur – avgörande för hela Sverige

I samarbete med Archus AB

Titta i backspegeln, så ser du trenderna. Med den nyvunna insikten om att vi behöver ett mer hållbart samhälle, toppat …

FV-Expert: Hotell

Jämnare hyresintäkter med fler turister

I samarbete med Annordia

På den svenska hotellmarknaden är det vanligt med omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att fastighetsägarens hyresintäkter varierar över tid. I sin …

Tillbaka till förstasidan