Johan Lindberg, partner, AG Advokat

FV-Expert: Affärsjuridik

Dom ökar flexibilitet vid villkorade affärer

I samarbete med AG Advokat

En särskild fråga vid fastighetsöverlåtelser i tidiga skeden är hanteringen av tidsaspekten mellan avtal och slutligt genomförande – med beaktande av tvingande bestämmelser i jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL).

Det kan handla om s.k. svävarvillkor – enligt huvudregeln i JB med en tillåten maxtid om 2 år – för tillträde/betalning, ofta i kombination med avtalade fastighetsbildningsåtgärder och/eller villkor om ny detaljplan med ändrad användning (t.ex. från industri/kontor till bostäder). Det noteras här att fastighetsbildningsåtgärder är ett undantagsfall där maxtiden inte gäller, till skillnad från frågan om detaljplan.

Typfallet är en fastighetsutvecklare som träffar avtal om att förvärva potentiellt utvecklingsbar mark innan det finns detaljplan för den planerade bebyggelsen, i förväntan om att kunna driva fram ny plan med nya byggrätter. Inte sällan sker sådana förvärv dessutom som arealförvärv, köp av del av fastighet, där ansökan om fastighetsbildning måste ges in till lantmäteriet inom sex månader från avtalet.

Vid köp av fastigheter som förutsätter fastighetsreglering/avstyckning krävs bl.a. att detaljplanen tillåter den tänkta fastighetsbildningen och markanvändningen. Om den avtalade fastighetsbildningen inte är förenlig med gällande plan blir alltså genomförandet av affären beroende av att planändring sker.

För att initiera dessa processer så tidigt som möjligt förekommer det att parterna ger in ansökan om förrättning till lantmäteriet, vilken baseras på avsedd användning enligt ny detaljplan, ibland med uttrycklig begäran om att låta handläggningen vila till dess den nya planen antagits och vunnit laga kraft. Vilandeförklaring får ske om det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att fråga som är föremål för prövning i annan ordning först avgörs.
I vissa fall har lantmäteriet avvisat/avslagit ansökan med hänvisning till gällande plan, med risk/konsekvens att även själva köpet blir ogiltigt. Oklarhet har rått om hur tidigt förrättningsansökan kan ges in med avsedd verkan.

I en dom nyligen från Mark- och miljööverdomstolen (MÖD)(1) har domstolen dock beslutat att det är tillräckligt att kommunen har meddelat positivt planbesked för att en förrättning ska kunna vilandeförklaras i avvaktan på kommunens beslut om detaljplan.

MÖD:s dom är tills vidare klargörande och öppnar för något flexiblare lösningar avseende överlåtelser i tidiga skeden – villkorade av fastighetsbildning och ny detaljplan – fastighetsaffärer där regleringen enligt JB och FBL annars kan sätta käppar i hjulet för parterna. En förutsättning är dock att en planprocess verkligen har initierats samt att parterna vid avtalsskrivningen har tagit hänsyn till tillämplig lagstiftning.

Johan Lindberg, partner, AG Advokat

1. Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolens dom 2016-11-02 i mål nr F 1053-16

Fler FV-Expert

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

FV-Expert: Projektledning

Transparens A och O vid stora samordningsprojekt

I samarbete med Forsen

En grundläggande förutsättning för att ett stadsutvecklingsprojekt ska fungera är att samtliga inblandade parter förstår vikten av att samarbeta kring …

FV-Expert: Affärsjuridik

Missa inte semesterparagrafen

I samarbete med AG Advokat

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast …

FV-Expert: Logistik

Framtidssäkra logistiken

I samarbete med Colliers International

I samband med att vi tog fram en unik sammanställning om den svenska logistikmarknaden, under parollen ”Logistics is the new black”, kunde vi konstatera att intresset aldrig varit större för segmentet, såväl från växande hyresgäster såsom avkastningstörstande investerare.

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

FV-Expert: Projektekonomi

Ta greppet om projektekonomin

I samarbete med Forsen

Som senior controller ansvarar jag för den ekonomiska styrningen och uppföljningen i några av Forsens största projekt. Det innefattar allt …

FV-Expert: Kontorsmarknaden

Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?

I samarbete med Colliers International

Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.

FV-Expert: Stadsutveckling

Låt oss planera våra gaturum med sikte på framtiden

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Vi bygger stad i en rasande takt. Ambitionen är hög. Planhandläggare och byggaktörer utvecklar allt större områden och vi arkitekter …

FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

FV-Expert: Investeringstrend

Logistik – minst 10 köpare på varje säljare

I samarbete med Pangea Property Partners

Marknaden för logistikfastigheter är under snabb förändring. Globaliseringen leder till att varorna produceras på nya platser runt om i världen, …

FV-Expert: Affärsjuridik

Vem ska betala för svävande entreprenadkontrakt?

I samarbete med AG Advokat

Den högkonjunktur som nu ser ut att gå mot sitt slut har resulterat i att byggherrar och andra fastighetsägande bolag …

Tillbaka till förstasidan