Johan Lindberg, partner, AG Advokat

FV-Expert: Affärsjuridik

Dom ökar flexibilitet vid villkorade affärer

I samarbete med AG Advokat

En särskild fråga vid fastighetsöverlåtelser i tidiga skeden är hanteringen av tidsaspekten mellan avtal och slutligt genomförande – med beaktande av tvingande bestämmelser i jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL).

Det kan handla om s.k. svävarvillkor – enligt huvudregeln i JB med en tillåten maxtid om 2 år – för tillträde/betalning, ofta i kombination med avtalade fastighetsbildningsåtgärder och/eller villkor om ny detaljplan med ändrad användning (t.ex. från industri/kontor till bostäder). Det noteras här att fastighetsbildningsåtgärder är ett undantagsfall där maxtiden inte gäller, till skillnad från frågan om detaljplan.

Typfallet är en fastighetsutvecklare som träffar avtal om att förvärva potentiellt utvecklingsbar mark innan det finns detaljplan för den planerade bebyggelsen, i förväntan om att kunna driva fram ny plan med nya byggrätter. Inte sällan sker sådana förvärv dessutom som arealförvärv, köp av del av fastighet, där ansökan om fastighetsbildning måste ges in till lantmäteriet inom sex månader från avtalet.

Vid köp av fastigheter som förutsätter fastighetsreglering/avstyckning krävs bl.a. att detaljplanen tillåter den tänkta fastighetsbildningen och markanvändningen. Om den avtalade fastighetsbildningen inte är förenlig med gällande plan blir alltså genomförandet av affären beroende av att planändring sker.

För att initiera dessa processer så tidigt som möjligt förekommer det att parterna ger in ansökan om förrättning till lantmäteriet, vilken baseras på avsedd användning enligt ny detaljplan, ibland med uttrycklig begäran om att låta handläggningen vila till dess den nya planen antagits och vunnit laga kraft. Vilandeförklaring får ske om det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att fråga som är föremål för prövning i annan ordning först avgörs.
I vissa fall har lantmäteriet avvisat/avslagit ansökan med hänvisning till gällande plan, med risk/konsekvens att även själva köpet blir ogiltigt. Oklarhet har rått om hur tidigt förrättningsansökan kan ges in med avsedd verkan.

I en dom nyligen från Mark- och miljööverdomstolen (MÖD)(1) har domstolen dock beslutat att det är tillräckligt att kommunen har meddelat positivt planbesked för att en förrättning ska kunna vilandeförklaras i avvaktan på kommunens beslut om detaljplan.

MÖD:s dom är tills vidare klargörande och öppnar för något flexiblare lösningar avseende överlåtelser i tidiga skeden – villkorade av fastighetsbildning och ny detaljplan – fastighetsaffärer där regleringen enligt JB och FBL annars kan sätta käppar i hjulet för parterna. En förutsättning är dock att en planprocess verkligen har initierats samt att parterna vid avtalsskrivningen har tagit hänsyn till tillämplig lagstiftning.

Johan Lindberg, partner, AG Advokat

1. Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolens dom 2016-11-02 i mål nr F 1053-16

Fler FV-Expert

FV-Expert: Projekt

Lönsamt med BIM i kalkylarbetet

I samarbete med Forsen

Digitalisering, BIM och 3D-modeller är vardagsmat för många företag i byggbranschen. Men vi utnyttjar inte tekniken fullt ut. Med BIM redan kalkylen sparar du både tid och pengar. Och ger fastighetsägaren en detaljerad modell som kan användas vid förvaltningen i många år framöver.

FV-Expert: Uthyrning

“Rörelse på marknaden trots bistra tider”

I samarbete med Novier

Vi behöver inte räkna upp alla faktorer som just nu påverkar fastighetsmarknaden negativt men i Öresundsregionen skapar hamnutbyggnad och ny förbindelse med kontinenten optimism. Särskilt inom logistik och lagersegmentet ser tillväxten fortsatt positiv ut.

FV-Expert: Juridik

Alla talar om sex kolon tre

I samarbete med AG Advokat

Byggbranschen har drabbats av skenande kostnadsökningar på byggmaterial. Prischocken startade med pandemin och det har blivit värre genom kriget i Ukraina.

FV-Expert: Finansiering

Så främjar vi småföretagen och jobbtillväxten

I samarbete med Aros Kapital

En bra affärsidé blir lättare att förverkliga med ett ordentligt kapital. Likaså kan ett kapitaltillskott vara avgörande för att kunna vidareutveckla ett mindre företag.

FV-Expert: Karriär

Ditt nätverk kan bli avgörande

I samarbete med Croisette Real Estate Partner

I minst ett decennium har vi pratat kompetensbaserad rekrytering, man MÅSTE rekrytera kompetensbaserat! Eller måste man? Men kanske det mest …

FV-Expert: Search, rekrytering & interim

Fortsatt högt tryck

I samarbete med Boardtalk

Många experter verkar vara överens om att inflation, stigande räntor och det utdragna kriget i Ukraina kommer att driva ekonomin …

FV-Expert: Transaktion

Nytänd hunger för affärer

I samarbete med Novier

Många frågetecken som skapade osäkerhet i våras har börjat att rätas ut och hösten inleds med optimism, en större tydlighet och trygghet i att göra affärer. På Novier – 360 Real Estate Advisors väntar vi oss många transaktioner inom en snar framtid.

FV-Expert: Finansiering

Svenska uppstickaren vann efter jämförelse

I samarbete med Aros Kapital

För snabbväxande företag kan valet av samarbetspartner när det gäller finansiering vara skillnaden mellan succé och fiasko. När det norska trämodifieringsföretaget Kebony gjorde noggranna jämförelser slog det svenska kreditmarknadsbolaget Aros Kapital storbankerna på fingrarna inom flera områden.

FV-Expert: Projekt

Full kontroll hela vägen

I samarbete med Forsen

Byggbranschen är väldigt lokal, även för rikstäckande företag. När du handlar upp entreprenörer är det därför A och O att ha koll på hemmamarknaden – inte minst i oroliga tider. Och i Norra Sverige är det ett extremt tryck just nu.

FV-Expert: Hållbarhet

Så skapas morgondagens innovationer

I samarbete med Skanska

Innovationer för klimatet är ett brinnande aktuellt och viktigt ämne. Hur kan vi som samhällsaktörer öka innovationstakten för att lösa energibristen och samtidigt nå klimatmålen?

FV-Expert: Förvaltning

Extern förvaltning skapar långsiktiga värden

I samarbete med Novier

Nya regelverk, hållbarhetskrav, digitalisering, alltmer komplexa system och högt ställda krav från hyresgäster kräver i allt högre grad specialistkompetenser i förvaltningen. I en tid när rätt kompetens är en bristvara kan extern förvaltning vara den bästa lösningen.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Hög tid att höja lägstanivån rejält

I samarbete med Sehlhall

Efterfrågan på samhällsfastigheter överstiger utbudet, och konkurrensen om objekt har aldrig varit högre. Mycket talar således för att branschens konsolidering kommer att fortsätta, samt att avkastningskraven för omsorgsfastigheter fortsätter att vara låga.

FV-Expert: Juridik

Stämpelskatt vid förvärv genom fastighetsbildning?

I samarbete med AG Advokat

Lantmäteriet lämnade den 31 mars 2022 ett lagstiftningsförslag avseende generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildning.

FV-Expert: Kontor

Rise and shine – Göteborg 2.0

I samarbete med Colliers

Göteborg är en stad i snabb förändring. En klassisk industristad som accelererar in i framtiden.

Tillbaka till förstasidan