Detaljplanens gränser – risker vid förvärv i utvecklingsskede

I en tid där fastighetsprojekt pausas, transaktionstakten bromsar in samt osäkerheten kring räntor och byggkostnader är stor, blir det än viktigare att förstå de juridiska förutsättningarna bakom en fastighets utvecklingspotential. Särskilt när en detaljplan ännu inte tillåter det som köparen hoppas kunna bygga.

Ett tydligt exempel är Mark- och miljööverdomstolens dom i mål nr F 10439-14. Fastighetsägaren hade planerat för framtida bebyggelse på sin fastighet och – får man anta – förlitat sig på tidigare meddelat bygglov för utfarter från fastigheten på vissa ställen. När fastighetsägaren ansökte om avstyckning i enlighet med planerna medgavs det inte på grund av utfarterna. Anledningen till det var att gällande detaljplan innehöll ett uttryckligt utfartsförbud just på den aktuella platsen. Trots tidigare bygglov för utfarter just där, ansåg domstolen alltså att avstyckningen stred mot detaljplanens syfte – och därför inte kunde godkännas, inte ens som en så kallad ”mindre avvikelse” enligt fastighetsbildningslagen (FBL).

Begreppet ”mindre avvikelse” förekommer inte bara i plan- och bygglagen (PBL) utan även i FBL – och tillämpas där restriktivt. En avvikelse får inte strida mot planens syfte, vilket i det här fallet innebar att det uttryckliga utfartsförbudet vägde tyngre än tidigare bygglov.

Domstolen betonade att detaljplaner är bindande och inte får kringgås genom fastighetsbildning. Kommunens planering – och medborgarnas rätt till insyn – ska respekteras även i enskilda transaktioner.

Så undviker du att detaljplanen blir ett bakslag:

• Detaljplanen är juridiskt bindande. Även om framtida ändringar förefaller sannolika, finns inga garantier. Gamla bygglov eller muntlig dialog med kommunen räcker inte alltid. Och – en utfästelse från säljaren kan aldrig läka en brist på stöd i detaljplan.
• Avtal behöver spegla osäkerheten. Om förvärvet förutsätter en planändring bör detta göras till ett uttryckligt villkor i avtalet– annars riskerar köparen att bära hela risken.
• ”Mindre avvikelse” i PBL och FBL ger ett ytterst litet handlingsutrymme. Praxis visar att domstolar är restriktiva. En felbedömning här kan omintetgöra ett helt projekt.
• Due diligence måste gå bortom planstatus. Detaljplanens innehåll – inte bara dess existens – är ofta avgörande.

När projektekonomin är skör kan en övertolkning av planförutsättningarna vara skillnaden mellan vinst och förlust. Det gäller att tolka detaljplanen utifrån juridiska förutsättningar – inte bara affärsmässiga eller arkitektoniska ambitioner.