Därför investerar fler i hotell

Allt fler investerare ser hotell som ett intressant tillgångsslag. Det är en tydlig omsvängning mot tidigare och konkurrensen om hotellfastigheter har blivit riktigt tuff.

Hotellfastigheter har historiskt varit klassificerade som en mer riskfylld tillgång än andra fastighetstyper bland investerare. Därmed har fastighetsinvesteringar inom hotell varit begränsade till ett fåtal aktörer som förstått både hotellfastigheter och hotelldrift. Genom konsolidering bland operatörer, lägre initiala kostnader och en ökad förståelse bland fastighetsägare har intresset för segmentet växt, och idag finns det fler köpare än säljare i marknaden, vilket gjort att den tidigare ”riskpremien” gentemot kontor och retail nästintill försvunnit.

Investerarnas lägre avkastningskrav kan delvis förklaras av bristen på vällokaliserade hotell i huvudstäderna, då hotellytor historiskt blivit utkonkurrerade av både kontor och retail i de bästa lägena. Detta håller dock på att ändras som ett resultat av den växande trenden att omlokalisera huvudkontor från de centrala delarna av städerna till nya kontorsområden i närförort samt en växande e-handeln och etableringar av nya handelsplatser utanför centrum. I och med dessa förändringar har fastighetsägare fått upp ögonen för hotellfastigheters fördelar med långa kontrakt, låga löpande kostnader och ingen vakans. Dessutom kommer hotelloperatörer alltid vilja vara lokaliserade i de centrala delarna av städer för att kunna attrahera både företagskunder och turister. Den ökande förståelsen för fördelarna med hotellfastigheter syns tydligt i t ex Stockholm, där antalet hotellkonverteringar från kontor och retail just nu är rekordstort.

Potentiell risk och långa hyreskontrakt
Även om hotellinvesteringar har blivit mer accepterat, ska man vara noga med att understryka vikten för fastighetsägare att förstå marknadsdynamiken på operatörsmarknaden mellan utbud och efterfrågan i respektive marknad. För att minska risken måste investeraren söka efter marknader som är mindre känsliga för en kapacitetsökning. Ett enkelt tips är att teckna hyresavtal med de största operatörerna, som har god insikt i marknaden och möjlighet att attrahera kunder både genom sina företagsavtal och lojalitetsprogram.

Omsättningen för hotell varierar vanligtvis över tid, men den är likväl mindre cyklisk jämfört med exempelvis kontorshyror. En hotelloperatör har ett längre perspektiv än en kontorshyresgäst, som i praktiken lättare kan flytta och omlokalisera sig till billigare lokaler. En hotelloperatör har däremot alltid behov att vara lokaliserad i närheten av naturliga mötesplatser, och dessa platser ändras sällan över tid. Dessutom har hotell ofta en minimihyra som garanti för stora svängningar i efterfrågan, samtidigt som det finns möjlighet för fastighetsägaren att vara med på uppsidan i bättre ekonomiska tider.

I kontorsmarknaden finns det även en risk för vakansperioder, ett hotell däremot är alltid fullt uthyrt ur fastighetsägarens perspektiv. Kontorsfastigheter har ofta höga drift- och underhållskostnader, medan en hotelloperatör tar ett mycket stort ansvar för driften och underhåll av fastigheten.

Ökad transparens
Börsnoteringarna av Scandic och Pandox och därmed regelbunden rapportering från hotellföretag har hjälpt till att sätta lönsamheten inom branschen på agendan. Intresset har ytterligare förstärkts av den stora mängd transaktioner inom hotellfastigheter som gjorts. De senaste tre åren har transaktionsvolymen av hotellfastigheter på den nordiska marknaden mer än fördubblats jämfört med åren innan. Den genomsnittliga volymen har legat på 12,5 miljarder (2014-2016) vilket gjort att hotellfastigheter nu är likvida tillgångar och därmed mer attraktiva bland investerare både på kort och lång sikt.

Det är heller ingen nackdel att kända profiler som Erik Selin, Christian Ringnes och Petter Stordalen lyckats mycket bra i hotellmarknaden. Sistnämnde gjorde sin hittills bästa hotellaffär bara för några månader sedan när han övertog Hilton-hotellet på Köpenhamns flygplats. Selin gjorde sin första hotellaffär på den finska marknaden nu vid månadsskiftet april-maj. Synliga profiler som gjort många spännande och stora affärer har bidragit med en god marknadsföring för hotell som investeringsobjekt.

Stenhård konkurrens
Pangea tror hotellmarknaden kommer fortsätta ha en starkt positiv utveckling åren framöver. Turism och affärsresor är en stark trend som fortsätter att växa, och varje nordisk stad eller flygplats har ambitioner att öka sitt utbud av hotell för att kunna konkurrera med andra destinationer. Enbart Arlanda har som mål att gå från dagens 25 miljoner resenärer till 40 miljoner år 2040.

Utbudet av hotellrum ökar, bara i Stockholm planeras för 2 500 nya rum till 2020, vilket motsvarar en kapacitetsökning på 10-15%. Vår prognos är att RevPAR, omsättning per tillgängligt rum, de närmaste två åren kommer att ligga på ungefär samma nivå som idag.

På investeringssidan har vi idag en situation där det finns betydligt fler köpare än säljare på marknaden, vilket är en helt annan bild jämfört med för bara några år sedan. Europeiska core-fonder jagar attraktiva tillgångar i Norden och konkurrensen är stenhård om de bästa objekten. Intresset för nordiska investeringar har ökat ytterligare efter Brexit och många ser på Norden som ett ”safe haven” med politisk stabilitet och goda marknadsutsikter. Detta har lett till en stark prisutveckling inom hela hotellsegmentet som utgör en allt större andel av fastighetstransaktionsmarknaden, vilket vi tror kommer fortsätta många år framöver.

Anton Friling, Associate och Thomas Andersson, Director & Partner