Anton Friling, Associate och Thomas Andersson, Director & Partner

FV-Expert: Hotell

Därför investerar fler i hotell

I samarbete med Pangea Property Partners

Allt fler investerare ser hotell som ett intressant tillgångsslag. Det är en tydlig omsvängning mot tidigare och konkurrensen om hotellfastigheter har blivit riktigt tuff.

Hotellfastigheter har historiskt varit klassificerade som en mer riskfylld tillgång än andra fastighetstyper bland investerare. Därmed har fastighetsinvesteringar inom hotell varit begränsade till ett fåtal aktörer som förstått både hotellfastigheter och hotelldrift. Genom konsolidering bland operatörer, lägre initiala kostnader och en ökad förståelse bland fastighetsägare har intresset för segmentet växt, och idag finns det fler köpare än säljare i marknaden, vilket gjort att den tidigare ”riskpremien” gentemot kontor och retail nästintill försvunnit.

Investerarnas lägre avkastningskrav kan delvis förklaras av bristen på vällokaliserade hotell i huvudstäderna, då hotellytor historiskt blivit utkonkurrerade av både kontor och retail i de bästa lägena. Detta håller dock på att ändras som ett resultat av den växande trenden att omlokalisera huvudkontor från de centrala delarna av städerna till nya kontorsområden i närförort samt en växande e-handeln och etableringar av nya handelsplatser utanför centrum. I och med dessa förändringar har fastighetsägare fått upp ögonen för hotellfastigheters fördelar med långa kontrakt, låga löpande kostnader och ingen vakans. Dessutom kommer hotelloperatörer alltid vilja vara lokaliserade i de centrala delarna av städer för att kunna attrahera både företagskunder och turister. Den ökande förståelsen för fördelarna med hotellfastigheter syns tydligt i t ex Stockholm, där antalet hotellkonverteringar från kontor och retail just nu är rekordstort.

Potentiell risk och långa hyreskontrakt
Även om hotellinvesteringar har blivit mer accepterat, ska man vara noga med att understryka vikten för fastighetsägare att förstå marknadsdynamiken på operatörsmarknaden mellan utbud och efterfrågan i respektive marknad. För att minska risken måste investeraren söka efter marknader som är mindre känsliga för en kapacitetsökning. Ett enkelt tips är att teckna hyresavtal med de största operatörerna, som har god insikt i marknaden och möjlighet att attrahera kunder både genom sina företagsavtal och lojalitetsprogram.

Omsättningen för hotell varierar vanligtvis över tid, men den är likväl mindre cyklisk jämfört med exempelvis kontorshyror. En hotelloperatör har ett längre perspektiv än en kontorshyresgäst, som i praktiken lättare kan flytta och omlokalisera sig till billigare lokaler. En hotelloperatör har däremot alltid behov att vara lokaliserad i närheten av naturliga mötesplatser, och dessa platser ändras sällan över tid. Dessutom har hotell ofta en minimihyra som garanti för stora svängningar i efterfrågan, samtidigt som det finns möjlighet för fastighetsägaren att vara med på uppsidan i bättre ekonomiska tider.

I kontorsmarknaden finns det även en risk för vakansperioder, ett hotell däremot är alltid fullt uthyrt ur fastighetsägarens perspektiv. Kontorsfastigheter har ofta höga drift- och underhållskostnader, medan en hotelloperatör tar ett mycket stort ansvar för driften och underhåll av fastigheten.

Ökad transparens
Börsnoteringarna av Scandic och Pandox och därmed regelbunden rapportering från hotellföretag har hjälpt till att sätta lönsamheten inom branschen på agendan. Intresset har ytterligare förstärkts av den stora mängd transaktioner inom hotellfastigheter som gjorts. De senaste tre åren har transaktionsvolymen av hotellfastigheter på den nordiska marknaden mer än fördubblats jämfört med åren innan. Den genomsnittliga volymen har legat på 12,5 miljarder (2014-2016) vilket gjort att hotellfastigheter nu är likvida tillgångar och därmed mer attraktiva bland investerare både på kort och lång sikt.

Det är heller ingen nackdel att kända profiler som Erik Selin, Christian Ringnes och Petter Stordalen lyckats mycket bra i hotellmarknaden. Sistnämnde gjorde sin hittills bästa hotellaffär bara för några månader sedan när han övertog Hilton-hotellet på Köpenhamns flygplats. Selin gjorde sin första hotellaffär på den finska marknaden nu vid månadsskiftet april-maj. Synliga profiler som gjort många spännande och stora affärer har bidragit med en god marknadsföring för hotell som investeringsobjekt.

Stenhård konkurrens
Pangea tror hotellmarknaden kommer fortsätta ha en starkt positiv utveckling åren framöver. Turism och affärsresor är en stark trend som fortsätter att växa, och varje nordisk stad eller flygplats har ambitioner att öka sitt utbud av hotell för att kunna konkurrera med andra destinationer. Enbart Arlanda har som mål att gå från dagens 25 miljoner resenärer till 40 miljoner år 2040.

Utbudet av hotellrum ökar, bara i Stockholm planeras för 2 500 nya rum till 2020, vilket motsvarar en kapacitetsökning på 10-15%. Vår prognos är att RevPAR, omsättning per tillgängligt rum, de närmaste två åren kommer att ligga på ungefär samma nivå som idag.

På investeringssidan har vi idag en situation där det finns betydligt fler köpare än säljare på marknaden, vilket är en helt annan bild jämfört med för bara några år sedan. Europeiska core-fonder jagar attraktiva tillgångar i Norden och konkurrensen är stenhård om de bästa objekten. Intresset för nordiska investeringar har ökat ytterligare efter Brexit och många ser på Norden som ett ”safe haven” med politisk stabilitet och goda marknadsutsikter. Detta har lett till en stark prisutveckling inom hela hotellsegmentet som utgör en allt större andel av fastighetstransaktionsmarknaden, vilket vi tror kommer fortsätta många år framöver.

Anton Friling, Associate och Thomas Andersson, Director & Partner

Fler FV-Expert

FV-Expert: Värdering

AI:s potential att revolutionera fastighetsvärdering

I samarbete med Värderingsdata

AI:s påverkan på fastighetsbranschen är betydande och spännande. Automatiserade modeller gör värderingsprocessen snabbare och enklare, vilket frigör tid för värderare att fokusera på mer komplexa uppgifter.

FV-Expert: Juridik

Nya arbetsmiljöregler påverkar många

I samarbete med AG Advokat
Som ni vet förekommer det tyvärr inom byggbranschen fortfarande många arbetsolyckor, och ibland med dödlig utgång. Branden på Liseberg i ...

FV-Expert: Hållbarhet

Att säkerställa hållbar Fastighetsutveckling och Taxonomilinjering

I samarbete med RED Management
Att gå över från traditionella, miljömässigt opassande, så kallade bruna fastigheter, till hållbara och gröna alternativ är inte bara en ...

FV-Expert: Uthyrning

Många fastighetsägare missar hållbarhetsaffären

I samarbete med Novier

Hållbarhet omfattar idag alla delar av hyresmarknaden för retail och kontor. Men många fastighetsägare hänger inte med i svängarna och drar på sig onödiga kostnader när marknaden snabbt förändras. Genom bättre planering och flexibilitet skapas fler möjligheter att utveckla nya lönsamma affärer.

FV-Expert: Fastighetsdata

En katalysator för ESG, EU-taxonomin och riskhantering

I samarbete med Fastighetsloggen
I en värld där hållbarhetskrav och miljöansvar formar vårt framtidsscenario, framstår öppen data som en ovärderlig tillgång för fastighetsbranschen. Den ...

FV-Expert: Hållbarhet

Starta rätt och gör smarta val

I samarbete med Forsen
Bygg- och anläggningssektorn står för en femtedel av Sveriges klimatpåverkan, vilket gör det nödvändigt att genomföra förändringar för att anpassa ...

FV-Expert: Skatt

Hur mycket ökar taxeringsvärdena 2025?

I samarbete med Svalner
Nästa år sätts nya taxeringsvärden för hyreshus och industrienheter. Det är hög tid att aktivt arbeta med frågan för att ...

FV-Expert: Solenergi

Gynnsamt läge för solceller efter prisras

I samarbete med EnergiEngagemang
Regeringens mål är att Sveriges elproduktion ska fördubblas de kommande decennierna. Samtidigt har priserna på solpaneler rasat. Tajmingen är därför ...

FV-Expert: Transaktion

Därför vänder transaktionsmarknaden 2024

I samarbete med Novier

Efter de senaste årens stiltje ser vi nu tydliga tecken på att transaktionsmarknaden håller på att vakna till liv. Flera faktorer pekar på att aktiviteten kommer att accelerera under 2024.

FV-Expert: Juridik

Utländska direktinvesteringar i fastigheter

I samarbete med AG Advokat

Säkerhetsfrågorna är högt upp på agendan och med en ny lag om utländska direktinvesteringar på plats behöver fastighetsbranschen snabbt ta till sig hur den berör olika transaktioner.

FV-Expert: Facility Management

Låt förvaltning och teknik samverka på riktigt

I samarbete med CBRE GLOBAL WORKPLACE SOLUTIONS (GWS)

Tekniska framsteg spelar en avgörande roll i dagens snabbrörliga fastighetsbransch. Genom automatisering och digitalisering transformeras industrin med smarta lösningar för drift, säkerhet och effektiviserade arbetsflöden. Denna artikel demonstrerar CBRE verksamhet och deras applicering av dessa verktyg som kan hjälpa er fastighet att optimera framtidens tekniska fastigheter

FV-Expert: Marknadsföring

Ny tjänst – marknadsföring till en fast kostnad

I samarbete med Property Passion
Fastighetsbranschen befinner sig just nu i mer osäkra tider där sälj och marknad ofta skalas bort. För tolv år sedan ...

FV-Expert: Projektledning

Grön kompetens kvalitetssäkrar projektet

I samarbete med Forsen
Gör rätt från början! Det är en självklar sanning inom de flesta områden. Och när man jobbar med parker och ...

FV-Expert: Kontorslokaler

Läge att se över hyresavtalen

I samarbete med Niras
För många företag är lokalkostnaderna en av de största utgifterna och eftersom de i regel har en direkt koppling till ...
Tillbaka till förstasidan