Anton Friling, Associate och Thomas Andersson, Director & Partner

FV-Expert: Hotell

Därför investerar fler i hotell

I samarbete med Pangea Property Partners

Allt fler investerare ser hotell som ett intressant tillgångsslag. Det är en tydlig omsvängning mot tidigare och konkurrensen om hotellfastigheter har blivit riktigt tuff.

Hotellfastigheter har historiskt varit klassificerade som en mer riskfylld tillgång än andra fastighetstyper bland investerare. Därmed har fastighetsinvesteringar inom hotell varit begränsade till ett fåtal aktörer som förstått både hotellfastigheter och hotelldrift. Genom konsolidering bland operatörer, lägre initiala kostnader och en ökad förståelse bland fastighetsägare har intresset för segmentet växt, och idag finns det fler köpare än säljare i marknaden, vilket gjort att den tidigare ”riskpremien” gentemot kontor och retail nästintill försvunnit.

Investerarnas lägre avkastningskrav kan delvis förklaras av bristen på vällokaliserade hotell i huvudstäderna, då hotellytor historiskt blivit utkonkurrerade av både kontor och retail i de bästa lägena. Detta håller dock på att ändras som ett resultat av den växande trenden att omlokalisera huvudkontor från de centrala delarna av städerna till nya kontorsområden i närförort samt en växande e-handeln och etableringar av nya handelsplatser utanför centrum. I och med dessa förändringar har fastighetsägare fått upp ögonen för hotellfastigheters fördelar med långa kontrakt, låga löpande kostnader och ingen vakans. Dessutom kommer hotelloperatörer alltid vilja vara lokaliserade i de centrala delarna av städer för att kunna attrahera både företagskunder och turister. Den ökande förståelsen för fördelarna med hotellfastigheter syns tydligt i t ex Stockholm, där antalet hotellkonverteringar från kontor och retail just nu är rekordstort.

Potentiell risk och långa hyreskontrakt
Även om hotellinvesteringar har blivit mer accepterat, ska man vara noga med att understryka vikten för fastighetsägare att förstå marknadsdynamiken på operatörsmarknaden mellan utbud och efterfrågan i respektive marknad. För att minska risken måste investeraren söka efter marknader som är mindre känsliga för en kapacitetsökning. Ett enkelt tips är att teckna hyresavtal med de största operatörerna, som har god insikt i marknaden och möjlighet att attrahera kunder både genom sina företagsavtal och lojalitetsprogram.

Omsättningen för hotell varierar vanligtvis över tid, men den är likväl mindre cyklisk jämfört med exempelvis kontorshyror. En hotelloperatör har ett längre perspektiv än en kontorshyresgäst, som i praktiken lättare kan flytta och omlokalisera sig till billigare lokaler. En hotelloperatör har däremot alltid behov att vara lokaliserad i närheten av naturliga mötesplatser, och dessa platser ändras sällan över tid. Dessutom har hotell ofta en minimihyra som garanti för stora svängningar i efterfrågan, samtidigt som det finns möjlighet för fastighetsägaren att vara med på uppsidan i bättre ekonomiska tider.

I kontorsmarknaden finns det även en risk för vakansperioder, ett hotell däremot är alltid fullt uthyrt ur fastighetsägarens perspektiv. Kontorsfastigheter har ofta höga drift- och underhållskostnader, medan en hotelloperatör tar ett mycket stort ansvar för driften och underhåll av fastigheten.

Ökad transparens
Börsnoteringarna av Scandic och Pandox och därmed regelbunden rapportering från hotellföretag har hjälpt till att sätta lönsamheten inom branschen på agendan. Intresset har ytterligare förstärkts av den stora mängd transaktioner inom hotellfastigheter som gjorts. De senaste tre åren har transaktionsvolymen av hotellfastigheter på den nordiska marknaden mer än fördubblats jämfört med åren innan. Den genomsnittliga volymen har legat på 12,5 miljarder (2014-2016) vilket gjort att hotellfastigheter nu är likvida tillgångar och därmed mer attraktiva bland investerare både på kort och lång sikt.

Det är heller ingen nackdel att kända profiler som Erik Selin, Christian Ringnes och Petter Stordalen lyckats mycket bra i hotellmarknaden. Sistnämnde gjorde sin hittills bästa hotellaffär bara för några månader sedan när han övertog Hilton-hotellet på Köpenhamns flygplats. Selin gjorde sin första hotellaffär på den finska marknaden nu vid månadsskiftet april-maj. Synliga profiler som gjort många spännande och stora affärer har bidragit med en god marknadsföring för hotell som investeringsobjekt.

Stenhård konkurrens
Pangea tror hotellmarknaden kommer fortsätta ha en starkt positiv utveckling åren framöver. Turism och affärsresor är en stark trend som fortsätter att växa, och varje nordisk stad eller flygplats har ambitioner att öka sitt utbud av hotell för att kunna konkurrera med andra destinationer. Enbart Arlanda har som mål att gå från dagens 25 miljoner resenärer till 40 miljoner år 2040.

Utbudet av hotellrum ökar, bara i Stockholm planeras för 2 500 nya rum till 2020, vilket motsvarar en kapacitetsökning på 10-15%. Vår prognos är att RevPAR, omsättning per tillgängligt rum, de närmaste två åren kommer att ligga på ungefär samma nivå som idag.

På investeringssidan har vi idag en situation där det finns betydligt fler köpare än säljare på marknaden, vilket är en helt annan bild jämfört med för bara några år sedan. Europeiska core-fonder jagar attraktiva tillgångar i Norden och konkurrensen är stenhård om de bästa objekten. Intresset för nordiska investeringar har ökat ytterligare efter Brexit och många ser på Norden som ett ”safe haven” med politisk stabilitet och goda marknadsutsikter. Detta har lett till en stark prisutveckling inom hela hotellsegmentet som utgör en allt större andel av fastighetstransaktionsmarknaden, vilket vi tror kommer fortsätta många år framöver.

Anton Friling, Associate och Thomas Andersson, Director & Partner

Fler FV-Expert

FV-Expert: Hållbarhet

Bygg mer klimatsmart

I samarbete med Skanska

Det är inte många som vet att 20 procent av Sveriges klimatpåverkan kommer från bygg- och anläggningssektorn. Vår sektor har …

FV-Expert: Affärsjuridik

Corona och force force majeure vid hyra

I samarbete med AG Advokat

För aktörer inom fastighets- och byggbranschen uppstår frågor om hur Corona (sjukdomen Covid-19) påverkar projekt och partsrelationer. Vi har att …

FV-Expert: Byggprojektledning

Bygga på industrimark – så hanterar du riskerna

I samarbete med Forsen

Vad finns dolt under marken? Oftast ingenting. Om vi inte bygger på gammal industrimark. Då kan det finnas föroreningar som …

FV-Expert: Retail

Butiksdöd skapar möjligheter

I samarbete med Nordier Property Advisors

Att det går knackigt för retail har knappast undgått någon. Butiker stänger och antalet vakanta butiker ökar. Tråkigt, men detta …

FV-Expert: Logistik

Logistiken tar plats i finrummet

I samarbete med Colliers International

När vi summerar 2019 ser vi att direktavkastningen nått rekordlåga nivåer och i de främsta logistiklägena ligger den nere på …

FV-Expert: Stadsutveckling

Morgondagens infrastruktur – avgörande för hela Sverige

I samarbete med Archus AB

Titta i backspegeln, så ser du trenderna. Med den nyvunna insikten om att vi behöver ett mer hållbart samhälle, toppat …

FV-Expert: Hotell

Jämnare hyresintäkter med fler turister

I samarbete med Annordia

På den svenska hotellmarknaden är det vanligt med omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att fastighetsägarens hyresintäkter varierar över tid. I sin …

FV-Expert: Stadsutveckling

Samverkan för utveckling av större projekt en tydlig trend

I samarbete med Archus Development

Tidigare har många kommuner drivit fastighetsaffärerna och därmed också dikterat villkoren. Idag ägs många fastigheter i ett kvarter av flera …

FV-Expert: Affärsjuridik

Medvetet risktagande eller ren okunskap?

I samarbete med AG Advokat

Byggbranschens standardavtal föreskriver att entreprenören ska ha en allriskförsäkring för skador på entreprenaden. Entreprenören ska också ha ansvarsförsäkring för entreprenadverksamhet. …

FV-Expert: Stadsutveckling

Smart stadsutvecklingsprocess löser problematiken

I samarbete med Archus Development

Smart stadsutveckling har blivit ett sätt för kommuner att lösa problematiken med utslitna skolor, kommunhus och badhus. I stället för dyra ny- och ombyggnationer externfinansieras de nya byggnaderna samtidigt som marken utvecklas till bostäder.

FV-Expert: Byggprojektledning

Kulturhistoriska byggnader måste ges tid

I samarbete med Forsen

Våra kulturhistoriska hus måste få leva, användas och anpassas för modern verksamhet utan att vi förvanskar kulturarvet. Som projektledare är det min uppgift att ro projektet i hamn, få fastighetsägarens krav att samsas med hyresgästens visioner samtidigt som vi tar hänsyn till husets kulturhistoriska förutsättningar och myndighetskrav.

FV-Expert: Retail

Retailrevolutionen fortsätter

I samarbete med Cushman & Wakefield

Rätt lägen och format kommer sannolikt fortsättningsvis erbjuda god avkastning för retailers, fastighetsägare och investerare. Generellt är vår syn att …

FV-Expert: Boendetrender

Är svensken på väg att krypa ur sin mussla?

I samarbete med Archus Arkitekter AB

Hållbara livsstilsboenden, speciellt inriktade på olika målgruppers krav och önskemål. Så kan de starkaste boendetrenderna sammanfattas. Ökade byggpriser och förändrat …

FV-Expert: Handel och logistik

Framtida konsumtionsmönstret – ett konstant köptillstånd

I samarbete med Nordier Property Advisors

I framtiden kommer allt och alla, från individer till den fysiska shoppingmiljön vara uppkopplade mot internet dygnet runt. Vi som …

Tillbaka till förstasidan