När fastighetsägaren låter utföra arbeten i anslutning till lokal kan hyresgäst drabbas av störningar och skador såsom buller, nedsmutsning genom byggdamm eller annat som hindrar hyresgästens användning av lokalen. Fastighetsägaren kan då bli skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen för brister i lokalen.

Entreprenören är ofta den som orsakat bristerna i lokalen och som hade kunnat förebygga dessa. Fastighetsägaren kan då ha ett så kallat regresskrav på entreprenören för ersättning som betalats till hyresgästen.

Det finns ofta goda skäl att undvika en rättslig process och i stället försöka nå en överenskommelse, särskilt om det finns ett pågående avtalsförhållande. Om skadeståndsskyldigheten i första ledet, dvs. mellan fastighetsägare och hyresgäst, inte har fastställts i ett rättsligt förfarande och entreprenören ifrågasätter att fastighetsägaren varit skadeståndsskyldig mot hyresgästen måste frågan om skyldighet att utge skadestånd utredas och prövas i det andra ledet, dvs. i tvisten mellan fastighetsägare och entreprenör.

I en nyligen meddelad dom från Svea hovrätt (mål nr T13155-20) aktualiserades frågan om vad som krävs av en fastighetsägare som i tvist med entreprenör vill visa att fastighetsägaren var skadeståndsskyldig mot hyresgästen. I avgörandet hade fastighetsägaren efter att en överenskommelse träffats ersatt sin hyresgäst för att museiföremål smutsats ner när fastighetsägaren låtit en entreprenör utföra arbeten i anslutning till den förhyrda lokalen. I målet krävde fastighetsägaren ersättning från entreprenören med det belopp som fastighetsägaren betalat i skadestånd till hyresgästen och menade att det var entreprenören som hade orsakat nedsmutsningen.

Hovrätten ställde ett högt krav på fastighetsägarens utredning och ansåg inte att fastighetsägaren hade visat att denne faktiskt varit skyldig att ersätta hyresgästen för de uppkomna skadorna. Domstolen ansåg inte heller att fastighetsägaren visat att entreprenören agerat vårdslöst, icke fackmässigt eller i strid med kontraktshandlingarna. Eftersom fastighetsägaren varken ansågs ha bevisat sin skadeståndsskyldighet mot hyresgästen eller att entreprenören agerat vårdslöst, icke fackmässigt eller i strid med kontraktshandlingarna var inte entreprenören skyldig att betala skadestånd till fastighetsägaren.

Avgörandet betonar vikten av att utreda och dokumentera eventuell skadeståndsskyldighet innan ersättning betalas ut. Affärsmässiga skäl kan motivera att ersättning betalas ut även i fall där skadeståndsskyldigheten inte är given, med risk för att skadeståndsskyldigheten inte går att föra vidare mot den verklige skadevållaren. En god utredning, dokumentation och analys ökar emellertid möjligheterna att överblicka riskerna och att erhålla ersättning.