Dags att snacka om komplexa avtal

Har avtalen blivit mer komplexa?
Från tid till annan kommer det upp i den allmänna diskussionen att fastighetsbranschens avtal har blivit allt mer komplexa.

Sedan mer än 10 år paketeras ofta fastigheter i bolag och överlåtelserna sker genom aktieöverlåtelseavtal som sällan är under 20 sidor och ofta över 100 sidor inklusive samtliga bilagor. Ett låneavtal har, i många fall även hos nordiska banker, gått från en enkel revers med allmänna villkor på någon sida till att omfatta en grunddokumentation enligt LMA-standard om mer än 100 sidor. Fastighetsägare har regelmässigt omfattande ”särskilda bestämmelser” till hyresavtal som kompletterar Fastighetsägarnas formulär.

Det är inte bara omfattningen på dokumentationen som har ökat, utan även komplexiteten i regleringarna. Den svenska fastighetsmarknaden har utvecklats med inflytande från internationella investerare och banker. Due diligence-processer har etablerats och förfinats. Ägarstrukturer, alternativa finansieringsformer och skatt medverkar i högsta grad till komplexiteteten. Med detta har också följt att regelverket utvecklats.

Därför får nog frågan besvaras med: ja. Fastighetsbranschens avtal har generellt sett blivit mer komplexa.

Är detta ett problem?
Det är klart att komplexa förhållanden normalt sett kräver en något större insats av inblandade parter. Samtidigt är det en ofrånkomlig del av en spännande marknad där många olika aktörer tar sin del. Skillnaden kan vara enorm på interna processer och krav på beslutsunderlag mellan en mindre aktör och en större institution.

Det övergripande syftet med avtalen är att säkra affären och det sämsta som kan hända är om komplexiteten upplevs som ett hinder. Där kan dock även den enskilda individens förhållningssätt spela en roll. Det som kan vara svårt att förstå för någon, är en självklarhet för någon annan.

Därför får nog frågan besvaras med: nej. Visst kan komplexitet ta mycket tid och resurser i anspråk, men om nu marknaden och regelsystemet blivit mer komplexa, är det inte bättre att att då utveckla metoder för att hantera detta?

Hur hanterar man komplexiteten?
En vanligt förekommande och helt legitimt sätt att förhålla sig till komplexa lösningar eller skrivningar är att ställa sig frågan: varför? eller behövs det? Men det är lika viktigt, om dessa frågor besvaras jakande, att kunna förklara varför och att ha integriteten att hålla fast vid sådant som är viktiga komponenter i affären och affärsrelationen.

En naturlig utgångspunkt och strävan bör vara att inte göra saker svårare än de är. Detta kräver inte bara gediget kunnande om materian och gällande regelsystem, utan även lyhördhet för andra partens situation och bevekelsegrunder.

Affärens fiender är ”artificiell” komplexitet, t.ex. avtalsskrivningar som inte stöder affären och/eller inte grundar sig på svensk lag, utan är ”trollformler” som man inte kan avvika från men inte heller förklara. I många fall är sådana trollformler avskrifter av ”mallavtal” eller direkta översättningar till svenska av texter i anglosaxiska avtal. Andra fiender kan vara okunskap, personlig prestige och fåfänga.

Bästa metoden för att hantera ”genuin” komplexitet, d.v.s. sådan som är affärsmässigt/ policymässigt betingad är dialog. Tiden för ”smartness” är nog förbi, nu handlar det mera om relationer, öppenhet, kommunikation och förståelse.

Eller enkelt uttryckt: genom att snacka med varandra.

Johan Lindberg, Partner
Andersson Gustafsson Advokatbyrå