Johan Lindberg, Partner Andersson Gustafsson Advokatbyrå

FV-Expert: Affärsjuridik

Dags att snacka om komplexa avtal

I samarbete med Andersson Gustafsson Advokatbyrå

 

Har avtalen blivit mer komplexa?
Från tid till annan kommer det upp i den allmänna diskussionen att fastighetsbranschens avtal har blivit allt mer komplexa.

Sedan mer än 10 år paketeras ofta fastigheter i bolag och överlåtelserna sker genom aktieöverlåtelseavtal som sällan är under 20 sidor och ofta över 100 sidor inklusive samtliga bilagor. Ett låneavtal har, i många fall även hos nordiska banker, gått från en enkel revers med allmänna villkor på någon sida till att omfatta en grunddokumentation enligt LMA-standard om mer än 100 sidor. Fastighetsägare har regelmässigt omfattande ”särskilda bestämmelser” till hyresavtal som kompletterar Fastighetsägarnas formulär.

Det är inte bara omfattningen på dokumentationen som har ökat, utan även komplexiteten i regleringarna. Den svenska fastighetsmarknaden har utvecklats med inflytande från internationella investerare och banker. Due diligence-processer har etablerats och förfinats. Ägarstrukturer, alternativa finansieringsformer och skatt medverkar i högsta grad till komplexiteteten. Med detta har också följt att regelverket utvecklats.

Därför får nog frågan besvaras med: ja. Fastighetsbranschens avtal har generellt sett blivit mer komplexa.

Är detta ett problem?
Det är klart att komplexa förhållanden normalt sett kräver en något större insats av inblandade parter. Samtidigt är det en ofrånkomlig del av en spännande marknad där många olika aktörer tar sin del. Skillnaden kan vara enorm på interna processer och krav på beslutsunderlag mellan en mindre aktör och en större institution.

Det övergripande syftet med avtalen är att säkra affären och det sämsta som kan hända är om komplexiteten upplevs som ett hinder. Där kan dock även den enskilda individens förhållningssätt spela en roll. Det som kan vara svårt att förstå för någon, är en självklarhet för någon annan.

Därför får nog frågan besvaras med: nej. Visst kan komplexitet ta mycket tid och resurser i anspråk, men om nu marknaden och regelsystemet blivit mer komplexa, är det inte bättre att att då utveckla metoder för att hantera detta?

Hur hanterar man komplexiteten?
En vanligt förekommande och helt legitimt sätt att förhålla sig till komplexa lösningar eller skrivningar är att ställa sig frågan: varför? eller behövs det? Men det är lika viktigt, om dessa frågor besvaras jakande, att kunna förklara varför och att ha integriteten att hålla fast vid sådant som är viktiga komponenter i affären och affärsrelationen.

En naturlig utgångspunkt och strävan bör vara att inte göra saker svårare än de är. Detta kräver inte bara gediget kunnande om materian och gällande regelsystem, utan även lyhördhet för andra partens situation och bevekelsegrunder.

Affärens fiender är ”artificiell” komplexitet, t.ex. avtalsskrivningar som inte stöder affären och/eller inte grundar sig på svensk lag, utan är ”trollformler” som man inte kan avvika från men inte heller förklara. I många fall är sådana trollformler avskrifter av ”mallavtal” eller direkta översättningar till svenska av texter i anglosaxiska avtal. Andra fiender kan vara okunskap, personlig prestige och fåfänga.

Bästa metoden för att hantera ”genuin” komplexitet, d.v.s. sådan som är affärsmässigt/ policymässigt betingad är dialog. Tiden för ”smartness” är nog förbi, nu handlar det mera om relationer, öppenhet, kommunikation och förståelse.

Eller enkelt uttryckt: genom att snacka med varandra.

Johan Lindberg, Partner
Andersson Gustafsson Advokatbyrå

Fler FV-Expert

FV-Expert: Rekrytering

Så rekryterar du Greta Thunberg-generationen

I samarbete med Studentresurs

Är det egentligen någon skillnad på de unga som är födda på 2000-talet och tidigare generationer? Vad krävs av företagen …

FV-Expert: Bostadsmarknad

Nya skattefrågor på en förändrad bostadsmarknad

I samarbete med Svalner

Det har väl inte undgått någon att marknadsförutsättningarna avseende bostadsrätter har förändrats markant under det senaste året. Detta påverkar givetvis …

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

FV-Expert: Projektledning

Transparens A och O vid stora samordningsprojekt

I samarbete med Forsen

En grundläggande förutsättning för att ett stadsutvecklingsprojekt ska fungera är att samtliga inblandade parter förstår vikten av att samarbeta kring …

FV-Expert: Affärsjuridik

Missa inte semesterparagrafen

I samarbete med AG Advokat

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast …

FV-Expert: Logistik

Framtidssäkra logistiken

I samarbete med Colliers International

I samband med att vi tog fram en unik sammanställning om den svenska logistikmarknaden, under parollen ”Logistics is the new black”, kunde vi konstatera att intresset aldrig varit större för segmentet, såväl från växande hyresgäster såsom avkastningstörstande investerare.

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

FV-Expert: Projektekonomi

Ta greppet om projektekonomin

I samarbete med Forsen

Som senior controller ansvarar jag för den ekonomiska styrningen och uppföljningen i några av Forsens största projekt. Det innefattar allt …

FV-Expert: Kontorsmarknaden

Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?

I samarbete med Colliers International

Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.

FV-Expert: Stadsutveckling

Låt oss planera våra gaturum med sikte på framtiden

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Vi bygger stad i en rasande takt. Ambitionen är hög. Planhandläggare och byggaktörer utvecklar allt större områden och vi arkitekter …

FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

Tillbaka till förstasidan