FV-Expert: Affärsjuridik

Corona och force majeure vid hyra

I samarbete med AG Advokat

För aktörer inom fastighets- och byggbranschen uppstår frågor om hur Corona (sjukdomen Covid-19) påverkar projekt och partsrelationer. Vi har att beakta både riktlinjer/krav från myndigheter och frivilliga försiktighetsåtgärder.

En diskussion är om Corona kan betraktas som s.k. force majeure, dvs en befrielse­­grund från att fullgöra avtalad prestation, utan ersättningsskyldighet. Inom köprätten talar man om kontrollansvar – befrielse från prestation vid hinder som ligger utanför parts kontroll och som inte skäligen hade kunnat förutses och/eller undvikas. I avtal exempli­fieras ofta dessa om­ständigheter genom uppräkning. Ibland förekommer epidemi/pandemi som sådan omständighet. Detta skulle möjligen också kunna vara befriande omständighet enligt allmänna rättsprinciper, utan att det anges särskilt i avtalet.

Fastighetsägarna har en bestämmelse i standardblanketten (12B.3) som anger att hyresvärden är fri från att fullgöra sin del av kontraktet (typiskt sett att tillhandahålla lokalen) och skadeståndsskyldighet om hyresvärdens åtaganden inte alls eller endast till onormalt hög kostnad kan fullgöras, med angivande av särskilda omständigheter inklusive ingrepp av offentlig myndighet, som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse. Bestämmelsen, som är ensidig för hyresvärden, anger inte epidemi/pandemi som uttrycklig befrielsegrund.

Oavsett om epidemi/pandemi ska anses omfattas av force majeure, bestäms ramarna för avtals­friheten av tvingande bestämmelser om rätt till skade­stånd m.m. enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken). En fråga blir bl.a. hur länge hindret består.

Att en force majeure-klausul i hyresförhållanden ofta är ensidig till förmån för hyresvärden är inte så konstigt. Principen, som tar sikte på en lättnad i fullgörelse av parts prestation, utgår från att aktuell omständighet påverkar möjligheten att fullgöra prestationen. Såsom vid annan naturaprestation bör det vara möjligt att kunna fastställa ett orsaks­samband mellan hinder och utebliven prestation.

Hyresgästens huvudförpliktelse är dock en ren penningprestation, att betala hyran. I dagens värld bör det vara svårt att åberopa omständigheter som inte direkt slår mot det allmänna betalnings­systemet som skäl för att inte betala en förfallen skuld. Det hyresgäster kommer att åberopa är möjligen istället att den under­liggande intjänings­förmågan påverkas vid bristande försäljning på grund av Corona-pandemin.

Möjligheterna att åberopa force majeure i hyresförhållanden på grund av Corona kommer där­för variera beroende på det enskilda hyresavtalets bestämmelser och vilken av parterna som påstår hinder.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Skatt

Covid-19:s effekt på fastighetsskatten i framtiden

I samarbete med Svalner

Våren 2020 har medfört stora utmaningar för de flesta branscher. Fastighetsbranschen har mött den tuffaste utmaningen sedan finanskrisen. Allra hårdast …

FV-Expert: Bostäder

Framtiden kräver flexibilitet idag

I samarbete med Skanska Sverige

Den pågående pandemin har fullkomligt skakat om och förändrat vårt samhälle och vårt sätt att leva. Bostadens funktion har utökats …

FV-Expert: Inredningsarkitektur

Restauranger tar revansch med framsynt inredning

I samarbete med Archus AB

Trots att vi är mitt i en pandemi har vi märkt att många restauranger tar in experthjälp med inredningsdesignen. Anledningen …

FV-Expert: Juridik

Transaktionsjuridik – utanför boxen

I samarbete med AG Advokat

Den pågående pandemin har på ett snabbt och dramatiskt sätt förändrat förutsättningarna för fastighetsbranschen. Osäkerheten som följer i pandemins spår …

FV-Expert: Juridik

Hyresgäster på fallrepet

I samarbete med Brick Advokat

Det ökade antalet konkurser och företagsrekonstruktioner i sviterna av Corona innebär ekonomiska risker för fastighetsägare. Nedan ger vi råd om …

FV-Expert: Transaktioner

Irrationell inbromsning

I samarbete med Pangea Property Partners

Vi har sett det tidigare. Efter IT-krisen sjönk transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden 30 procent och efter finanskrisen var raset …

FV-Expert: Landskapsarkitektur

Utflyktsboom i pandemins spår

I samarbete med Archus AB

I takt med att staden förtätas ställs högre krav på parker och gatumiljöer för att svara upp mot att allt fler människor ska samsas på en mindre yta. Vi vill träffas ute och umgås, både i och runt om staden. Det är några av trenderna som Archus spår kommer att påverka morgondagens landskapsarkitektur mycket.

FV-Expert: Hållbarhet

Bygg mer klimatsmart

I samarbete med Skanska

Det är inte många som vet att 20 procent av Sveriges klimatpåverkan kommer från bygg- och anläggningssektorn. Vår sektor har …

FV-Expert: Byggprojektledning

Bygga på industrimark – så hanterar du riskerna

I samarbete med Forsen

Vad finns dolt under marken? Oftast ingenting. Om vi inte bygger på gammal industrimark. Då kan det finnas föroreningar som …

FV-Expert: Retail

Butiksdöd skapar möjligheter

I samarbete med Nordier Property Advisors

Att det går knackigt för retail har knappast undgått någon. Butiker stänger och antalet vakanta butiker ökar. Tråkigt, men detta …

FV-Expert: Logistik

Logistiken tar plats i finrummet

I samarbete med Colliers International

När vi summerar 2019 ser vi att direktavkastningen nått rekordlåga nivåer och i de främsta logistiklägena ligger den nere på …

FV-Expert: Stadsutveckling

Morgondagens infrastruktur – avgörande för hela Sverige

I samarbete med Archus AB

Titta i backspegeln, så ser du trenderna. Med den nyvunna insikten om att vi behöver ett mer hållbart samhälle, toppat …

FV-Expert: Hotell

Jämnare hyresintäkter med fler turister

I samarbete med Annordia

På den svenska hotellmarknaden är det vanligt med omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att fastighetsägarens hyresintäkter varierar över tid. I sin …

FV-Expert: Stadsutveckling

Samverkan för utveckling av större projekt en tydlig trend

I samarbete med Archus Development

Tidigare har många kommuner drivit fastighetsaffärerna och därmed också dikterat villkoren. Idag ägs många fastigheter i ett kvarter av flera …

Tillbaka till förstasidan