FV-Expert: Affärsjuridik

Corona och force majeure vid hyra

I samarbete med AG Advokat

För aktörer inom fastighets- och byggbranschen uppstår frågor om hur Corona (sjukdomen Covid-19) påverkar projekt och partsrelationer. Vi har att beakta både riktlinjer/krav från myndigheter och frivilliga försiktighetsåtgärder.

En diskussion är om Corona kan betraktas som s.k. force majeure, dvs en befrielse­­grund från att fullgöra avtalad prestation, utan ersättningsskyldighet. Inom köprätten talar man om kontrollansvar – befrielse från prestation vid hinder som ligger utanför parts kontroll och som inte skäligen hade kunnat förutses och/eller undvikas. I avtal exempli­fieras ofta dessa om­ständigheter genom uppräkning. Ibland förekommer epidemi/pandemi som sådan omständighet. Detta skulle möjligen också kunna vara befriande omständighet enligt allmänna rättsprinciper, utan att det anges särskilt i avtalet.

Fastighetsägarna har en bestämmelse i standardblanketten (12B.3) som anger att hyresvärden är fri från att fullgöra sin del av kontraktet (typiskt sett att tillhandahålla lokalen) och skadeståndsskyldighet om hyresvärdens åtaganden inte alls eller endast till onormalt hög kostnad kan fullgöras, med angivande av särskilda omständigheter inklusive ingrepp av offentlig myndighet, som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse. Bestämmelsen, som är ensidig för hyresvärden, anger inte epidemi/pandemi som uttrycklig befrielsegrund.

Oavsett om epidemi/pandemi ska anses omfattas av force majeure, bestäms ramarna för avtals­friheten av tvingande bestämmelser om rätt till skade­stånd m.m. enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken). En fråga blir bl.a. hur länge hindret består.

Att en force majeure-klausul i hyresförhållanden ofta är ensidig till förmån för hyresvärden är inte så konstigt. Principen, som tar sikte på en lättnad i fullgörelse av parts prestation, utgår från att aktuell omständighet påverkar möjligheten att fullgöra prestationen. Såsom vid annan naturaprestation bör det vara möjligt att kunna fastställa ett orsaks­samband mellan hinder och utebliven prestation.

Hyresgästens huvudförpliktelse är dock en ren penningprestation, att betala hyran. I dagens värld bör det vara svårt att åberopa omständigheter som inte direkt slår mot det allmänna betalnings­systemet som skäl för att inte betala en förfallen skuld. Det hyresgäster kommer att åberopa är möjligen istället att den under­liggande intjänings­förmågan påverkas vid bristande försäljning på grund av Corona-pandemin.

Möjligheterna att åberopa force majeure i hyresförhållanden på grund av Corona kommer där­för variera beroende på det enskilda hyresavtalets bestämmelser och vilken av parterna som påstår hinder.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Bostadsutveckling

Så ska uppstickaren utmana bostadsjättarna

I samarbete med OBOS

Uppstickaren OBOS är redan en av Sveriges främsta bostadsutvecklare med över 150000 sålda bostäder runtom i landet. – Vår bredd …

FV-Expert: Retail

Din e-middag är snart serverad

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det diskuteras flitigt om e-handel och butiksdöd. Debatten har dock missat en viktig kanal inom e-handel när de talar om …

FV-Expert: Samhhällsfastigheter

Samhällsfastigheter, mer än en tillgångsplacering

I samarbete med Archus AB

För att investeringen ska visa sig fullt så säker och för att den offentliga sektorn ska vara nöjda med beslutet …

FV-Expert: Skatt

Avdragsrätten – en fråga om fakturering?

I samarbete med Svalner

Vi har under flera år följt hur Skatteverket har riktat in sig på att begränsa moder- och holdingbolags avdragsrätt för …

FV-Expert: Kontor

Är kontorsmarknaden död?

I samarbete med Colliers International

Kommer kontoret även i framtiden vara en viktig komponent för att skapa företagskulturer och attrahera duktiga medarbetare? Eller är kontorets storhetstid förbi?

FV-Expert: Bostäder

Framtidens boende är klimatneutralt

I samarbete med Skanska

Sverige behöver 640 000 nya bostäder till 2027. Byggsektorn står för 20 procent av de totala klimatutsläppen och det är …

FV-Expert: Juridik

Löpande räkning – både enkelt och svårt

I samarbete med AG Advokat

I många stora byggprojekt är det vanligt med incitamentsbaserade ersättningsmodeller. De kan se lite olika ut men i grunden handlar …

FV-Expert: Hotell

Utmaningarna fortsätter

I samarbete med Annordia

En tuff höst väntar hotellen. Restriktioner kring resor och möten och uppmaning till hemarbete fortsätter gälla under hösten, vilket innebär …

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter – unika och utmanande projekt

I samarbete med Forsen

Jag ramlade in lite av en slump på samhällsfastigheter, och upptäckte ganska snabbt att det ena projektet inte är det andra likt.

FV-Expert: Finansiering

Vi behandlar ditt fastighetsprojekt unikt

I samarbete med Promentor Finans AB

Finansieringen ska bidra till en trygghet och lönsamhet i ditt fastighetsprojekt. En självklarhet kanske, då fastighetsaffärer generellt sett är en …

FV-Expert: Finansiering

Förståelse för fastighetskrediter

I samarbete med Promentor Finans AB

Det finns ofta en fördel att arbeta med en aktör som förstår branschen. En aktör med få beslutsled och som …

FV-Expert: Skatt

Covid-19:s effekt på fastighetsskatten i framtiden

I samarbete med Svalner

Våren 2020 har medfört stora utmaningar för de flesta branscher. Fastighetsbranschen har mött den tuffaste utmaningen sedan finanskrisen. Allra hårdast …

FV-Expert: Bostäder

Framtiden kräver flexibilitet idag

I samarbete med Skanska Sverige

Den pågående pandemin har fullkomligt skakat om och förändrat vårt samhälle och vårt sätt att leva. Bostadens funktion har utökats …

FV-Expert: Inredningsarkitektur

Restauranger tar revansch med framsynt inredning

I samarbete med Archus AB

Trots att vi är mitt i en pandemi har vi märkt att många restauranger tar in experthjälp med inredningsdesignen. Anledningen …

Tillbaka till förstasidan