FV-Expert: Affärsjuridik

Corona och force majeure vid hyra

I samarbete med AG Advokat

För aktörer inom fastighets- och byggbranschen uppstår frågor om hur Corona (sjukdomen Covid-19) påverkar projekt och partsrelationer. Vi har att beakta både riktlinjer/krav från myndigheter och frivilliga försiktighetsåtgärder.

En diskussion är om Corona kan betraktas som s.k. force majeure, dvs en befrielse­­grund från att fullgöra avtalad prestation, utan ersättningsskyldighet. Inom köprätten talar man om kontrollansvar – befrielse från prestation vid hinder som ligger utanför parts kontroll och som inte skäligen hade kunnat förutses och/eller undvikas. I avtal exempli­fieras ofta dessa om­ständigheter genom uppräkning. Ibland förekommer epidemi/pandemi som sådan omständighet. Detta skulle möjligen också kunna vara befriande omständighet enligt allmänna rättsprinciper, utan att det anges särskilt i avtalet.

Fastighetsägarna har en bestämmelse i standardblanketten (12B.3) som anger att hyresvärden är fri från att fullgöra sin del av kontraktet (typiskt sett att tillhandahålla lokalen) och skadeståndsskyldighet om hyresvärdens åtaganden inte alls eller endast till onormalt hög kostnad kan fullgöras, med angivande av särskilda omständigheter inklusive ingrepp av offentlig myndighet, som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse. Bestämmelsen, som är ensidig för hyresvärden, anger inte epidemi/pandemi som uttrycklig befrielsegrund.

Oavsett om epidemi/pandemi ska anses omfattas av force majeure, bestäms ramarna för avtals­friheten av tvingande bestämmelser om rätt till skade­stånd m.m. enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken). En fråga blir bl.a. hur länge hindret består.

Att en force majeure-klausul i hyresförhållanden ofta är ensidig till förmån för hyresvärden är inte så konstigt. Principen, som tar sikte på en lättnad i fullgörelse av parts prestation, utgår från att aktuell omständighet påverkar möjligheten att fullgöra prestationen. Såsom vid annan naturaprestation bör det vara möjligt att kunna fastställa ett orsaks­samband mellan hinder och utebliven prestation.

Hyresgästens huvudförpliktelse är dock en ren penningprestation, att betala hyran. I dagens värld bör det vara svårt att åberopa omständigheter som inte direkt slår mot det allmänna betalnings­systemet som skäl för att inte betala en förfallen skuld. Det hyresgäster kommer att åberopa är möjligen istället att den under­liggande intjänings­förmågan påverkas vid bristande försäljning på grund av Corona-pandemin.

Möjligheterna att åberopa force majeure i hyresförhållanden på grund av Corona kommer där­för variera beroende på det enskilda hyresavtalets bestämmelser och vilken av parterna som påstår hinder.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Byggprojektledning

Projektledning i tidiga skeden

I samarbete med Forsen

Hur långt ska jag gå? Det är något av en nyckelfråga vid tidiga skeden – att å ena sidan säkerställa att det inte dyker upp obehagliga överraskningar i sena skeden, men å andra sidan inte lägga för stora resurser på ett projekt som i värsta fall kanske inte ens blir av.

FV-Expert: Bostäder

Framtidens boende är klimatneutralt

I samarbete med Skanska

Allt fler svenskar vill bo i en hållbar bostad enligt en ny rapport från Skanska. Men för att möta efterfrågan behövs ekonomiska incitament från politiken.

FV-Expert: Juridik

Heta samhällsfastigheter – attraktivt men snårigt?

I samarbete med Lindahl

Trygga offentliga hyresgäster med god betalningsförmåga lockar investeringar från privata fastighetsägare. Även för det offentliga finns det fördelar. Hyresgästen slipper den initiala investeringskostnaden, ökar flexibiliteten och ges möjlighet att hitta samarbetsfördelar med det privata.

FV-Expert: Bostad

Hyresrätter konkurrerar ut bostadsrätter

I samarbete med Angermann

Pandemin resulterade inte i en inbromsning av marknaden som många befarade, utan snarare en katalysator för ökande prisnivåer på den svenska fastighetsmarknaden i jakten på attraktiva investeringar.

FV-Expert: Kontor

Kontorskoncept post Corona

I samarbete med Colliers

Ch-ch-ch-ch-changes – Turn and face the strange, sjöng David Bowie för redan 50 år sedan. Sedan har mycket hänt och …

FV-Expert: Juridik

Hållbara transaktioner

I samarbete med AG Advokat

Byggnader står för en betydande del av energiförbrukningen och växthusgasutsläppen i samhället. En avsevärd del av fastighetsbeståndet är äldre och …

FV-Expert: Äldrebroende

Hur vill du bo när du blir äldre?

I samarbete med Eirhem AB

Det är en fråga som vi på Eirhem ställer oss ofta. Hur skulle vi själva vilja bo när vi blir äldre? Kanske vill man helst bo kvar hemma. Men när det inte längre går. Åldrandet berör oss alla. Är vi inte redan där själva har de flesta av oss närstående som är det.

FV-Expert: Uthyrning

Ny lösning för kontoret – rätt koncept i rätt tid

I samarbete med NORNORM

Den omvälvande förändringen av hur vi arbetar, påskyndad av pandemin, kan innebära nya affärsmöjligheter för fastighetsägare. En av dem är att differentiera och kundanpassa erbjudandet med nyckelfärdiga, möblerade kontor. Ett enkelt sätt att göra det är genom att prenumerera på kontorsmöbler. Det ger på ett hållbart sätt full flexibilitet att anpassa kontoret efter företags växlande behov.

FV-Expert: Värdering

Har avkastningskraven nått botten?

I samarbete med Croisette Real Estate Partner

Sedan 2014 har vi haft en styrränta på 0% eller lägre vilket haft en enorm påverkan på investeringsbeteendet i Sverige …

FV-Expert: Hotell

Hotellfastigheter – tid för strategiska beslut?

I samarbete med Annordia AB

Återhämtningen på hotellmarknaden har börjat. Den dramatiska minskningen av resandet som följde i pandemins spår innebar ett historiskt tapp i …

FV-Expert: Search, rekrytering & interim

Det blir aldrig som man trott

I samarbete med Boardtalk

Det är mycket som inte blivit som man befarade de där veckorna i mars och april förra året när Corona …

FV-Expert: Hållbarhet

Så får ni en mer hållbar och trygg vattenförbrukning – och sparar pengar på vägen

I samarbete med Smartvatten

10 miljarder kronor. Så mycket kostar vattenskador samhället per år. Smartvatten erbjuder en lösning som är lika enkel som genial. Inte bara kan du agera på eventuella vattenläckor direkt, du kan även stoppa vattensvinnet som gör att du bokstavligen spolar ner pengar i avloppet.

FV-Expert: Investeringar i Finland

Finska bostäder är en attraktiv investering

I samarbete med Trevian Asset Management

Sverige och Finland är varandras viktigaste bilaterala partners. Ur ett investeringsperspektiv är förhållandet särskilt betydande: Sverige är Finlands överlägset största …

FV-Expert: Uthyrning

Hyr ut snabbare och mer hållbart utan dyra investeringar

I samarbete med NORNORM

Det senaste årets har präglats av osäkerhet vilket fått företag att ompröva såväl affärsmodeller, strategier och skjuta större investeringar på …

Tillbaka till förstasidan