FV-Expert: Juridik

Avtal ska hållas – pacta sunt servanda

I samarbete med AG Advokat

Kärvare tider innebär större risk för att ingångna avtal blir svåra att fullfölja för en del aktörer. Lägg ned omsorg på avtalsutformningen och var transparent för att undvika framtida tvister.

Rubriken anger en grundläggande princip inom svensk – och internationell – avtalsrätt. Regeln har några begränsade undantag, som till exempel om avtalet strider mot lag eller goda seder. Även muntliga avtal gäller, om inte lagen föreskriver skriftlig form (som vid köp av fast egendom).

Vad som är ett avtal, jämfört med endast en oförbindande avsiktsförklaring, blir ytterst en fråga om tolkning av texten och övriga tolkningsdata. Har parterna avsett att överenskommelsen ska vara bindande (och i så fall i vilka delar)?

Med detta som utgångspunkt – att träffade avtal ska hållas – måste alltså parterna till ett avtal komma överens (i avtalet) om under vilka förutsättningar avtalet ändå ska sakna verkan. Vanliga exempel på detta är villkor för avtalets giltighet och/eller genomförande. Ofta är sådana villkor begränsade i tiden, så att en viss omständighet måste inträffa under denna tid för att villkoret ska anses uppfyllt.

Villkoret kombineras helst med en viss angiven konsekvens av bristande uppfyllelse, vanligen att avtalet helt eller delvis upphör att gälla, antingen automatiskt eller efter att part påkallar detta genom meddelande om återgång eller hävning.

Efter fler år av ökade transaktionsvolymer upplever vi ett nytt marknadsläge, med ökade kostnader och sämre tillgång till traditionell finansiering. Bland allmänt tillämpade villkor förekommer, från tid till annan (men sällan med acceptans i en högkonjunktur), olika finansieringsvillkor. I avsaknad av sådant villkor, eller annat villkor med motsvarande verkan, gäller alltså huvudregeln, köparen ska på tillträdesdagen betala avtalad likvid (typiskt sett köpeskillingen och att finansiera lösen av skuld).

Att inte fullgöra sina förpliktelser vid ett planerat tillträde, genom att betala köpeskillingen och lösa skuld, utgör normalt sett ett avtalsbrott, som kan leda till att säljaren har rätt att ändå kräva fullgörelse, eller att häva avtalet och kräva skadestånd, ytterst genom att utkräva ansvar i skilje­domsförfarande eller domstol.

Högsta domstolen har i ett relativt färskt rättsfall bedömt frågan om när och hur en hävningsförklaring ska utformas. Som i andra sammanhang indikerar rättsfallet krav på tydlighet både vid avtalsskrivning och vid efterföljande åtgärder för att tillämpa träffat avtal.

Vi upplever att de allra flesta i branschen vet detta, men alla lägger inte lika stor omsorg vid att – med professionellt stöd – utforma anpassade avtal.

Vad gör man då om man saknar denna typ av villkor, men inte kan fullfölja? Med utgångspunkt i branschens allmänna orientering kring konsensus får man möjligen förhandla och försöka begära tidsförlängning, rimligen mot skäligt vederlag i form av ökade säkerheter för senare fullgörelse och/eller någon form av ekonomisk kompensation. Vi tror dock att man är nära gränsen för vad som kan tolereras på marknaden när man inte fullföljer ett ingånget – och ovillkorat – avtal, oavsett skäl till detta. För att förhandlingar ska ha någon möjlighet till framgång bör utgångspunkten vara transparens, annars finns det risk att man får bita i det sura äpplet.

Vi utesluter inte att dessa situationer kan bli vanligare under en period och det i sin tur kan leda till en ökning av antalet tvister på fastighetsmarknaden.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Transaktion

Därför vänder transaktionsmarknaden 2024

I samarbete med Novier

Efter de senaste årens stiltje ser vi nu tydliga tecken på att transaktionsmarknaden håller på att vakna till liv. Flera faktorer pekar på att aktiviteten kommer att accelerera under 2024.

FV-Expert: Juridik

Utländska direktinvesteringar i fastigheter

I samarbete med AG Advokat

Säkerhetsfrågorna är högt upp på agendan och med en ny lag om utländska direktinvesteringar på plats behöver fastighetsbranschen snabbt ta till sig hur den berör olika transaktioner.

FV-Expert: Facility Management

Låt förvaltning och teknik samverka på riktigt

I samarbete med CBRE GLOBAL WORKPLACE SOLUTIONS (GWS)

Tekniska framsteg spelar en avgörande roll i dagens snabbrörliga fastighetsbransch. Genom automatisering och digitalisering transformeras industrin med smarta lösningar för drift, säkerhet och effektiviserade arbetsflöden. Denna artikel demonstrerar CBRE verksamhet och deras applicering av dessa verktyg som kan hjälpa er fastighet att optimera framtidens tekniska fastigheter

FV-Expert: Marknadsföring

Ny tjänst – marknadsföring till en fast kostnad

I samarbete med Property Passion
Fastighetsbranschen befinner sig just nu i mer osäkra tider där sälj och marknad ofta skalas bort. För tolv år sedan ...

FV-Expert: Projektledning

Grön kompetens kvalitetssäkrar projektet

I samarbete med Forsen
Gör rätt från början! Det är en självklar sanning inom de flesta områden. Och när man jobbar med parker och ...

FV-Expert: Kontorslokaler

Läge att se över hyresavtalen

I samarbete med Niras
För många företag är lokalkostnaderna en av de största utgifterna och eftersom de i regel har en direkt koppling till ...

FV-Expert: Besiktning

Dags att styra upp besiktningsmarknaden

I samarbete med SBR Byggingenjörerna
De allra flesta småhus i Sverige besiktigas i samband med överlåtelse. Överlåtelsebesiktningen ska upplysa en köpare om fastighetens fysiska skick. ...

FV-Expert: Fastighetsinformation

Bättre energidata ger bättre fastighetsaffärer

I samarbete med Värderingsdata
Har du tillräcklig kunskap och insikt om dina fastigheters energiprestanda och dess betydelse? Den svenska fastighetssektorn är en av de ...

FV-Expert: Juridik

Vad kostar det att säga upp en lokalhyresgäst?

I samarbete med AG Advokat

Du som fastighetsägare behöver ha godtagbara skäl för att säga upp en hyresgäst. Föreligger inte sådana skäl kan det bli …

FV-Expert: Hotellfastigheter

Hotell är tillbaka, men bankerna har inte checkat in

I samarbete med Colliers

Mycket tyder på att hotellbranschen kommer att fortsätta prestera väl och erbjuda en attraktiv riskjusterad avkastning jämfört med andra segment inom fastighetssektorn.

FV-Expert: Skatt

Avskrivningsoptimering – frigör resurser

I samarbete med Svalner

Fastighetsmarknaden har den senaste tiden präglats av ett trevande marknadsläge. I stunder då det är svårare att få ihop kalkylen för nya investeringar kan det vara intressant att titta närmare på kostnadssidan i den egna verksamheten.

FV-Expert: Förvaltning

Har du klimatsäkrat din fastighet?

I samarbete med Novier
Klimatrisker har länge varit en förbisedd fråga när det gäller fastigheter. Men nu ökar medvetenheten bland fastighetsägarna – allt fler ...

FV-Expert: Innovation

Svävande cykelväg mellan Lund och Malmö

I samarbete med Skanska
Det började med en idé om svävande cykelbanor i Göteborg. Nu har vi på Skanska utvecklat förslaget. Visionen är en ...

FV-Expert: Etablering

Är du McDonald’s nya franchisetagare?

I samarbete med McDonald's

I år fyller Sveriges största restaurangkedja, McDonald’s, 50 år. 400 000 gäster serveras dagligen på någon av våra ca 200 …

Tillbaka till förstasidan