Tre åttiotalshus ersätts av ett kontorspalats

Många internationella in­vesterare som satsat i Sverige är långsiktiga, men har inte sällan ändå en horisont på max tio år. Men Pembroke säger sig agera annorlunda, och det projekt före­taget nu är mitt uppe i bär syn för sägen. Företaget satsar över en miljard på att bygga ett kontors­hus av hög internationell klass.

Pembroke ägs av Fidelity Investments som erbjuder sina kunder långsiktiga fastighetsin­vesteringar på ett antal utvalda marknader runt om i världen. Förutom Stockholm så är det London, Paris och München som valts ut som intressanta place­ringsorter i Europa.

Grunden för bolagets verk­ samhet i Stockholm vilar på det förvärv som genomfördes för fem år sedan och som består av de fastigheter och byggnader som
Nordea tidigare ägde och där banken fortfarande är största hyresgäst.

Pembroke hade granskat marknaden i ett par år innan man slog till.

– Vi rusar inte in på nya mark­nader utan genomlyser dem me­todiskt. Som en långsiktigt aktör var Stockholm mycket intressant för oss eftersom staden har ett väl definierat CBD och ett dynamiskt näringsliv, säger Eric Gustafson som är chef för Pembroke i Sverige.

När möjligheten att förvärva fastighetsportföljen kom var man redan väl pålästa och även medvetna om att Nordea hade ett förändrat lokalbehov, även om hyresavtalen med banken gene­rellt löpte ända till 2029.

En ny detaljplan
Banken hade ett intresse av att effektivisera sin lokalanvändning och diskussioner med Nordea och Stockholms Stad ledde fram till ett detaljplanearbete för att möjliggöra det nu aktuella pro­jektet.

Projektet ligger alldeles bakom NK, de tidigare byggnaderna är nu rivna och inom kort börjar den nya stommen att resas för Mästerhuset, ett hus som investeraren Pembroke sat­ sar på att göra till något alldeles extra.

Volymen för det nya kon­torshuset är imponerande, hela 37 500 kvm BTA kontor och butiker. Det motsvarar ungefär tre hötorgsskrapor, men här blir våningsplanen nära 3 000 kvm stora, mot drygt 600 kvm i Hö­torgshusen. Av de tio våningspla­nen med kontor kommer Nordea hyra de sju nedre planen. De översta våningsplanen som sum­merar till nära 10 000 kvm ska man finna andra hyresgäster till och de kommer förutom de hel­ moderna lokalerna även kunna nyttja ett antal takterrasser som kommer att ge utsikt över Kungs­ trädgården ned mot Strömmen och slottet.

DNA för fasaden
Husets fasader kommer främst att bestå av svensk granit och tre meter höga fönster. Genom att placera fönstren oregelbundet och med olika bredd ska storle­ken på kontorshuset till viss del ”trollas bort”. Här är inspiratio­nen hämtad från DNA­kedjan för ogräset Backtrav (Arabidopsis thaliana).

Mitt i Mästerhuset finns ett atrium som kommer att ge extra ljusflöde till kontorsplanen. En liten finess med atriet är dess ore­gelbundna form, som inspirerats från de omgivande kvarterens dimensioner, vilket kommer att ge en bättre akustik.

För att erhålla så flexibla vå­ningsplan som möjligt har bygg­naden ett pelarsystem på 11 gång­ er 7 meter samt installationsgolv. Det senare är fortfarande relativt ovanligt i Stockholm. Installa­tionsgolvet kommer att bestå av 60 gånger 60 centimeter stora golvpaneler vilket i princip innebär full flexibilitet.

Största effektivitet når man naturligtvis genom en hyresgäst per våningsplan, men de är desig­nade för att kunna ge upp till åtta hyresgäster per våningsplan.

Höjden mellan bjälklagen är 3,8 meter men installationsgolv samt installationer i tak kommer att ge rumshöjder om 3 meter, betydligt mer än normalt i nya kontorshus. Ventilation sker genom kylbafflar och den liksom belysning styrs som sig bör genom nya smarta system med rörelsedetektorer etc vilket maxi­merar energieffektiviteten.

Extra kapacitet
Något annat Pembroke satsar på är extra kapacitet för hissarna. På ritbordet bedömdes 2 hisspaket om vardera 4 hissar vara fullt tillräckligt. Väntetid och trånga hissar är dock något som ofta ir­riterar hyresgäster och Pembroke tog det säkra före det osäkra.

– Vi lade till en hiss i vardera paketet och dessutom är de något större och snabbare än vad som är vanligt i moderna byggnader i Stockholm, säger Eric Gustafson.

De flesta av dem kommer att rymma 21 personer och hastig­ heten blir 2,5 meter per sekund. Mer normalt här är 1,6 meter per sekund, så det kommer att gå snabbt och naturligtvis kommer de styras via datorer för att minimera väntetiden.

Parkeringsfrågan kommer främst att lösas genom den an­ gränsande fastigheten Hästen 21 där det finns 133 garageplatser. I Mästerhuset kommer det dock att finnas utrymmen för 350 cyklar och omklädningsrum med duschar i källarvåningen.

Men ett bra kontorshus be­höver en välkomnande entré, i Mästerhuset blir det två. Nordea kommer att använda sin befint­liga lobby på Smålandsgatan som entré till sina nya lokaler i byggnaden.

För övriga hyresgäster kommer det finnas entré med lobby från Mäster Samuelsgatan. Lobbyn kommer att vara cirka 375 kvadratmeter stor och i den större delen kommer takhöjden att vara hela åtta meter.

Erik Gustafson vill inte uttala sig om hyresnivåerna, men kon­ staterar att deras egen ambition är att bygga ett hus av yppersta internationella klass och att man räknar med mycket goda hyres­ nivåer.

TEXT WILLY WREDENMARK