Han syns ständigt i medierna och ligger i topp när de mest inflytelserika i branschen rankas (plats elva på Fastighetsvärlden lista i år). När det börjar osa katt på fastighetsmarknaden vet journalisterna vem de ska kontakta. I dagens läge ringer telefonen allt oftare .
– Yielden på fastigheter måste upp, säger Stellan Lundström, priset för risk är alldeles för lågt idag.
Professorn i fastighetsekonomi var en av de första som varnade för den stora fastighetskraschen som kom 1991. Kraschen gjorde Lundström till något av en kändis.
Nu är han oroad igen. Skälet är att marknaden känns allt mer överspekulerad.
Enorma mängder med kapital har sökt sig till fastighetsmarknaden, inte minst har internationella investerare favoriserat Sverige.
– När direktavkastningen kryper under fem procent krävs det mycket djärva antag-anden för att få kalkylen att gå ihop. Nu när korträntan är på väg upp måste det utlösa prisfall på fastigheter.
Enligt Stellan Lundström kan förloppet få ett mycket hastigare förlopp än man kan tro. De utländska köparna är ofta opportunister som gjort stora högbelånade affärer som grundats på det positiva gapet mellan låneränta och direktavkastning.
Dessa investerare kan tröttna mycket snabbt på den svenska fastighetsmarknaden när förutsättningarna för affärerna försvinner. Då blir det snabbt ett stort utbud av fastigheter.
– Det kommer nog inte att bli ett ”tokfall” för fastigheter. De flesta av marknadens aktörer är mycket starkare än vid kraschen 1991 och tål nedjusteringar av värdet på ett annat sätt. Prisfallet torde inte bli större än 20–30 procent, vilket egentligen bara är nyttigt för marknaden.
Stellan Lundström har gjort en lång resa. När han föddes i Norsjö i norra Västerbotten 1950 var det inte mycket som tydde på en framgångsrik akademisk karriär i Stockholm. Norsjö ligger åtta mil från Lyckse och Skellefteå. Där hade familjen ett litet jordbruk med fyra kor, och pappan tog in den huvudsakliga försörjningen som vattenrallare efter Skellefteå älv.
Efter fyraårig realskola började Stellan Lundström på tekniskt gymnasium i Skellefteå. Under loven om somrarna hässjades hö och höggs i skogen. Det första sommarjobbet utanför hemmet skedde på lantmäteriet och födde en inte helt vanlig dröm för en ung man – att bli lantmätare.
Efter militärtjänsten som fjälljägare på K4 i Umeå började han på lantmäterilinjen på KTH 1970. Studierna fick kombineras med skidtävlande på hög nivå. Lundström var med i det militära VM-laget i skidskytte, tillsammans med bland annat Benny Södergren.
– VM 1972 gick faktiskt i Libanon. Tävlingarna skedde i Cederdalen på 2 300 meters höjd och jag blev totalt utpumpad.
I släkten Lundström finns många goda skidåkare. Stellans farbror Martin tog OS-guld på 18 kilometer i S:t Moritz 1948.
Det var en stor omställning att komma från Norsjö till Stockholm men Stellan fann sig väl tillrätta. Under de här åren utbildades den generation fastighetsekonomer som skulle spela en stor roll i förändringen av fastighetsmarknaden. Professorn i fastighetsekonomi hette då Eric Carlegrim.
Han lanserade de fastighetsekonomiska teorier som utvecklades vid amerikanska universitet i slutet av 1960-talet. Det innebär att man genom att analysera det framtida kassaflödet beräknade värdet av en fastighet, ett finansiellt sätt att se fastigheter.
Tidigare gällde avkastningsvärdering med ettårsperspektiv och ren produktionskostnadsvärdering.
Erik Persson var lärare på institutionen för fastighetsekonomi och Eric Ahrenby var assistent. Ahrenby, Carlegrim och Persson startade VM Fastighetsekononomer som senare blev Catella.
Den fullständiga artikeln går att läsa i Fastighetsvärlden #11/2007.
