Porträtt

Vill göra affärer med förnuft och känsla

Slumpartat. Svarta måndagen med en optionssmäll på 6 miljoner banade vägen för en karriär med fastighetsaffärer. Nu är han aktuell med en tredje fond som just köpt SAS-huset.

Henric From

ÅLDER:
56 år.

BOR:
På Lidingö.

UTBILDNING:
Handelshögskolan i Stockholm.

KARRIÄR:
Började med optionshandel och corporate finance på Enskilda, sedan corporate finance på Carnegie. Chef för capital markets JLL Sverige. Grundade 2005 private equity-företaget Mengus.

AKTUELL:
Senaste fonden har nyligen köpt SAS-huset i Frösundavik.

OM FASTIGHETS-BRANSCHEN:
”Det gäller att köpa vid rätt postnummer, men inte på fel sida om korsningen.”

KARRIÄREN I KORTHET:
1983: Börjar på Handelshögskolan
1987: Anställs på Enskilda
1991: Carnegie corporate finance
2003: Chef JLL capital markets Sverige
2005: Grundar private equity-firman Mengus

”En affär som få förstod var en fastighetsaffär var när vi hjälpte ASG att sälja Frigoscandia till amerikanska SCI, en affär om nära två miljarder.”

Visa faktaruta

Han har fått upp farten nu, Henric From. Nyligen kunde han och det företag han skapat, Mengus, stolta berätta att man förvärvat SAS-huset i Frösundavik via sin tredje fond.

Den första fonden reste han kapital till under 2005, och under 2015 såldes den sista fastigheten ur den. Fond nummer två var på plats 2012 och blev fullinvesterad tre år senare. Tillfället att förvärva den omtalade fastigheten i Frösundavik blev frestande. Han och hans kollegor ser stor utvecklingspotential i den och investerarna samtyckte – en tredje fond möjliggjorde förvärvet.

Även om Henric From gillar systematik så håller han med om att mycket i hans liv samtidigt formats av slumpen.

– Det gäller att vara beredd och ta steget, där kan du påverka utvecklingen själv.

Idén att söka till Handelshögskolan i Stockholm fick han till exempel när han läste en artikel i en fackföreningstidning under sommarjobbet på Rönnskärsverken i slutet av 70-talet. Det var där, i det lilla brukssamhället Skelleftehamn ungefär 15 km utanför Skellefteå, han växte upp.

Rönnskärsverken, det smältverk som ingår i Boliden, var också ingenjör Froms arbetsplats medan Henric Froms mamma arbetade som lärare.

Henric From minns att hon i det lilla brukssamhället titulerades lärarinnan From i speceributiken. I samhället, med knappt 5.000 invånare, fanns det mesta som behövdes. Skola, badhus och sporthall, Folkets Hus med en liten biograf samt ett bibliotek.

Med målet att komma in på Handels motiverade sig Henric From till att läsa mer och förbättra sina betyg.

Just biblioteket är ett kärt minne för Henric From, det var där han fick redan på att han kommit in på Handelshögskolan i Stockholm.

– Jag cyklade till biblioteket för att kunna läsa Svenska Dagbladet som publicerade antagningspoängen, det var en skön känsla.

På Handels fastnade From snabbt för några kurser i datamatik, grundläggande kunskaper i programmering etc.

– Jag blev verkligen biten och gick även extrakurser på KTH för att lära mig mer.

Mengus har fått upp farten och har flera stora utvecklingsbara fastigheter. Henric From fokuserar nu på långsiktiga strategifrågor och förvärvsmöjligheter.
Mengus har fått upp farten och har flera stora utvecklingsbara fastigheter. Henric From fokuserar nu på långsiktiga strategifrågor och förvärvsmöjligheter.

Han fick möjlighet att som amanuens tjäna lite pengar och undervisa andra elever.

Det kunde mycket väl ha blivit ett yrkesliv med IT-inriktning om inte olyckan varit framme. Föreståndaren för den sektionen, professor Staffan Persson, avled hastigt och med honom blev hela sektionen roderlös. Tillsammans med ytterligare några andra amanuenser fick Henric From under en tid hålla uppe den delen av verksamheten på egen hand.

Utan en sådan förebild och kreativ motor fortsatte han sedan utbildningen med ett bredare perspektiv.

Men han hade stor nytta av IT-kunskaperna när studietiden närmade sig sitt slut.

Några tidigare studiekamrater som börjat arbeta på Enskilda visste om IT-inriktningen och att han läst finansiell matematik och därmed borde vara väl lämpad som medarbetare i den nystartade handeln med optioner och liknande produkter.

Henric From minns att ha dök upp till anställningsintervjun i en för bankingverksamhet rätt oortodox klädsel – storrutig kavaj med röd slips till. Men han passerade ändå nålsögat och var med under ett spännande år som slutade med förskräckelse den 19 oktober 1987 – den ”svarta måndagen”. Börsen föll handlöst. Minus 20 procent på en dag, och för optioner och terminer blev slagen än mer dramatiska.

På kvällen räknade ha igenom hur mycket fallet hade kostat Enskilda. Det var minus sex miljoner och det blev tufft att somna den kvällen. Han ställde sig frågan om inpasseringskortet skulle fungera nästa morgon.

Det gjorde det, men väl på kontoret blev han omedelbart kallad till ledningsgruppen för att redogöra för hur illa det stod till.

– Jag sammanfattade vad jag kommit fram till, minus sex miljoner, och förberedde mig på att samla ihop mina pinaler och lämna.

Men beloppet var avsevärt mycket mindre än de förluster på hundratals miljoner som andra banker hade gjort. Banken lät flera personer fingranska positioner och siffror för att se om inte den relativt nyanställde hade förskönat siffrorna.

Några veckor senare fick han ett personligt tackbrev från bankens VD Curt G Olsson. Genom att snabbt stänga positioner enligt regelboken och inte göra några chanstagningar visade han stor duglighet. Att han dessutom inte försökt dölja något var berömvärt. Brevet avslutades med att han kunde inkomma med önskemål om var i banken han ville fortsätta att arbeta.

Henric From valde att söka sig till corporate finance-verksamheten inom Enskilda, och där träffade han Peter Leimdörfer som ledde en satsning på fastigheter. Banken ville ta del av det massiva intresset för fastigheter i Europa som uppstått i Sverige. De skapade tre bolag som hade fokus på London, Tyskland respektive Paris och arbetade med lokala partners. Totalt tog banken in två miljarder för denna satsning som några år senare slutade i moll.

Medan Peter Leimdörfer startade egen rådgivningsfirma så gick Henric From till Carnegie, som vid den tiden var helägt av Nordea. Deras corporate finance-avdelning bestod av enbart sex personer då men skulle komma att växa dramatiskt under 90-talet.

Där såg han möjligheten att fortsätta kombinera corporate finance med fastigheter. Konkurrensen var inte överdrivet stor.

– Det uppstod ett behov för affärer med större volym. Det var då Catella tog ett stort grepp och därpå följde Leimdörfer. Vi på Carnegie försökte också ta för oss och lyckades så småningom riktigt bra.

Henric From

Genombrottsaffären inom fastighetsområdet var när man sålde åt Sven-Olof Johanssons Barkman & Co. Det handlade om hotellfastigheterna d’Angleterre, Plaza och Kong Fredrik i Köpenhamn. Strax därpå var man med och sålde de fastigheter där hans skapelse Mengus nu har sitt kontor. Det var VBB-Viak (numera Sweco) som ville frigöra kapital, och där fann Carnegie en av de allra första internationella köparna i Shejk Al Amoudi. Han hade en affär med OK Petroleum på gång och behövde visa seriositet och kapitalstyrka. Ett par solida kontorsfastigheter intill Stureplan var precis vad som behövdes.

Carnegie var också ofta inne i uppdrag där fastigheter var ett stort inslag men där det gällde bolagsaffärer med inriktning mot börsen. Amerikanska investmentbanker fanns på plats för att ta del i struktureringen av de finansiella tillgångar och fastighetstillgångar som hamnat i bankstödsprocessen. Carnegie arbetade tätt med dem och var en viktig länk till den svenska börsen.

– Jag lärde mig enormt mycket av att jobba tillsammans med dem, de låg ju ”mil” före oss i sitt tänkande. Där vi såg kaos och konkurser såg de framtida tillgångar.

Under de sista åren av 90-talet var From med och genomförde några riktigt stora affärer där statliga tillgångar skulle säljas. Carnegie var med och sålde Telias bestånd (Telaris-Amplion) för 5,1 miljarder och Postens terminalfastigheter för ungefär halva det beloppet. Börsnotering var ett spår men det slutade med ett konsortium av svenska och internationella investerare i båda fallen.

– En affär som få förstod var en fastighetsaffär var när vi hjälpte ASG att sälja Frigo-scandia till amerikanska SCI (Prologis), en affär om nära 2 miljarder.

Carnegie hade en fin utveckling och blev börsnoterat under 2001. Därmed kunde Henric From lite senare taxa ut ur bolaget med en hyfsad förtjänst på de aktier han ägde där. Han tog jobbet som ansvarig för Jones Lang LaSalles svenska kapitalmarknadsverksamhet.

– Man kan säga att det var en förutsättning för det som skulle komma. På JLL arbetade vi mycket med köprådgivning de åren och det perspektivet var otroligt viktigt för mig att ta del av.

JLL hade svåra lönsamhetsproblem och hade knappt gjort några transaktioner alls i den svenska verksamheten, där förvaltning dominerade stort. Men Henric From hade flax med tajmingen. Det fanns ett tryck från internationella investerare, och under de 18 månader han arbetade där var man med på köparsidan i affärer för 11 miljarder. Mycket av kapitalet kom från tyska fastighetsfonder och amerikanska riskkapitalfonder.

På JLL träffade han även Hansi Danroth som arbetade med lokaluthyrning, och att knyta honom till den nya verksamhet han funderade på var mycket viktigt.

– Hansi kan allt som är värt att veta om lokaluthyrning, jag såg honom som en förutsättning för den affärsidé jag ville genomföra.

Fastigheter med vakanser var svårsålda och uppdragsgivarna tog inte regi. Säljarna ville inte peta in nya pengar för att öka uthyrningen före försäljning och köparna ville inte kalkylera med möjliga hyresintäkter genom extra investeringar.

– Jag hade då alltid arbetat som rådgivare med en ortodox hållning kring att göra egna affärer. Men jag insåg nu vilka bra affärer som kunde ha gjorts med en del svårsålda hus.

Någonstans där bestämde han sig för att starta eget och att göra det i form av en fastighetsfond, enligt den modell som blivit vanlig då. Den första tanken var att dra nytta av spreaden mellan finansieringskostnad och direktavkastning som var rådande.

– Men Keops, Acta och Sveafastigheter kom in och ”pajade” marknaden genom sina aggressiva förvärv. Direktavkastningen på marknaden sjönk betydligt innan jag hade något kapital på plats.

Henric From

Sin första fond började han resa under 2005 och den blev fulltecknad den hösten, 660 miljoner kronor, och då som nu var det enbart institutionella placerare.

– Det är ett ansenligt belopp att skramla ihop med några CV:n som egentlig grund, konstaterar Henric From.

Den övergripande strategin för Mengus är att till hyfsat pris finna fastigheter med vakansproblematik men där de ser möjligheter att ändra situationen väsentligt.

– Det finns inget som slår ett lågt kilopris.

Med öppna ögon gick de in i fastigheter där det redan var uttalat att stora hyresgäster skulle flytta. Det var JM:s kontor i Frösunda och Aprikosen vid Solna Strand där bland annat Länsförsäkringar skulle lämna.

– Med den vetskapen behandlade marknaden nästan dessa objekt som ”paria”, men vi såg möjligheterna. Vi kunde redan efter 18 månader stycka av en del av JM-huset och sälja det till ett 40 procent bättre pris.

Men även om uthyrningen gick planenligt och de tomma ytorna inte var någon överraskning så kom det andra bekymmer, Lehmankraschen.

– Det tuffaste var att behålla bankfinansieringen. Det blev åter en lärorik resa men genom god transparens gentemot placerare och finansiärer redde vi ut den situationen.

Efter att ha haft fullt fokus på Solna gjorde man 2010 ett första litet förvärv i city. Fond nummer två reste man kapital till under 2012, knappt 900 miljoner, och med den har Mengus genomfört tre investeringar i centrala Stockholm samt en i Solna. Den tredje fonden, som man fortfarande tar in kapital till, har redan en miljard i fondkapital.

Under förra året lämnade Henric From som VD och kan nu fokusera på strategiarbete och att generera nya affärer. Kanske finns det även lite mer tid för saker vid sidan om, även om han bedyrar att han fyller fulla arbetsdagar fortfarande.

Dessutom har han alltid sett vikten av att kombinera jobbet med bra fritidsaktiviteter. Intresset för golf och utförsåkning delar han med sina två döttrar medan hans tolvåriga son har en något bredare palett där även tennis och annat ingår.

Han har även ett geniunt intresse för musik. Det utvecklades när han var i tonåren och arbetade en hel del som DJ. Den tidens disco tycker han hade hög höjd och han minns Rappers delight med the Sugarhill gang som en av de riktiga höjdarna.

Från discon har han sökt sig bakåt till soulen och dess utveckling. Han är grundlig och vill ha ordning och reda så han byggde sin egen samling av de bästa 400 soullåtarna genom tiderna.

– Ja, jag kanske blev lite besatt av det. Systematisering ligger för mig, men jag kan lova att det inte var lätt att välja och samtidigt få bredd i urvalet.

Från Handels till fastighetsbranschen, hur planerat var det?

– Inte alls, det var slumpen som ledde mig in på det spåret. Men väl där så såg jag möjligheterna och har successivt kunnat förkovra mig och påverka utvecklingen själv.

Hur ser du på risk vid investeringar?

– En bra utgångspunkt är att göra det värsta scenariot till huvudscenario och bygga sin kalkyl efter det. Sedan tror jag det är viktigt att sätta rätt mål. Nu tror jag det är viktigt med viss försiktighet och att kapa av ”bottnarna”. Slipper man djupdykningarna så brukar det bli bra.

Hur stora tror du era fonder kan bli?

– Vi har aldrig haft ambitionen att bli jättestora. Genom att jobba med begränsningar blir vi mer noggranna med urvalet och blir tillräckligt lönsamma ändå.

TEXT Willy Wredenmark
FOTO Camilla Gewing–Stålhane

Fler Porträtt

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Porträtt

"Jag visste ingenting så jag gjorde som när jag köpte baguetter"

Från kaféägare och komiker till vice vd för Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. För Fastighetsvärlden berättar Sharam Rahi om karriärbytet, fastigheten han drömmer om att köpa tillbaka och vänskapen med Erik Selin.

Porträtt

"Inte vår affärsidé att kamma hem vinsten och sticka"

Investorägda Vectura ska växa kraftigt de kommande åren. För Fastighetsvärlden berättar vd Susanne Ekblom om expansionsplanerna, den turbulenta tiden på SVT och filosofin hon använder från verkstadsindustrin.

Porträtt

Pressen på nya vinster – redo att dubbla

Långsiktigt. Från början var fastigheterna något som mest fanns där för att hysa koncernens verksamheter. Carl-Johan Bonnier berättar hur fastigheterna kommit att bli allt viktigare genom åren. Nu förbereder Bonnier Fastigheter för en större satsning.

Porträtt

Porträttet: Redo för nystart

Tobin Properties har haft ett kärvt år. Men efter att ha fått in Klövern som ny huvudägare ser VD Erik Karlin ljust på framtiden.

Porträtt

Vill ge bästa råden

Stigfinnare. Med ett bra varumärke som grund har Daniel Gorosch på sex år ompositionerat JLL helt på den svenska marknaden. Med en defensiv ”corpsatsning säkrar han nu intjäningen inför mer turbulenta år.

Tillbaka till förstasidan