Porträtt

Utmanare som vill få upp tempot

Otålig. Med en annorlunda bakgrund gör Samir Taha via bolaget Aros Bostadsutveckling ett allt större avtryck. Nu ska projektportföljen breddas och en börsnotering finns i planerna.

Samir Taha

ÅLDER:
46 år. Född och uppväxt i Västerås.

BOR:
På Lidingö.

UTBILDNING:
Ekonomi vid Uppsala universitet och Berghs reklamskola.

KARRIÄR:
Har jobbat inom reklam- och produktionsbranschen i flera år. Därefter en av pionjärerna när det gäller att konvertera kontorshus till bostäder.

AKTUELL:
VD och en av huvudägarna i Aros Bostad som är en av den nya generationens bostadsutvecklare.

OM FASTIGHETS-BRANSCHEN:
”Alla överklaganden försenar och fördyrar byggnationen. Bostadsbristen borde i sig vara ett riksintresse.”

KARRIÄREN I KORTHET
1994: Examen från Uppsala universitet
1994: Konsult Arthur Andersen
1999: Startar produktions- och reklamfirma
2004: Köper första konverteringsprojektet
2006: Medgrundare till Aros Bostad

”Sedan borde bostadsbristen i sig vara ett riksintresse och inte bara grodor och salamandrar.”

Visa faktaruta

Resan till Thailand 2004 var efterlängtad. Samir Taha och familjen skulle resa borta en längre period. Han hade bestämt sig för att trappa ner sina operativa jobb i reklam- och tryckeribranschen. Tiden i fjärran skulle han bland annat ägna åt att hitta nästa utmaning.

Innan han klev på planet till Thailand tog han ett exemplar av den rosa affärstidning som den dagen innehöll ett fastighetstema i den bakre delen av tidningen – och där fick Taha se en annons som han fastnade för.

Det var ett slitet hus i Ursvik, i norra delen av Sundbyberg, som hade innehållit ett dagis, och som nu var till salu. Han kollade på annonsen flera gånger, och från Thailand deltog han och frun i budgivningen där de gav det högsta budet.

– Jag och min fru hade ju renoverat vårt hus hemma. Vi kan det där, tänkte jag.

I dag är Samir Taha en av huvudägarna i bolaget Aros Bostadsutveckling som var pionjär på att bygga om dåligt fungerande kommersiella fastigheter till bostadsfastigheter. Bolaget utgör i dag, tillsammans med bland annat Oscar Properties, Magnolia och Alm Equity, den nya generationen bostadsutvecklare – som på sikt kanske kan utmana de stora etablerade aktörerna.

Taha avslöjar det initialt ofta simpla tillvägagångssättet till ett konverteringsprojekt.

– Jag brukade kolla på Objektvision och se vad det fanns för objekt som hade en hög vakansgrad. Därefter kollade jag om den aktuella fastigheten låg nära andra bostäder och om det därmed fanns en potential till konvertering.

Därefter har det rullat på. Bolaget har byggt 400 bostäder, har 210 i produktion och har byggrätter för ytterligare 2 500.

Musklerna finns. Den fjärde fondstrukturen som Aros Bostad offentliggjorde under vintern har en investeringsvolym som uppgår till cirka 3,5 miljarder kronor.

Samir Taha är född och uppvuxen i Västerås. Pappan jobbade som exportchef för Mellanöstern på ABB och mamman var hemmafru. Under tidig uppväxt levde familjen några år i Libanon och när han gick i högstadiet bodde de ett tag i Dubai eftersom fadern, som för övrigt har sitt ursprung i Jordanien, hade ett chefsjobb där.

Samir Taha och hans bolag Aros Bostad ska framöver inte endast syssla med att bygga bostadsrätter. Nu breddas paletten.
Samir Taha och hans bolag Aros Bostad ska framöver inte endast syssla med att bygga bostadsrätter. Nu breddas paletten.

 

ÅTER I VÄSTERÅS läste han ekonomisk linje på gymnasiet, med utökad matematik. Så smått hade han börjat fundera över ett framtida yrkesval.

– Jag hade två val, antingen ville jag jobba med reklam/marknadsföring eller så ville jag bli affärsman som pappa.

Det sistnämnda hade han och några kompisar tidigt testat på olika sätt, bland annat genom att sälja Bullens pilsnerkorv på ortens stora motorevent Power Meet. Men inte genom att endast ha ett vanligt försäljningsstånd. De sprang i stället ut och tog upp beställningar av bilister som köade för att sedan leverera direkt till bilarna. Succé.

Till andra året blev verksamheten än mer professionell genom att bland annat ett nödvändigt tillstånd inskaffats. Dessutom har han sålt partier med CD-skivor och dukar på bland annat Kiviks marknad.

Lumpen gillade han så skarpt att han övervägde att bli reservare. Detta trots att det ibland kunde skrikas följande ut från mässen: ”Taha, rapp rapp, med språng!”.

Det var kapten Jan Björklund (nuvarande partiledare Liberalerna) som ”piskade på” inne på I1-området i Kungsängen. Taha stortrivdes och gillade kamratskapen – och även kaptenen som kallades just ”Kapten Rapp Rapp”. Efter en långresa i Asien sökte han till ekonomlinjen vid Uppsala universitet.

Första jobbet blev på revisionsbyrån Arthur Andersen där han jobbade i drygt tre år. Där lärde han känna bland annat Kristofer Prander (i dag på Vencom som Aros delar kontor med) och det visade sig att de delade samma finansintressen.

– Jag fick en bra bas där och fick snabbt intressanta uppdrag. Det fanns klara strukturer och det satsades mycket på utbildning.

INTRESSET FÖR MARKNADSFÖRING och reklam blev dock allt starkare, varför Taha började pluggade på Berghs reklamskola parallellt med jobbet. Han utbildade sig till varumärkesstrateg och planner. Även fadern hade sadlat om och drev Scarena Produktion, ett bolag inom den grafiska branschen.

Taha startade produktionsbyrån Arena Media – och därefter följde en snabb utveckling med uppköp och sammanslagningar. Till slut landade det i kommunikationsbyrån Cabesa där kundlistan var lång och fin.

Byrån hade webbkontraktet för Audi och jobbade med varumärken som holländska World Online, Storebrand, Universal Music och Skandiabanken. Sedan kom IT-kraschen.

– Vi bantade från 30 till 7–8 anställda. Det hade kunnat sluta ännu värre, men vi hade inte gasat mer än vad vi hade haft intäkter för. Annars var det många som anställde väldigt mycket eftersom bolagen ofta värderades efter hur många huvuden man hade på kontoret. Det har aldrig funkat för mig att bygga luftslott.

I samband med att fadern blev sjuk och att terrorattacken i New York ytterligare bidrog till att försvaga marknaden, tog Taha steget åter till Scarena som kämpade för sin existens. Den enda möjligheten Taha såg var att satsa offensivt genom att köpa en konkurrent men affären gick inte igenom eftersom det var svårt att få ihop finansieringen.

I stället sålde Taha in bolaget till det välkapitaliserade Printon där han fortfarande har en aktiv ägarroll som styrelseledamot.

Därmed kunde den tilltänkta konkurrenten förvärvas ändå. Det bolaget går numera under namnet Done och ingår i Nordkomkoncernen som noterades 2007. Nu heter bolaget House of Friends och är noterat på First North. Taha är en av de största ägarna.

Ytterligare en konkurrent förvärades från Arvid Svensson Invest, som ägs av kusinerna Fredrik och Rikard Svensson.

Taha har även intressen i ett annat noterat bolag, Confidence International AB, ett larm- och säkerhetsbolag, där bland annat finansmännen Rutger Arnhult, Patrick Enblad och Magnus Lindahl är stora ägare.

Fler möjligheter till att bygga affärsnät har Taha haft genom sitt stora intresse och engagemang för friidrott inom IFK Lidingö.

De gamla favoritdistanserna var 400–800 meter – ”plågodistanser” där man springer så fort man kan hela tiden. Via klubben och alla timmar på Lidingövallen träffar han där förutom Arnhult även på Christian Hermelin och Marcus Pfister eftersom även de är involverade i friidrottsklubben.

p-samir-taha-3

 

RESAN TILL ATT BLI EN stor bostadsutvecklare har inte varit spikrak för Samir Taha och Aros Bostad. Efter att i början av fastighetskarriären ha hittat ett konverteringsprojekt på Skeppsbron i Gamla stan fick han nej av banken som inte ville låna ut mer än 20 procent av projektkostnaden. Taha fick höra att ”kalkylen ser vansinnigt bra ut, men du är ju en IT- och reklamentreprenör”.

Han surade över en lunch tillsammans med tidigare kollegan Kristofer Prander och Johan Gustafsson från Vencom, som han kände sedan tidigare.

Där föddes idén om andra sätt att resa kapital men då krävdes det att projektportföljen skulle vara större än ett enstaka projekt.

– Vi sökte initialt cirka 100 miljoner kronor. Via Vencom fick vi kontakt med Pramerica som gillade upplägget men var skeptiska till att det var en för liten investering.

De skulle hellre se en investering om 100 miljoner dollar. Det slutade till slut med att de investerade 75 miljoner dollar i det som kom att bli Aros Bostads första fond.

Totalt har Aros Bostad skapat fyra fonder/strukturer och några fastighetsklubbar för investeringar med förmögna privatpersoner.

Den andra fonden var även den med Pramerica och uppgick till cirka 40 miljoner dollar.

Inför den tredje kapitalanskaffningen anlitades SEB Corporate Finance, och denna projektleddes av Ken Wendelin som sedermera anställts som CFO på bolaget. Den fonden, som uppgår till cirka 600 miljoner kronor i eget kapital har investerare som Varma, SEB Trygg Liv, SEB Pensionsstiftelse, samt ett antal
förmögna privata investerare.

Bakom den nyligen resta fjärde fonden (1,1 miljard i eget kapital) finns, utöver flertalet av investerarna i den tredjefonden, även Första AP-fonden, LMK Industri AB (ägarfamiljen bakom börsbolaget Axis) och Östersjöstiftelsen.

Om målavkastningen säger Taha:

– Vi vill ha minst 15 procents marginal beroende på risknivån i projektet, och det har vi inte missat i något projekt hittills, säger han utan att uppge några resultat.

p-samir-taha-4

 

AROS BOSTAD ÄR MED och investerar i varje projekt/fond. Taha och den aktiva partnern Per Rutegård samt Johan Gustafsson är bolagets grundare och huvudägare och kontrollerar tillsammans över 80 procent av bolaget.

Antalet anställda är få, ännu bara nio. Efter sommaren tillkommer ytterligare två medarbetare i nyckelpositioner och ytterligare rekryteringar planeras.

Till skillnad från flera av konkurrenterna har Aros Bostad hittills inte sysslat med preferensaktier eller obligationer.

– Det är dyrt och riskabelt för ett bolag som sysslar med projektutveckling. Förseningar är inte ovanliga och vi tycker inte den sortens finansiering har passat för vår typ av verksamhet. Vi känner att vi har det kapital vi behöver och kan vara långsiktiga och uthålliga. Vi behöver till exempel inte forcera några försäljningsprocesser. Jag är skeptisk till en del av det jag ser. Risknivåerna är väldigt höga på sina ställen. Hos några bostadsutvecklare finns det väldigt lite eget kapital och skulle det ske negativa förändringar på marknaden kan det lätt komma grus i maskineriet med kännbara konsekvenser som följd.

Taha tycker sig se likheter med 2006.

– Då liksom nu var det många som fick sig tilldelat markanvisningar, som förvärvade projekt och tog på sig för mycket, och som senare inte kunde fullfölja i en något tuffare marknad. För oss, och med vår struktur och starka investerarbas, skulle det kunna vara ett bra scenario med en något dämpad marknad. Vi kan då visa att vi är en stark och långsiktigt uthållig motpart.

HITTILLS HAR AROS BOSTAD endast sysslat med att utveckla bostadsrätter, men inom kort ska det bli ändring på det. Paletten ska bli större och breddas till att bli mer heltäckande inom bostadssegmentet.

– Framöver ska vi utvärdera allt som har med bostäder att göra. Vi kan komma att bygga hyresrätter, studentbostäder samt vård- och äldreboenden som komplement till vår bostadsrättsaffär. Vi känner en mycket stor efterfrågan från olika kapitalpartner.

Rent geografiskt ska fokus fortfarande ligga på Storstockholmsområdet.

Vad är din syn på om det finns en eventuell bubbla på bostadsmarknaden?

– Nej, någon krasch tror jag inte på. Den underliggande efterfrågan och demografiska tillväxten är långsiktigt mycket stark, men en viss priskorrigering är oundviklig framöver. Kanske så mycket som 10 procent. Antingen att det sker snabbt och brutalt på ett halvår eller så blir det pyspunka under en längre tid. Vi föredrar stabila och långsamt ökande prisnivåer, då är det lättare på alla sätt att göra kalkylen och utvärdera risken.

Om FV får vara vänlig/elak att diktatoriskt utse dig till bostadsminister. Vad skulle du ändra på då?

– Det första jag skulle göra är att se till att lagstiftningen ändras så att det går att hoppa över detaljplanen och i stället nå bygglov direkt via översiktsplanen i de fall där det är möjligt. Då skulle vi kapa två-tre år.

– Jag tycker även att vi lever i ett överdemokratiserat samhälle där någon som till exempel bor på Södermalm kan överklaga och försena ett bygge i Vasastan i flera år utan att vara sakägare. Visst ska allmänheten få överklaga och påverka men i dag är det absurt.

– Sedan borde bostadsbristen i sig vara ett riksintresse och inte bara grodor och salamandrar. Jag tycker även att många instanser tar för lång tid på sig och inte håller sig till svarstider vid till exempel samråd. Ett exempel är länsstyrelserna.

– Kommunerna i Stockholm tycker jag gör ett bra jobb. De försöker men har svårt med personalförsörjningen. Men jag tycker också att om kommunerna inte lyckas handlägga ett ärende eller tillstånd i tid så bör det beviljas automatiskt om det överensstämmer med översiktsplanen.

Det har varit en strid ström av nya fastighets- och byggbolag till börsen de senaste åren. Hur ser ni på en sådan möjlighet?

– Vi har faktiskt nyligen beslutat att förbereda oss för att kunna fatta ett beslut om att noteras. Vi vill kunna vara färdiga och fatta det beslutet under första kvartalet 2017.

Du verkar trivas i en relativt liten organisation. Om fem–tio år lär ni vara betydligt större. Passar det dig?

– Vi har egentligen endast en detaljerad treårsplan. Det viktigaste långsiktiga målet är att vara en av Sveriges mest välrenommerade och lönsammaste bostadsutvecklare.

– Det är möjligt att vi om tio år kanske har 30–40 anställda – men då kommer jag inte nödvändigtvis att vara VD. Jag vill vara där affären är, det är den jag brinner för och där jag skapar mest värde för bolaget och våra investerare.

TEXT FREDRIK ENGSTRÖM
BILD CASPER HEDBERG

Fler Porträtt

Porträtt

Gripande läsning: Tillbaka i hetluften

Sjukdomsbeskedet fick Andreas Rutili att släppa chefsjobbet på Magnolia Bostad – bara några månader före börsintroduktionen. Nu är han tillbaka i branschen med utmanarbolaget Vincero.

Porträtt

”Det kan leda till en krasch för dem”

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Porträtt

"Jag visste ingenting så jag gjorde som när jag köpte baguetter"

Från kaféägare och komiker till vice vd för Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. För Fastighetsvärlden berättar Sharam Rahi om karriärbytet, fastigheten han drömmer om att köpa tillbaka och vänskapen med Erik Selin.

Porträtt

"Inte vår affärsidé att kamma hem vinsten och sticka"

Investorägda Vectura ska växa kraftigt de kommande åren. För Fastighetsvärlden berättar vd Susanne Ekblom om expansionsplanerna, den turbulenta tiden på SVT och filosofin hon använder från verkstadsindustrin.

Porträtt

Pressen på nya vinster – redo att dubbla

Långsiktigt. Från början var fastigheterna något som mest fanns där för att hysa koncernens verksamheter. Carl-Johan Bonnier berättar hur fastigheterna kommit att bli allt viktigare genom åren. Nu förbereder Bonnier Fastigheter för en större satsning.

Tillbaka till förstasidan